在中國，大約有4億人揹負了28萬億的房貸。

今天， 這4億人終於迎來了歷史性的一刻：

央行公告：針對這28萬億的存量房貸，貸款利率由原來的基準利率改為最新的LPR利率。

咦？LPR利率取代原來的基準利率，這個不是已經在10月8日就已經開始執行了嗎？

沒錯，但那一次針對的是“新增貸款”，就是10月8日之前的房貸利率，這一次，針對的是“存量貸款”，就是10月8日之後的房貸利率。

而我在11月的文章《百萬貸款，月供只少30塊，但我依然很開心》中總結到，最新的LPR利率已經低於原來的基準利率，未來很長一段時間，LPR利率還會繼續下降。央行這一次的明確，意味著這4億人未來的月供，減輕的可不僅僅只有“30塊”那麼簡單。

具體原因，我就不再累贅，大家可以參考上面的文章連結。今天的重點的是，以LPR利率為準的存量房貸，具體該怎麼算？

因為在8月25日公告中，央行規定：10月8日之前的存量貸款，仍按照原合同執行。但沒有給出進一步的說明。

我問了很多銀行專業人士，他們表示也一頭霧水。

原因在於：過去房貸利率是由基準利率+上下浮點陣列成，而這個基準利率不是一成不變的，央行是會不定期有所調整的，所以，10月8日之前的房貸利率本質上是浮動利率。

而現在改為LPR利率，原來的央行基準利率怎麼辦，是繼續參考還是停止參考？

如果繼續參考，下一次基準利率什麼時候公佈？利率是比LPR利率低還是高？

如果停止參考，那10月8日之前的房貸利率是不是就變成固定利率了？

這些問題，在央行沒正式表態之前，誰都沒有一個明確的答案。

所以，這一次，央行一反8月份的態度，不再留戀基準利率，明確“存量貸款”利率改為最新的LPR利率。

以下是央行今天的公告原文截圖：

我相信，大部分人是不看懂央行在講什麼的，而關鍵點就在於央行公告的第二、三、四、五點，我就用大白話給大家一一解釋：

1、第二點比較好理解，就是規定LPR利率取代基準利率的時間點。

從2020年3月1日開始，你貸款的銀行就會“上門找你喝茶”，通知你原來的房貸利率改為以LPR為準，這個動作什麼時候完成呢？央行給了個截止日期，就是2020年8月31日。

如果你不同意這麼改怎麼辦？央行給了你一個選擇，就是約定固定利率（具體怎麼約定我將在後面再說），而且，你只有一次選擇權。一旦確定轉為LPR利率或者固定利率，以後都不能再轉換回去。

2、再來看第三點，這就到了最重要的一部分了，這部分講的就是你房貸利率具體怎麼算的問題了。

首先，你的房貸利率=LPR利率+上下浮點，LPR利率你不能動，上下浮點倒是可以動，具體可以和銀行去談。那這個上下浮點具體怎麼算？

若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

大家這下看明白了吧，儘管你可以與銀行商量具體的利率上浮點數，但上浮點數=原房貸利率-最新的LPR利率。

這就意味，2020年，如果你確定轉換LPR利率，那麼最終的利率還是和之前的一樣；而從2021年開始，就要看往後的LPR利率變化了，因為上浮點數一旦確定就不能再變，變得只有LPR利率。

而我前面就說了，未來LPR利率還會繼續下降，所以說，2021年之後的房貸利率大概率還是往下走的。這就是這次政策對購房者最大的利好。

3、最後來看第四、第五點，講的就是對第二、第三點的補充。

以前房貸利率變化是這樣的：每年的1月1日，根據前一年最後一次利率變動的結果，來確定接下來一年的利率。現在央行把這個時間點下放給銀行和客戶，具體參照哪個時間點確定利率，由銀行和客戶具體商量，但規定房貸利率最短只能一年一變。

還記得我在第二點提到的固定利率嗎？如果你不想選擇LPR利率，而是選擇固定利率，那麼利率就以原合同最近一次利率的為準。但別忘了，一旦執行固定利率，以後是換不回來的。

最後落實到個人，利率變換，到底該怎麼和銀行談？

我的建議是：

首先，千萬不要選固定利率。我前面一直強調，未來LPR利率長期下降是大概率，現在選固定利率，不但享受不了未來的低利率，還失去了唯一一次調整利率的機會。

其次，最好選擇利率一年一變，時間越長越不有利。這是因為房貸利率主要受LPR利率影響，而LPR利率每個月變動一次，選擇時間最短的一年一變，能夠最大限度的跟蹤LPR利率下降趨勢。

最後，最好選擇1月1日作為重新定價日，也就是利率變化時間點。主要考慮到銀行金融體系的特性決定的，幾乎每到年底，貨幣流動性都會有所下降，這時候央行都會大概率釋放流動性，通過降準降息等各種方式。

那麼1月1日參考的LPR利率，正是12月的LPR利率，大概率也會下調。並且，1月1日是很多金融業務結算的時間點，選在這個時候，不管是實惠性還是便捷性，都是最好的時間點。