自從央行在2019年8月17日推出新的房貸計價標準後，大家都很關心以前的存量房貸怎麼辦呢，因為LPR5年期的也降息了一次，而且以後還會繼續降息，如果存量房貸還不在一年內作出調整的話，這是不公平的。

央行當然清楚，所以今天央行就針對這個問題正式釋出新政了。

我通俗的翻譯一下：1、存量房貸

央行所說的存量房貸，是指2020年1月1日之前商業銀行發放的所有房貸，不包括公積金貸款。

2、定價機制

從2020年1月1日起，所有銀行發放房貸，不能再按照以前的貸款基準利率來定價，也就是目前4.9%的利率來作為基準上下浮決定，而是要全部按照新的定價機制，也就是LPR作為基準再加點（上下浮）來定價。

3、定價週期

我們以前存量房貸的重定價週期都是1年，以後至少也是1年，以前重定價日都是每年的1月1日，以後可以自行商量。

4、兩種利率選擇

借款人和銀行可以協商將定價基準轉換為LPR，或者轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換後永遠也不能再改了。

LPR就是以後至少每年都會調整一次，而固定利率是你貸款30的話就是30年不變。

但建議大家選擇轉換成LPR，這樣的話以後降息，都可以享受到紅利，因為長期來說，中國還是會有降息的空間，前央行行長周小川最近說了一句話，中國可以儘量避免快速的進入到負利率時代，其實換句話也就是說，中國遲早會進入到負利率時代去。

5、轉換方式

最難的是央行說的第三點，估計很多人看不懂。

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

從2020年3月1日開始，到8月31日之前，存量房貸要全部轉化完成。轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，但央行在答記者問中談到，為了貫徹落實房地產市場調控要求，存量房貸在轉換時點的利率水平應該保持不變，也就是說，轉換完成後，房貸利率還是一樣的，所以大家不用擔心，房貸利率會有升降。

那怎麼個轉換法呢？

（1）假如現在有一筆貸款30年，剩餘期限25年，原約定合同5年期以上基準利率上浮10%的貸款要轉換，那麼現在執行的利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月釋出的5年期以上的LPR是4.8%，假如借貸人和銀行確定在4月1日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年的1月1日，那麼加點幅度就是0.59個百分點，因為5.39%-4.8%就是0.59%

（4.8%+0.59%=5.39%）。

那麼在2020年4月1日到2020年12月31日，你還房貸所執行的利率就是按照5.39%來執行。

只有到了2021年1月1日開始，第一個重定價日到了，你的利率才會變，假如LPR降息了，從4.8%降到了4.6%，那你的利率也就變成了5.19%。懂嗎？（2）再舉一個利率打折的例子，假如你是09年買的房子，當時最低是7折，貸款30年，現在還剩20年，原約定合同利率就是4.9%×0.7=3.43%。

後面都是一樣的演算法。

2019年12月釋出的5年期以上的LPR是4.8%，如果借貸人和銀行確定在4月1日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年的1月1日，那麼加點幅度就是負的1.37個百分點，（3.43%-4.8%=-1.37%）。

那麼在2020年4月1日到2020年12月31日，你還房貸所執行的利率就是按照3.43%來執行。

只有到了2021年1月1日開始，第一個重定價日到了，你的利率才會變，假如LPR降息了，從4.8%降到了4.6%，那你的利率又變成了3.23%（4.6%-1.37%）了。爽吧。

其實也就是說你當初合同上寫的打7折是30年不變的。

同樣的道理，按照房地產調控的原則，當初買房時，不管你是7折、8折、85折買的，還是上浮10%也好、20%也好，還是30%，都是跟隨你的合同終身的，轉換前後基本上不變，這也是保持市場穩定最好的做好，也是尊重原合同。

還有什麼不懂的地方嗎？

至於央行為什麼要以2019年12月釋出的5年期以上的LPR作為標準，我想肯定是方便央行明年開展這個轉換的工作，因為LPR每個月20號都會變，如果不以一個固定的數值作為標準的話，那就不好做這個轉換的工作了。