上月底中央政治局會議分析下半年經濟形勢時提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，“落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。這一對房地產業的最新定調，仍然讓國內市場吃了一驚。不少市場人士擔心，房地產市場是否會面臨重大政策限制。實際上，面對經濟下行壓力和政策變化，需要對房地產市場有一個理性、客觀的看法，才能判斷今後的趨勢。

中國房地產行業曾經歷了快速發展過程。據國家統計局的報告顯示，1998-2017年中國房地產開發投資累計完成85萬億元，年均增長21.4%。對部分城市來說，房地產拉動經濟的作用十分突出。今年上半年的地方經濟資料顯示，一些城市對房地產的依賴度不斷增加，主要集中在中西部地區。其中房地產依賴度超過30%的城市有西安和鄭州。繼西安和鄭州之後，房地產依賴度超過20%的城市還有西寧、蘭州、烏魯木齊、重慶，分別是22.72%、21.46%、20.12%和20.86%。另外，中部的武漢、合肥也接近20%，分別是18.72%和19.52%。

在“房住不炒”的背景下，此類房地產高依賴度城市的經濟脆弱性也被放大。其中西安就是典型代表。今年一季度，西安市地區生產總值同比增長8.6%，高於去年同期0.5個百分點。但今年上半年，西安經濟增速卻降至7%，下滑了1.6個百分點。單看二季度，增速下滑幅度則更大，房地產開發投資在二季度“跳水”。今年上半年，鄭州累計完成房地產開發投資1447.4億元，同比下降2.1%，增速較去年同期回落9.2個百分點。這種依賴房地產拉動投資，繼而推動經濟增長的模式越來越難以為繼，尤其是在土地、環保等資源約束下，有些城市的房地產開發投資更是面臨驟降。

首先，從世界各國經濟發展歷史來看，房地產是構成一國經濟的合理組成部分。經合組織的一份資料顯示，2018年，從房地產產業佔GDP的比重來看，美國為12.2%，日本為11.3%，英國為11.9%，法國為11.5%，義大利為12.5%，加拿大為12.5%，德國為9.6%，中國為6.6%。從這份資料中可以看出，在世界主要國家中，房地產行業都在整體經濟中佔有一席之地。對經濟增長都具有一定的拉動作用。一方面發展房地產行業可以帶動一定的的就業和消費，也可以帶動鋼鐵、水泥等建材產業的發展；另一方面，作為不動產，房地產可以保值增值，也是家庭資產配置的一項重要組成部分。

其次，中央的確提出了“房住不炒”，但也為房地產行業指明了另一條發展道路。此前召開的國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造。據各地初步摸查，目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人。會議確定，一要抓緊明確改造標準和物件範圍，今年開展試點探索。二要加強政府引導，壓實地方責任。重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。三要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支援。四要在小區改造基礎上，引導發展社群養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。這說明國家開始引導房地產行業由增量發展向存量發展轉變（這與安邦所倡導的“城市更新”是一致的）。據統計，中國現在的房地產總市值相當於450萬億人民幣，巨大的存量市場可以為房地產行業提供廣闊的發展空間。

最後，要防止地方出現對房地產行業的“一刀切”現象。由於中央提出“房住不炒”政策，地方在某種程度上會跟進，甚至加大房地產調控力度。但需要注意的是，中央政策下達到地方的過程中可能會被層層加碼，最終將調控政策變成了禁止政策，這對地方經濟而言將會形成重大打擊。特別是在當前背景下，這種衝擊會放大，形成連鎖反應，進而會拖累整個國家經濟出現失速可能。因此，在加強巨集觀調控的同時，一定要加強政策引導，推動房地產行業發展模式的有序轉向。

房地產是中國經濟的合理組成部分，在強調“房住不炒”的巨集觀調控之下，中央也在鼓勵對城市進行更新和改造。因此，在政策上要避免搞“一刀切”，加強政策引導，推動中國房地產行業由增量發展向存量發展的模式轉變。