投資免入坑， 投資商鋪需慎重考慮

大家應該都有聽過一鋪養三代的說法， 實際上投資商鋪實際上又比買住宅難多了， 風險也高了許多。買鋪跟買股票一樣，都是一茬一茬地被割，很多人都是開著BMW投資進場，最後推著單車哭著離開，投資商鋪的風險、難度、不確定性都非常大，90%的人在商鋪投資中淪為炮灰。

我們先來了解一下商鋪的分類？

商鋪基本分為三類：

商業中心（包含各種廣場，批發市場等），這種風險級別最高， 大家可以留意以下一線城市的廣場和批發市場，是不是也會隨著城市的CBD中心而產生變化， 廣州早期的中心在越秀東山口， 然後到天河北， 天河北之後就是珠江新城， 現在在開發珠江新城的東沿線金融城,

商業中心會隨著政府的規劃和板塊的建設發生變化，商業中心是在不斷遷移的，依靠地段支撐的商鋪，生意隨時會被城市新起的某個商圈給截流

珠江新城有今天的景象政府共花費了10年左右的時間，商業體的成熟， 需要的時間很長，這都是投資風險。

商鋪的型別為各種道路的兩側位置， 道路又可以分為主幹道和普通的道路， 你是不是在想主幹道人流多啊， 這個好， 人多生意好做， 哈哈， 如果你仔細做到路邊觀察， 就會發現一個問題主幹道的人流是大了， 但是大家都不停留， 因為主幹道的主要作用就是用來疏導城市人流的， 人流川流不息形容的就是主幹道了， 那都沒有人 停下來

這生意咋做？店鋪只好不斷的更換老闆， 有興趣可以仔細觀察。

商鋪就是住宅和學校周邊的商鋪， 這種商鋪風險最低， 因為住宅不好移動啊， 總會住著人啊， 只要有人居住， 商鋪還是可以租出去的， 但是這並不代表都是好鋪子，越靠近入口位置越好。

商鋪投資風險高主要的原因之一是網際網路電商對實體門店的衝擊比較強， 網購變得極其普及和方便， 電商已經很明顯不僅僅是趨勢而是事實了;

我們要順應趨勢發展，另外商鋪首付要5成， 稅費也達到了總價的20%以上， 槓桿利用率低， 貸款年限少， 高額的稅也讓商鋪的流動性大大降低， 這點和公寓是相同的道理。

??另外大家有沒有留意到有影響力的商圈都是知名開發商自己運營， 比如萬達廣場等等， 留給小個體運營的機會是越來越少的，開發商有專門的評估部門和機構與進行評測， 好的鋪子開發商都會自己留著，好的基本也輪不到我們普通的小老百姓了， 所以商鋪投資的也要謹慎選擇。

謹慎對待返租騙局

“投資商鋪，擔保年收益8%-12%”

“商場旺鋪，十年返租，年回報率10%！”

“商業房地產，五年返租，第一年返租回報率8%，第二年和第三年返租回報率10%，前三年返租金一次性在首付中抵扣，後兩年逐月返還“

以上的宣傳標語是不是很熟悉，很誘人，事實上，商鋪返祖已經成為開發商主要的營銷手段，在開發商畫下的大餅下，很多投資者高高興興的簽了“返租合同“，卻不知道這裡面有很多風險。

首先，五年十年的返租是一個長期投資，存在很大的不確定性，如經營不善，經濟不景氣等都能導致無法兌現返租；

其次，開發商為了賣鋪，快速回籠資金，往往會開出非常誘人的高額回報，稍有不慎就可能發生資金鍊斷裂，讓投資化為泡影；

最後，一些開發商為吸引小投資客，儘量降低門檻，將商鋪切成了幾平方米大的“蚊型鋪”出售，或者把幾個商鋪合併或分割，這樣就變得難以界定和實際測繪，也不能辦理房產證，最後房錢兩空。