走過三年調控，2019年的房地產市場可以用持續降溫來形容，雖然各地上演人才爭奪戰，但是難改整體調控從緊的局面，在此背景下，房企融資、拿地、現金流、銷售、房屋品質、管理等各個環節遭遇挑戰，因此我們看到，2019年的房企百態：強化銷售與回款、降槓桿降負債、戰略收縮、組織調整、裁員等等。2020年，在中美貿易戰的持續影響下，政策會走向何方？二手房價會持續探底嗎？房企規模增量還有多少？中小房企會持續爆雷嗎？新的增長點又在哪裡？

調控延續“房住不炒”

年末最重要的中央經濟工作會議12月10日至12日在北京舉行，為2020年樓市定調。在房地產政策方面，中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

中央經濟工作會議為明年房地產市場的發展定下基調，延續了“房住不炒”的定位，也預示著2020年中國房地產調控政策依然不會放鬆，明年房地產市場依然以穩地價、穩房價、穩預期為調控目標。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，從中央經濟會議傳遞出來的資訊，不難看出，去年底提出的房住不炒、因城施策和三穩目標，依然是房地產市場健康發展的三大指導思想。

諸葛找房市場研究員姜國君指出，此次政策表述較大的亮點是，相關文字表述由此前的“長效機制”升級為“長效管理調控機制”。四字之差體現了中央的調控決心，打破了近期部分城市政策微調所引發的有關“鬆綁”的猜測，進一步形成了調控常態化的預期。

部分城市或將持續微調

雖然在整體層面延續“房住不炒”的基調，但是“全面落實因城施策”的表述則意味著，不同城市、不同地區根據實際情況，在穩房價的目標下，對現有政策進行微調，繼續打擊投機性需求、支援剛性需求。

眾所周知，2019年，在整體調控從緊的大背景下，不同城市針對自身狀況進行了政策微調，一些城市定向放寬人才購房政策、上調公積金額度、進行人才購房補貼、取消限價、調整普宅標準等，另一些城市則加強商品房預售資金監管、規範房地產市場經營秩序等。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出：“調控政策避免一刀切，未來各地房地產調控依然由各城市主導，不排除有部分城市出現政策調整。”

“從政策預期看，明年政策出臺方向將會集中在加快住房供應、土地供應、發展租賃住房等方面。”張大偉預測。

摩根大通董事總經理、中國首席經濟學家朱海斌指出，房地產市場已進入從總量不足到結構不匹配的新時期，下行跡象凸顯，預計2020年房地產地方政策將有所調整。

樓市成交穩中或降

2019年的中國樓市經歷了上半年的小陽春，但是進入下半年開始轉涼，即便如此，在銷售總量上依然會超過2018年。

中國社科院釋出的《中國住房發展報告》顯示，2019年，樓市降溫明顯，房價增長率的空間差異有所擴大。表現為房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分佈演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。

對於2020年樓市走勢，《中國住房發展報告》預測：在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下，總體市場繼續保持降溫通道，不會出現劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。穩中有變，升降交替，春夏秋冬，四季波動。空間上，城市分化可能持續凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導。三、四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。風險上，總體下降且風險可控。但同時也存在著樓市的個別領域、環節、主體和區域的風險放大的可能性。

中金公司預測，2020年房地產銷售整體仍將保持平穩，預計全國銷售面積同比下跌4%，銷售金額同比增長1%。

標普則預計，2020年全年全國商品住宅銷售額增速在0%-5%，銷售面積增加可能是銷售額增長的唯一助推因素。

二手房價或觸底反彈

新房受限價影響，其價格變動空間較小，很難全面反映房價走勢和購房者的心理預期，不過從最貼近市場行情的二手房資料來看，二手房價下行的基本面並未改變。

國家統計局釋出的2019年11月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料顯示，70城中，共有33個城市出現二手房價格環比下跌的情況，雖然比10月份減少2個，但是仍處於高位。

二手房市場是樓市的晴雨表，2020年，將走向何方？

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，整體來看，2020年全國二手房市場會觸底反彈，但幅度不會太大。在交易量上，預計成交面積增幅在3%以內，交易額增長約7%。根據規律，重點城市的正常需求被抑制到一定程度後會逐步釋放，例如2019年的上海、南京。從這個維度來看，距離調控時間長且前期降溫明顯的城市如北京、成都及青島等，預計在2020年二手房市場將回升。

關於價格，許小樂表示，其走勢和成交量表現大體一致。因此，房價的表現將會出現分化，成交回升的城市房價將會小幅上漲，如成都，而成交量繼續調整的城市房價可能繼續下跌，如西安。

區域、房企分化加劇

2019年全國土地市場經歷了上半年重點城市的回暖，諸如長三角的合肥、寧波、南京、杭州等，以及中部省會城市的武漢、鄭州等，房企搶地現象不斷。但是進入下半年，土地市場降溫明顯，尤其是到四季度，受到銷售去化、融資困難、償還債務影響，房企拿地愈發謹慎，土地流拍數量和低價成交數量大幅增加。

土地市場不僅是展現房企綜合實力的戰場，更體現出一個週期內房企冷暖的真實寫照。2020年，土地市場將呈現何種走勢？

分析人士指出，融資趨緊，去化受到影響，2020年的土地市場，區域分化、房企分化或將進一步加劇。

中指研究院常務副院長黃瑜表示，預計2020年在“以穩為主”的政策基調和房地產金融管控繼續從嚴的背景下，全國土地市場仍將保持平穩態勢。其中，具備較強產業基礎，且人口流入規模具備一定優勢的熱點一二線城市優質地塊將會獲得企業更多關注，而三四線城市近幾年土地成交總量較大，且棚改對需求的支撐力度不斷減弱，市場調整壓力加大下土地市場熱度將進一步回落。

諸葛找房資料研究中心分析師國仕英認為，2020年土地市場整體保持前低後高態勢，預計上半年房企拿地積極性受到抑制，土地市場好轉較慢，2季度後房企進入補貨高峰期，市場信心逐漸恢復，土地市場隨之逐漸好轉。

“從不同城市來看，一二線城市是2020年土地市場的熱點區域，三四線城市將會普遍降溫。”國仕英說。

融資環境有待寬鬆

2019年，各大房企在面臨樓市政策嚴控時，其融資渠道也逐漸收緊、成本不斷高企。在以價換量加速回款的同時，房企也努力尋找多元化融資渠道，緩解債務壓力。年底之際，以美元債為主的境外融資規模重新整理紀錄。中原地產研究中心資料顯示，僅僅11月份，房企計劃釋出美元融資超過50億美元，當月美元融資重新整理年內單月紀錄。

同策諮詢研究中心總監張巨集偉分析，7月份銀保監會發文加強房企融資行為管控後，今年三四季度，整個融資環境收緊得比較厲害，行業資金壓力很大，多重因素下，房企也出現降價促銷、裁員、組織架構調整甚至是賣專案賣股權的現象。

2020年，在中央經濟工作會議已經定調“房住不炒”的背景下，房企融資政策是持續嚴格還是適當寬鬆？

張波表示，無論是從年中中共中央政治局會議要求來看，還是年底中央經濟工作會議的指示來看，堅持房住不炒，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段的目標非常明確，樓市穩定的目標也需要對房企融資進行定向嚴監管，因此房地產融資的寬鬆化很難實現，房企融資難2020年預計依然會保持延續，“借新還舊”的現象的確普遍存在，2020年融資成本的高企亦將持續。

不過張巨集偉指出，“目前的市場調整已經到位，融資政策不能再持續收緊了，接下來需要在收緊的基礎上有定向寬鬆，給予行業或企業有喘息的機會，不至於因為持續的收緊出現系統性風險，房地產市場還是需要保持平穩執行的。”

對於房企來說，寄希望於政策的寬鬆來緩解流動性並不現實，通過增強銷售回款來保證財務健康，並調整債務結構，用長債替換短債，來穿越房地產調整週期。

部分中小房企面臨生死關

2020年，對於中小房企來說，將要面臨的挑戰與風險又有多大？

一個非常現實的情況是，2020年，房企將持續迎來還債高峰。恆大研究院報告稱，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額20.3萬億元，其中，大部分將在2019年-2021年集中到期。

分析人士指出，在“房住不炒”的基調下，整體政策不會有大幅度放鬆的可能性，2020年，對於中小房企來說，還可能將繼續面臨銷售遇冷、融資渠道收緊、融資成本高企、債務集中兌付的挑戰。

在房地產下行週期，大房企優勢得到強化。馬太效應下，2020年房企強者恆強的格局還將延續。中金預測，TOP10市佔率最終可達40%-50%，目前大概在30%左右，未來頭部10強5年銷售額平均可實現10%以上年化增長。

但是，中小房企的劣勢盡顯，尤其是在土地獲取、融資與成本、管理上問題暴露較多。2019年，有不少中小房企出現資金鍊危機、公司難以運營下去的現象，有的房企甚至倒下難以再站起來。

在業內人士看來，如果政策持續收緊，2020年，對於中小房企來說，仍將面臨生死考驗。

國仕英認為，中小房企風險壓力較大，一方面是融資難度較大，成本較高，融資額度相比之前較小；另一方面是銷售遇到一定的問題，資金流入不會特別寬鬆。部分企業會出現一定問題，例如資金鍊問題，但往年也會有類似問題，但不會出現大範圍爆雷情況。

黃瑜也認為，2020年中小房企的融資將仍然偏緊，部分管理不善的房企仍存較大經營困難，不過頻繁爆雷的可能性不大，但適度優勝劣汰助推行業更加健康發展。

城市更新成為新風口

隨著增量天花板越來越近，房地產逐漸步入城市更新時代，尤其是2019年納入國家戰略的粵港澳大灣區，以舊改為主的城市更新成為房企佈局的主要手段。據克而瑞不完全統計，2019年上半年約16家品牌房企通過舊改佈局大灣區，總舊改佔地面積近5500萬平方米。

2020年，城市更新將迎來哪些機遇與挑戰？從今年中央經濟工作會議來看，有望成為新風口。

今年中央經濟工作會議與去年一樣，並未單獨提到房地產領域，而是將其放至“民生領域”進行討論。相比去年對於房地產市場的定位，今年基本沒有變化。差別在於，去年除了強調兩個體系——住房市場體系和住房保障體系的完善，還重點強調，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。

針對城市更新和存量住宅改造，張大偉預計，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產市場的新風口，預計這一市場在未來將有大量企業進入。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策明確要加強城市更新和存量住房的改造提升，這也體現了存量市場方面的新導向。類似更新和改造，從城市和住房的角度進行，有助於城市基本面的改善，後續預計存量物業更新的政策內容會更多。

租賃市場機遇與挑戰同在

發展租賃市場是近幾年中央經濟工作會議中基本都提到的內容，但在今年的中央經濟工作會議上提法稍有不同，要“大力發展租賃住房”。在業內人士看來，單獨將租賃住房提出來，其重視程度可見一斑，明年對其政策扶持力度可能會增加。對於佈局該領域的企業來說，將面臨機會。

但不得不指出的是，前兩年由於盲目進入、快速擴張，長租公寓問題逐漸曝光，部分企業無法按時支付房東租金、拖欠供應商欠款等兌付出現困難，多家長租公寓中小企業運營商出現爆雷和跑路現象。

這引起高層關注，住建部部長王蒙徽在11月28日出版的《中國紀檢監察報》撰文直指住房租賃中介行業亂象，“在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規範行為的住房租賃中介機構1萬餘家，通報違法違規案例8000餘起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，淨化住房租賃市場環境。”

在分析人士看來，明年長租公寓仍然會面臨更加嚴厲的監管，對於運營企業來說，將是挑戰。

限競房難改分化局面

2018年，是北京限競房的元年，2019年則直接進入紅海市場，供應量井噴，同質化嚴重，競爭激烈，最終的結果是，個別地段較好專案去化率高，而大部分專案整體去化一般。

作為北京新房市場的供應主體，2020年，限競房的格局是否會發生變化？

張波表示，北京限競房由於自身區位因素以及同質化競爭因素導致2019年去化不佳，這一趨勢在2020年依然難以得到有效緩解，一方面北京限競房的滯銷因素2020年難以得到解決，尤其是同質化因素難以通過產品力提升得到改變；另一方面在調控不放鬆的背景下，北京2020年房價上升的動力依然偏弱，限競房也難以在房價上形成突圍。

國仕英認為，相對區位或資源配套較好的專案依然會受到市場的熱捧，配套較差專案銷售將會更加困難。

新京報 《標杆地產》特30、31版