買房的人們最關心的就是自己的房貸利率了，在2019年10月8日的時候實行了以LPR為基準利率參考方式的利率新政，從那以後簽訂的房貸合同都是以LPR加上一定的點數來作為房貸的執行利率的，這個也標誌著中國利率的市場化又往前進行了一大步。

但是存於高達26萬億的存量房貸當時是維持不變的，還是按照央行的貸款基準利率，再上下浮動一定的比例去實施的，在改革的道路中，我們一般採取的都是存量是老辦法，增量用新辦法，然後再回頭調整存量，在房貸利率的改革中也是如此。

所以對於當時已經在償還房貸的房奴們心裡肯定還是有疑惑了，因為畢竟央行的貸款基準利率維持在4.8%已經4年時間沒有變動了，而LPR已經從4.85%下調到4.8%了，雖然下調幅度不大，但是從長期來看，利率下行是大趨勢，這對存量的房貸來說就無法享受到房貸利率改革的紅利了。

但是現在不用擔心了，央行最新的公告將徹底解決這個問題，解決存量房貸的貸款利率問題，和新的利率計算方式實現徹底的並軌。

第一、這次針對的是存量房貸中的浮動利率的房貸，也就是說如果當時是簽訂的固定利率的，那麼還是按照原來的合同執行。

第二、房貸基準利率參考變更後，房貸利率是否會有變化？根據最新的央行公告內容，新的利率要在一年內和原來最近一期執行的房貸利率水平保持一致，也就是說在一年內是保持不變的。

那麼一年以後呢？一年以後就按照你新的合同來執行，如果是一年重新計算一次，那麼一年後你按照最新的LPR來重新計算即可。

第三、這次存量房貸的房貸利率具體的變化內容是什麼？

這個可能是大家最關心的內容了，我們以前的房貸利率是這樣計算的：房貸實際利率=央行貸款基準利率*（1±浮動比例），而五年期以上的貸款基準利率是4.9%，這個利率已經4年沒有變化了，而浮動比例是永遠不變的，如果你浮動比例是上浮20%，那麼你的房貸利率就是5.88%，如果你的浮動比例是下浮10%，那麼房貸實際利率就是4.41%。在這種房貸利率的計算方式之下，只有央行的貸款基準利率變化的時候，你的房貸利率才會從新計算，按照最新的貸款基準利率來計算。但是因為我們的貸款基準利率已經4年沒有調整過了，這個就和我們市場的利率水平變化是有點脫節的，所以才需要進行改革，實施新的更加市場化的利率計算方式。

於是就有了以LPR為參考基準的房貸利率計算方式，這個房貸利率計算方式是從2019年10月8日開始實施的，具體的方式是，房貸實際利率=LPR+點數，而其中的點數是固定不變的，但是LPR是每個月都會更新一次，而且是由18家商業銀行共同報價決定的，更加符合當下的實際情況。而2019年12月20日公佈的最新的5年期及以上LPR是4.8%。

第四、存量房貸的房貸利率如何轉為為新的房貸利率？

我們通過上面也知道，其實是用“LPR”是代替了從前的“貸款基準利率”，要實施利率並軌，最核心的就是如何確定“點數”，因為原來是按照浮動比例的，現在要用“加點”來代替，這個如何確定？

根據央行的公告，“點數”是最近一期房貸利率執行利率和2019年12月份最新的LPR的差值，換句話說，如果原來是上浮20%，房貸的實際執行利率是5.88%，那麼“點數”就是：5.88%-4.8%=1.08%，那麼利率並軌後的房貸利率就是：4.8%+1.08%=5.88%，其實就是保持不變的，會實現平穩過度的，而至於1年以後的房貸利率，到時候就看LPR是如何變化的，因為點數“1.08%”在合同期限內是不會變化的。

在這段中筆者舉案例來說明，這次利率並軌其實是非常務實的，因為我們知道在原來的公告中，房貸的利率是 一定比LPR要高的，因為“點數”是隻能為正數，不能為負數。而我們以前的房貸有很多是在基準利率基礎上打折了的，尤其是2016年左右的房貸利率。

舉例：王總在2016年辦理了200萬30年期限的房貸，當時的房貸利率是打9折的，房貸實際利率是4.41%，那麼按照最新的轉換公式，那麼“點數”為：4.41%-4.8%=-0.39%，點數是-0.39%，那麼按照最新的計算方式，房貸利率是：4.8%+（0.39%）=4.41%。

上文也講了，利率的轉換中 ，是雙方協商的，基本是維持不變的，保持平穩過渡，貸款人可以選擇變成固定利率，當然也可以繼續選擇維持浮動利率，而利率重新計算的週期和定價日期都可以重新選擇，而重新計算的週期最短是12個月。

在我們以前 的浮動利率的重新計算日期基本都是次年的1月1日，現在可以自己選擇重新計算的日期，重新計算的週期也是可以重新選擇的。

第一，這次房貸利率的轉換針對的是2020年1月1日以前的存量房貸（已經發放的的房貸以及簽訂合同尚未發放房貸的）；從2020年1月1日開始，金融機會不再簽訂以貸款基準利率為定價的浮動利率貸款合同（備註：其實在2019年10月8日實施新政後，大概還有10%的房貸合同是按照以前的貸款基準利率為定價的，這次是要100%的按照LPR為貸款定價基礎）。

第二，從2020年3月1日開始轉換，到2020年8月31日截止，也就是說有半年的時間。

並沒有，在這半年的時間內，你什麼時候去辦理都是一樣的，因為都是按照你當前的實際利率和2019年12月份最新發布的LPR之間的差價來確定“點數”的，這都是已經確定的資料，不會有這半年的時間中有任何的變化，所以所有的需要辦理變更的人都不需要有任何的擔心和焦慮。

淡定點，什麼時候有時間就什麼時間去辦理，半年的時間，總會有時間去辦理的。