上週，韓總統府建議幕僚賣房配合調控，引發外界對南韓樓市的關注。12月22日，南韓統計廳釋出了一份統計資料：截至2018年11月1日，去年在南韓名下房產超過10套者同比增加2.1%，達到3.7487萬人，創下歷史新高。

南韓雖然國土面積不大，人口也僅僅為5100萬左右，將近4萬人擁有超10套房產，著實令人震驚。

高度城市化下的房價

南韓很早就步入發達國家，也是一個城市高度化的國家，在2017年底首爾人口達到1000萬，全國五分之一的人口都在首爾。首爾的人口密度每平方公里1.6萬人，是北京的2倍。2018年底首爾市人口共計約1005萬人，其中國內人口約976.6萬人，外國人口28.4萬人。

而以首爾為中心的首都城市圈，包含了仁川和京畿道的全部城市以及忠清南道天安市與牙山市還有江原道春川市，人口達到2400萬。全國將近一半的人口都聚集在這個城市圈內，這也造就了首爾房價長期居高不下的現狀。

南韓住房城市保障公司（Korea HUG）的資料顯示，2018年6月，首爾每套房屋的平均售價為5.72億韓元（約351萬元人民幣）。在較發達的江南地區，平均需要6.81億韓元（約417萬元人民幣）才能買到一套房，在江北地區則僅需要4.59億韓元（約281萬元人民幣）。

儘管首爾房價一直較高，但這一輪的大漲卻是從2015年開始的。

南韓房價同比指數

南韓GDP增長

首爾房產從業者劉聖哲認為，本輪房價上漲源於2014年南韓政府實行的一系列政策。

2014年7月，南韓政府將銀行部門的貸款價值比（LTV）和負債收入比（DTI）分別提升至70%和60%。隨後，南韓政府又宣佈將房地產購置稅從2~4%下調至1~3%。

2014年8月，南韓央行將基準利率下調至2.25%。此後經過4次降息，至2016年6月南韓基準利率曾下降到歷史最低的1.25%。

劉聖哲稱，當時南韓經濟欠佳，政府希望通過降低利率和上調按揭貸款比例的方式刺激房地產的銷售，從而帶動建築企業的開工率，增加就業與居民收入。

也有從業者認為，首爾面臨房屋供給不足的問題。在南韓土地私有制的背景下，目前首爾已經沒有多餘的土地可供開發，老房子拆掉才能建新房，土地價格也越來越高，人們投資房產的意願強烈。

南韓2007-2018年家庭人均年收入（美元）

首爾房價的長期上漲，還改變了南韓人的投資觀念。多位房產從業者稱，從20世紀60年代起，除了1997年金融危機，首爾的房價都很牢固。“我們南韓人的觀念來說，炒房絕對不虧本，炒股都是虧本的。”

為了抑制過熱的房地產市場，南韓曾在2018年9月宣佈出臺房地產新政，持有3套房產及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分割槽域擁有2套房產及以上的房主，將被徵收最高3.2%的綜合房地產稅。

2012年至2014年，南韓擁有11套以上房產者不到3萬人，到2015年猛增至3.6205萬人，2018年增至3.7487萬人，再次重新整理紀錄。同時，擁有2套以上房產者同比增加3.4%，為219.2萬人，6-10套者同比增加2.1%，為4.9819萬人。

據全球資料庫網站Numbeo統計，2018年9月首爾市中心的平均公寓價格為每平方米1505萬韓元（約9.17萬元人民幣），首爾郊區的平均公寓價格為每平方米742萬韓元（約4.52萬元人民幣）。

從南韓家庭人均年收入來看，2018年底，人均收入約為1.6萬美元，小夫妻雙方如果沒有父母的資助， 不吃不喝，三十年也很難在首爾市中心買一套100平米左右的房子。

出生率不到1

今年8月南韓統計局釋出資料顯示，2018年南韓總生育率為0.98，意味著育齡(15歲-49歲)女性平均生育的子女數量不足1個。

彭博社推算，按照目前南韓超低的生育率計算，半個世紀後5100萬人口可能會減少三分之一。

上個世紀七八十年代，是南韓經濟騰飛的時代。1970年，南韓新生兒數量曾達到100萬的創紀錄峰值，1980年則為86.3萬。而根據南韓國土研究院釋出的一份報告顯示，近4年來，南韓家庭戶主購買首套住房的平均年齡為43.3歲。

現在買房的主力，是上個世紀七八十年代的嬰兒潮。那個時代的南韓，1962-1996年，南韓人均國民生產總值從87美元增長到10548美元，34年間增長了120餘倍，創造了“漢江奇蹟”。

南韓GDP

南韓統計局資料還顯示，去年南韓的新生兒數量只有32.68萬，也比前一年減少3.09萬（降幅為8.7%），同樣創下了歷史最低紀錄。

與此同時，人口也在持續老齡化。2017年，南韓65歲以上人口首次超過0歲至14歲人口，老年人佔南韓總人口比例達到13.6%。

南韓央行十月份稱，預計今年國內生產總值(GDP)增長率達2%的不確定性增加。10年前，受全球金融危機影響，南韓2009年GDP增長率曾低於2%，但此後再未低於此數值。

自今年以來，南韓經濟持續不振。今年一季度，南韓GDP出現負增長，二季度有小幅反彈。只有第四季度GDP增幅超過0.97%或1%，全年GDP增長率才有望達到2%。

考名牌大學、就業、結婚、貸款買房、養育兒女，這是上世紀70年代以來大部分南韓人的人生規劃。老一輩南韓人或許仍舊對自己國家的未來仍舊充滿信心，他們相信通過努力，南韓不僅是在物質上達到發達國家水平，在精神生活上同樣能夠達到西方福利國家的水平。

生育率低，未來房子沒有接盤人有很多原因。

高房價也好、財閥壟斷也好、經濟發展趨緩也好，激烈的城市競爭讓南韓年輕人很難找到穩定的就業崗位，沒有什麼比看不到希望更可怕。（南韓年輕人由於很難找到穩定就業崗位，就業準備時間越來越長，結婚、生子的平均年齡在不斷上升，其中很多人放棄了戀愛、結婚、生子的人生計劃，因此被戲稱為“三拋棄一代”，甚至是“五拋棄一代”，“五拋棄”指放棄戀愛、結婚、生子、交友和自尊心。）

只有人口規模夠大的城市才能擁有完備的醫療、教育資源和充分的就業機會與公共服務。所以，即使人口立馬開始下降，人口依舊聚集在首爾為中心的城市群，首爾地區的房價也很難短時間內下降。