提到“房價”這個詞，很多人會揪心於近幾年房價快速爆發式的增長，累覺不愛、佛系生活、低生育率等等現象集中反映了房價暴漲背後的巨大社會影響。房價未來是不是還會漲，談談我自己的一些看法:

一、房價本質是一個貨幣現象。從2008年到2018年，十年的長週期來看，中國的貨幣供給量M2規模從47.5萬億上漲到至170萬億，而且同時期北上廣深一線城市房價均價由1.5萬元/平到5.5萬元/平。10年週期貨幣供給量的增幅3.57倍，一線城市房價的增幅3.66倍，房價走勢與貨幣供給的增幅呈現高度的正相關性。

中國居民70%的財富在房地產，貨幣發行最終大部分流向到房地產業，所以預測未來房價的走勢參照貨幣M2的走勢非常必要。當前貨幣M2的增速由前幾年10%-20%下降到當前約8%，貨幣供給同比增速的下滑是長期趨勢。大膽預測未來中長期10年左右GDP增速5%左右，M2增速7-8%左右，房價中長期年均增幅8%-9%左右（政府的調控措施會影響短期走勢，但中長期的趨勢是改變不了的）。

二、房子的不可移動性。房子與汽車不同，汽車隨著科技的進步、生產效率的提高，售價是可以降低的；住房的不可移動性決定它所承載的土地是稀缺的資源，生產效率、科技的提升可以降低建築成本（每平米約4000-5000元），但是土地的成本一定是越來越貴的（土地財政的國策決定），而目前一線城市土地價格佔到房價60%-70%左右，導致房價的走勢看地價的走勢，地價的走勢看所在城市。

目前國家長三角、粵港澳大灣區、京津冀三大核心區域以及成都、重慶、武漢、鄭州等區域中心城市，佔據中國經濟發展的主導地位，只有城鎮化沒有停止，人口趨勢就會向這些區域聚集；而其他區域及三四線小城市人口長期淨流出會導致購房需求的嚴重降低。所以未來房價趨勢大概率會呈現區域性分化，人口淨流入的三大經濟圈與中心城市房價中長期增長的趨勢會大於全國房價增長的速度，而人口淨流出的三四線小城市房價隨著貨幣供給的增長、貨幣貶值等影響因素，房價大概率也會增長，但中長期增長趨勢會小很多，同時一個重大影響因素是三四線小城市以新房為主、二手房存量交易很少，自住可以但是如果想賣出變現會比較難。