說到商鋪，大家可以說是又愛又恨，愛的是不是說“一鋪養三代”，恨的是怎麼變成“一鋪養三代”！

從“一鋪養三代”演變成“一鋪養三代”，背後的邏輯就是商業模式的鉅變，原來大家買東西都在商鋪完成，結果現在都改在了網際網路上面購物，也就是商鋪的盈利模式轉移到了網際網路平臺，於是商鋪的價值也就自然轉移到了淘寶，京東等等電商平臺，這些電商平臺增加的市值就是那些實體商鋪減少的市值。

隨著網際網路電商平臺的市值越來越高，實體商鋪的市值這些年一直沒有漲價，相對於其他房產就相當跌價，所以，讓投資商鋪的人焦急萬分。

商鋪未來會不會漲價，首先就要看租金是不是會上漲，因為租金就是這個商鋪的盈利能力的貨幣表現，租金越高，說明這個商鋪生意越好，能夠籠絡住交易的能力就越高。反之，租金很低或者租不出去，就說明吸引交易雙方的能力很弱。

肯定有一個問題大家會問，也就是本文題目的話題，有些商鋪的租金很高，但是為什麼商鋪的售價並不高，甚至打出了8%的年租金回報率，也就是12年半就能夠回本。這裡面的奧祕就是商鋪的租金是不穩定的，商鋪受電商衝擊太大，多數人認為租金未來大概率是下跌的。所以沒有人願意投資商鋪，也就是不能獲得穩定的長期租約給業主帶來回報。

再確切的說，如果這個商鋪真的有一個長期穩定的租約，比如是工商銀行網點的二十年長期租約，那麼這個商鋪的價格就會飛起來。可惜的是，工商銀行不會籤這麼長時間的租約，如果工商銀行真的看中這個商鋪至少用二十年，那麼工商銀行自己就會買下來，根本輪不上別人去買了。

即使工商銀行有租約承租這個商鋪，也是短期的租約，等租約到期了，工商銀行一看這個地方生意很好，就會買下合適的商鋪而不會繼續租賃，如果生意不好，那就更不會續租。

而當工商銀行搬走以後，就很可能找不到下一個合適的租戶，讓商鋪空閒很長時間，自然租金就難以持續。這種難以持續的出租狀況，讓商鋪的租金大打折扣，所以商鋪的售價就無法提升。

這些大的承租機構其實就是大的投資者。他們承租的目的就是試探這個區域的商業機會，為自己的購買做好準備。

作為我們小的投資散戶，很難找到這些大投資者的租約機會，也就意味著你很難拿到這些大機構給你帶來的長期穩定的盈利機會。所以，商鋪的投資機會註定不是小散戶能夠玩的。

能夠讓個人投資者捕捉到的未來長期穩定上漲的租金投資機會，就只能落在了個人投資者居住的需求上。