大盤今日平開高走，房地產板塊領漲大盤指數，在上午10點20分就已經上漲了1.6%，創下兩個半月以來的最大單日漲幅，房地產板塊今日收盤1689.35點，漲幅1.57%。

由於房地產行業今年備受調控，從購房的限購到開發商的融資，對房地產行業是嚴防死守，房住不炒是一把架在這個行業頭上的刀，所以，今年的房地產板塊一直比較萎靡，那麼房地產板塊今日的上漲有什麼內在的原因發生？下面筆者嘗試進行分析一下。

1、戶籍制度的深化改革，奠定未來城市發展的格局

今日最大的訊息莫過於中辦和國辦印發的一則檔案，該檔案全名是《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，這份檔案可以說是奠定了未來城市發展格局的一份綱領性檔案，所以這份檔案的出臺才會對房地產有如此巨大的影響力。

中國的城市化發展程序到底是城鎮化的攤大餅式的發展，還是有重點的加大在核心區域城市的建設，把人口更多的是集中到這些區域中心城市，這是兩個城市發展方向，而前6年基本是以第一個為方向去發展的，也就是要大力發展小城鎮和中小城市，對大城市的發展反而是進行一定的限制，最明顯的就是一線城市，北京和上海是明確的限制人口的發展，所以北京和上海在前幾年人口是淨流出的。

北京甚至發生過以清理群租房不安全為由來達到清理低端人口的目的，深圳和廣州雖然沒有明確限制人口流入，沒有限制人口的上限，但是深圳缺地少房，房屋嚴重供應不足，而北京上海的人口淨流入導致人口流入到了深圳和廣州，平均每年增加淨人口流入四五十萬人。

人口的大量流入，進一步加劇了深圳的用地矛盾，房價急劇上漲，從2015年前的2.6萬/平米上漲到目前的5.5萬/平米，成為被上海房價還高的城市，房價全國第二，僅次於北京。

調控雖然在2018年下半年讓深圳的房價回落了一下，但是房屋的供應不足還是在2019年再次讓房價上漲，並且突破了2018年8月5.4萬/平米的高點。

2、取消落戶限制，擴大城市人口承載能力，這是未來城市的格局

這份檔案最核心的內容就是全面取消城區常住人口300萬以下城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬到500萬的大城市的落戶條件，同時，完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分專案，確保社會保險繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

我們房地產調控最重要的手段是什麼？其實就是戶籍，不是本地的不讓買，需要很多的條件，繳納社保或者納稅，要連續多少個月，這個是房地產限制購房最核心的一條，而現在在城區常住人口300萬以下的城市全面取消落戶限制了，換句話說，你想在哪裡落戶就在哪裡落戶，只要是城區常住人口在300萬以下的城市。

對房地產的影響就是：你想在哪裡買房就在哪裡買房，戶籍已經不再是阻礙你買房的核心要素，而我們知道西安過去2年房價上漲很厲害，翻倍了，而其中非常重要的一個原因就是通過人才引進政策繞開了限購的限制，引入了大量的人口，而且是戶籍人口，所以這個也成為西安這兩年房價大漲的重要原因。

這份檔案的出臺，也就預示著未來城市發展的格局將是以大中城市為核心，在之前有眾多城市出臺了野心勃勃的未來人口計劃，比如武漢要在2035年達到常住人口超過2000萬，幾乎被目前增加了1000萬，這是一個巨集偉的目標，再結合今日的這份檔案，未來城市發展的格局就更加清晰了。

3、未來沒有落戶限制的城市多嗎？

全國有將近300個地級市，如果加上縣級市的話，那麼也就是600多個，但是絕大多數的城市的城區常住人口是在300萬以下的。

根據城區常住人口規模的城市劃分標準：

3.1、1000萬以上的是超大城市

超大城市只有4個：北京、上海、廣州、深圳；

3.2、500萬-1000萬的是特大城市

特大城市只有10個：武漢、重慶、天津、成都、東莞、南京、鄭州、杭州、長沙和瀋陽。

3.3、300萬-500萬的是Ⅰ型大城市

Ⅰ型大城市有13個：西安、哈爾濱、青島、長春、濟南、大連、合肥、昆明、太原、廈門、南寧、蘇州、寧波。

3.4、100萬-300萬的是Ⅱ型大城市

Ⅱ型大城市有65個，有烏魯木齊、貴陽、福州、南昌、珠海、無錫等等城市

以上這是92個城市，基本是囊括了全國主要的城市，而需要積分落戶的城市是14個，而全面放寬落戶的城市是13個，其餘所有的城市都取消落戶限制。

而這次的城市劃分標準並非是以經濟水平，以及總的常住人口，而是以城區的常住人口，這對未來10年城市人口流動是要重大影響的檔案，說到底國家的財力是有限的，國家的建設能力也是有限的，所有的人都需要教育、醫療、就業、商業、交通等等資源，如果是全國攤開了來建設，那麼是無法承受的，留下的一定是高額的地方負債，而只有把有限的資源和財力投入到中大型的城市去發展，同時放開落戶限制。

讓人口向大中城市流入和集聚，這樣才能最大效應的發揮資源的利用效率，而人口的集聚才是城市化發展的方向，人口集聚才能讓一個細小的需求也能變成一個產業，有利於社會分工，提高生產效率，提高就業機會，想一想送外賣的事情，有500萬的送外賣人員，比快遞還要多，這是因為人口集中在城市，而讓我們之前自己下樓去買飯的一個細小的需求變成了一個巨大的產業。

未來的城市化方向是向大中城市集中，這個奠定了未來城市的根據，也奠定了房地產未來的發展方向，今日房地產板塊的反應也正是源於此。