經濟學原理，供求決定價格。
01
一年一度的中央經濟工作會議已於12月12日落下帷幕。
本次會議在研判當前經濟形勢，部署2020年經濟工作的同時，也為明年的房地產市場定下了基調——
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
言外之意，明年會因城施策，適度鬆綁。
近段時間，廣州、鄭州、深圳、合肥、徐州、湖南等多地已經給出了答案。明年預計會有更多城市放鬆調控。
那麼，房價會大漲嗎？不會！但會小漲！
“全面落實因城施策”，也就是說把更多的主動權交到了地方手中。試想，地方會希望房價跌嗎？自然不會。
但大漲也是不可能的。“房住不炒”、“三穩”的總基調不會變！
12月17日，中央高層又再度強調，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
也就是說，穩定是雙向的，為了保持穩定，可以適度鬆綁，但不能刺激。
2016年暴漲行情的出現，其實就是在鬆綁之後又繼續接連出臺利好政策過度刺激所致。
所以預計2020年，沒有大水漫灌，卻仍會有分化行情。
至於哪些區域明年會漲？哪些區域會跌？關鍵就在於土地供應。
要知道，樓市調控調的就是需求端。現在需求端被壓抑，假若沒有足夠的刺激因素，不會出現大幅激增。
而這時能影響房價的只有供應，也就是土地市場。
假若一個區域好幾年都沒有賣過宅地，長期供不應求，未來房價上漲就有動力；
反之，假若一個區域土地供應過剩，明年房價也很難漲上去。
故而，增大土地供應，亦是樓市調控的重要手段之一。
02
雖然現在距離2019 年結束還有幾天時間，但今年天津土地“大放量”已是不爭的事實。
截至11月底，天津今年已成功賣出149宗宅地，出讓土地總面積約1058萬平米，規劃總建面約1744萬平米，成交總金額約1190億元。
不僅超額完成了全年供應900萬平米住房用地的小目標，更創下土地成交量的歷史新高！
去年全年，天津只賣出107宗宅地、規劃建面約1345萬平米；連號稱“土地狂歡年”的2016年，也僅成交108宗，規劃建面約1422萬平米。
而今年，天津只用了11個月，就賣出了149宗、約1744萬平米的體量。比2016-2018年三年平均成交宗數和平均規劃體量分別高出43%、35%！
不過，地價降了！
2018年宅地平均樓面價為7138元/平米，2017年最高，達到了10315元/平米……
而今年前11月的平均樓面價僅6821元/平米，比去年降了4%，比前年降了34%！比2016-2018年三年地價平均值降了22%。
再加上，天津審批的大提速，從拿地到開工不超過80天。
這也預示著，這些地塊入市速度會很快。
比如，首創禧悅翠庭拿地半個月出規劃，金海雲城拿地當天出案名，三天後開外展……
再比如，目前已經在售的南開宸院、融創梅江壹號院、中駿宸景灣、津門正榮府、招商公園1872、碧桂園中駿天寰、Sunny城文瀾府等，也都是今年的新地。
所以，今年成交的這近兩千萬平的宅地會在未來1-2年形成集中供應，最慢的也不會超過三年！
03
那麼，這麼大供應量都集中在哪些區？
濱海新區、津南區（含海教園，以下同）、北辰區、寶坻區、武清區、西青區、東麗區，這7個區今年的宅地規劃體量均已超過100萬平米。
尤其是濱海新區今年前11月成交土地建面已近400萬平米。
400萬平米，什麼概念？按一套房子100平米計算，就是4萬套房子！
而今年前11月濱海新區才賣了2.3萬套房子。這也相當於不僅沒消化掉庫存，反而新增了一倍的量。
此外，津南區、北辰區今年賣地也很活躍。
成交土地規劃建面分別約為243萬平米、210萬平米，位居全市前三！是新房成交量的兩倍左右！
賣地體量最少的是和平區、河東區和紅橋區，成交土地建面均不到10萬平米，和平更是零供應。
04
橫向對比完了，我們再來看一下縱向。
為了讓資料更科學，我們取2016、2017、2018三年土地成交建面的平均值為“標尺”。
一對比，土地供應高出平均值的是：
寧河區、東麗區、津南區、北辰區、濱海新區等。
寧河區，前三年宅地成交平均體量是21萬平米，而今年前11月就賣出了建面約92萬平米的宅地，是平均值的4.38倍！
東麗區宅地成交走勢完美呈現了“年年高”，2016年規劃總建面約33萬平米，2017年，增至45萬平米，2018年更高，達到82萬平米……
而今年前11月賣地體量已約達125萬平米！是前三年平均值的2.35倍！
津南區這幾年除了2017年比較低調外，其他幾年成交總建面都在100萬平米以上，平均算下來，前三年均值為105萬平米。
本身百萬的體量已經不小了，沒想到今年更猛，翻倍漲，約達243萬平米！
相比之下，和平區、河東區、紅橋區等區，今年前11月的成交宅地體量則明顯低於前三年平均值。
河東區前三年共計成交54萬平米，年平均體量18萬平米，而今年就賣出一宗地。
即大華以總價13億、樓面價17906元/平米拿下的津濱大道地塊，規劃總建面約7萬平米，不到前三年平均值的四成。
紅橋區前三年平均一年成交一宗，今年雖亦是如此，但地塊體量小了，加上商服和科教部分，體量都不足10萬平米，比前三年平均體量少了一半。
而和平區更“摳”，今年一宗也沒賣，加上2017、2018年，和平區已連續三年沒有賣宅地了！
從這個角度來看，明年能扛住價格的還是市區！
05
需要注意幾個“特例”。
靜海區今年賣地體量之所以低於前三年平均值近四成，比去年更是少了近一半。原因是開發商不願意去拿地。
眾所周知，靜海團泊板塊價格戰打得十分猛，甚至還出現過“5字頭”。致使全區的成交均價都在下滑，已經連續三個月跌破萬元了。
這也導致開發商去靜海拿地的意願並不強，頗為曲折的津靜（掛）2019-23號地塊以及津靜（掛）2018-70號都沒能逃過被停牌的厄運。
而寶坻區的量降卻是因為前幾年的“基數”太高了。
前三年寶坻的宅地成交宗數就沒有低於20宗的，規劃建面也都在250萬平米左右，最高的達275萬平米。
所以今年前11月雖然降到了15宗、183萬平米，但整體的供應規模並不小。而寶坻區一年能消化的也就100萬平出頭。
再說說南開區。
別看南開區今年的土地供應高於前三年平均值，但在《樓市如戲！天津這一年，你看懂了嗎？》一文中，我們也說過，明年市場會迴歸市區。
而上三區與下三區不同，受供應結構影響特別大。有房，成交量就漲上去；沒房，成交量立馬就降下去。
更值得一提的是，南開區今年新入市這些專案大多是高價盤，動輒五六萬。也就南開宸院還算便宜些。
所以南開區明年大概率會漲價，被拔到4萬應該沒有問題。
06
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