週末房貸新規出爐，購房者的房貸利率又有了重要變化。

值得注意的是，這次最大的變化是存量房貸的貸款利率改革。

也就是說，將以前的房貸的固定基準利率全部改換成浮動利率。

所謂存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）

打個比方，小明在2019年購房並獲得商業銀行房貸貸款，那麼小明就屬於存量房客戶。

小明的房貸利率的標準是，根據基準利率（4.9%）上浮、或者下降一定比例，比如5%、10%、20%。

這一次，央行要求存量房的浮動利率房貸都要改，已購房者最大的擔心是——月供會降嗎？會變相漲價嗎？

幾天，複利姐來為大家一一解答一下。

一、央行出新規！明年3月起，你的房貸合同要變了

12月28日晚間，央行對有房貸者出了一道選擇題，針對2020年存量房房貸利率改革，購房者面臨兩個選擇：1,選固定利率，2選“LPR+加點”利率。

央行要求，商業銀行應自2020年3月1日起正式切換存量浮動利率貸款定價基準，存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

這可是影響千萬家庭的存量房貸利率調整呀！

要麼按照以前的4.9的基準利率不變，要麼接受新規換成浮動利率，一但選擇就不可以更改了！

每個人都只有一次選擇權，在2020年3月欠，銀行經理會聯絡你協商更改。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

那麼，兩種選擇有什麼不同之處呢？長期來看哪種對房奴們有利呢？你的房貸利率會變嗎？

1、對於貸款者來說，選擇固定利率是比較穩定的，這樣可以避免你在中國利率上行時，利息成本的上升。

但是，固定利率同樣也無法享受利率下行帶來的紅利。

如果你的選擇是A，那麼請自行判斷，未來一段時間中國利率是上行、還是下降。

業界普遍的聲音是，下行趨勢可能性較大。

不過也有購房者認為，固定利率就好，已習慣，不奢望掉餡餅。你認為呢？

2、選擇LPR+ 加點的方式

LPR是什麼？

簡單理解：

就是一種每個月公佈一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4.8%。LPR報價週期變為每月的20日更新一次。

購房者以前的商業房貸，錨定的是固定的基準利率，然後上浮或打折。

現在錨定的是LPR。一旦錨定了LPR，對住房貸款借款人來說，今後貸款利率可以每年調整一次。

最新LPR（4.8%）看起來比基準低一丟丟，但LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？

關鍵要看大環境。

LPR+ 加點，更能反映當前利率水平的變化。就當前利率市場環境來說，LPR明年大概率還要下行，為各類貸款創造良好的利率環境。

在做這道選擇題的時候，也許銀行會建議你，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥，並有可能成為大家選擇的主流方案。

原來的房貸利率的計算方式是這樣的：

以基準利率，上浮20%為例子：

4.9%*（1+20%）=5.88%，其中的4.9%是央行的貸款基準利率，20%是浮動的比例。兩者之間的關係是通過“✖️”來連結的。

現在的房貸利率的計算方式是這樣的：

LPR+點數，LPR是貸款市場利率報價，目前最新的（12月份釋出的）5年期以上的LPR是4.8%，其實我們 可以看到4.8%是比4.9%低一點的。

根據新規的轉換原則：轉換後的房貸實際執行利率要和原來保持一致。

所以我們可以得到這樣一個公式：

4.9%*（1+20%）=4.8%+點數，我們可以推匯出“點數”等於1.08%（也可以說是108個基點或者是108個BP）。

也就是說，你按照新的房貸利率計算方式轉換後的房貸利率是這樣的

LPR（4.8%）+1.08%=5.88%，沒錯，和以前一樣，是沒有變化的。

說白了，做這個選擇題，其實是一種對賭行為——

賭未來的利率走勢。因為點數是1.08%，這個是永遠不會變化的，而LPR是每個月都會變化的。

所以，賭的是如果未來利率漲了，那麼你就算是賺了，如果未來利率跌了，那麼你就算是虧了。

案例一：如果你是早買房，趕上房貸利率打折的

10年前，李小姐在北京買了一套房，並幸運地趕上了房貸利率打折，即基準利率打7折，只有3.43%！

根據等價公式——

那麼，2020年李小姐仍可以享受3.43%的房貸利率水平。

計算如下：

即：新規對早買房早打折的人沒有影響。

案例二：如果你是晚買房，趕上房貸利率上浮的

南京的張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準利率上浮10%，為5.42%。

上浮10%，即：4.9%x1.1=5.39%。

根據等價公式：4.8%+X =5.39%，計算出X =0.59%。

如果李小姐和張先生都選擇PLAN B，房貸利率切換LPR 。

假設5年後重新定價的LPR由4.8%上浮為5%。

兩者的房貸利率變化是：

李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63%>3.43%（當前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59%>5.39% （當前房貸利率）

假設5年後重新定價的LPR由4.8%下降到4.5%。

李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即4.5%-1.37%=3.13%

張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即4.5%+0.59%=5.09%

兩種變化，一目了然，當LPR 升高，購房者的房貸利息可能會僅增加一點點，但LPR 下行了，顯然下降幅度會更大、紅利更多。

說說你會選擇固定利率 ,或是LPR ?

複利姐猜，聰明人在當下，都會選擇PLAN B。

今天就說到這裡，明天見~