央行還是對房地產出手了！

上週六上午，央行宣佈了一個重磅訊息：為了深化利率市場化改革，宣告房貸利率新方式——存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR。按照官方公佈的資料，這項房貸新政涉及數額25.8萬億元（資料截止2018年）。

1、為什麼要改？

官方說法是：為深化利率市場化改革。實際上可以看出來，央行增加了對樓市的管控力度，可以通過城市加點改變房貸資金成本。很早之前就說過，資金是樓市最大的槓桿。從此之後，央行想要把資金趕出樓市，太容易了。

2、為什麼加強對樓市的管控？

大概率為實體經濟鋪路——阻止經濟下行，很有可能下調基準利率，進入低利率時代，甚至負利率。但絕對不能讓房貸搭便車。不準刺激房地產。

3、對家庭房貸有什麼影響？

2020年8月31日前完成切換。但實際利率保持不變，也就是：原來基準利率+上浮比例或打折比例=銀行通知切換合同時的最新LPR利率+加點數值（可以為負）。

舉個例子：你的房貸利率打9折，更改之後，第一年實際房貸利率保持不變，你的加點數值就是負值。第一年為：4.9% x 90%=4.41%，央行以12月釋出的5年期以上LPR4.8%為定價基準，則實際利率還是4.41%，則4.8%+（-39個基點）過渡期為1年。也就是，一年後，LPR利率漲就一起漲，跌就一起跌。

4、借款人應該選擇固定利率還是LPR？

借款人只有一次選擇權，切換後就永遠不能再改了。因此建議選擇LPR，只有可以變化，就還是有機會享受降息紅利。注意，低利率是大勢所趨。前央行行長周小川說過一句話，意味深長：中國可以儘量避免快速地進入到負利率時代。

5、對公積金貸款有影響嗎？

沒有。

6、切換之後，房貸成本會降低嗎？

基本上不可能。如果LPR利率比基準利率還低，這段時間央行大費周章地折騰就失去意義了。尤其這兩年利率上浮20%、30%的投資客，接下來還款成本還要繼續增加。總之，對樓市不是什麼好訊息。

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未來科技城/3.45萬、慢牛行情、權重樓盤

@歐洛

老師，你好。鋪天蓋地都是富力中心和天空之城的資訊，很心動。情況這樣：純投資的映月臺大戶型三期，剛交付選擇賣掉，打算明年買富力中心或者天空之城，搖不到的話，再選其他樓盤，是否有這個必要？

樓先生：只能說，願意折騰的話，沒什麼不可以的。從樓盤能級來看，如果能買到天空之城或杭州富力中心，還是合適的。明年，未來科技城最新限價34500元/㎡，相對其它板塊，還是會有看得見的限價紅利。無非中籤率很低，買了到難度有點大。天空之城都登記八千多組，當天售罄。但退一步講，這兩個樓盤都沒搖到，未來科技城核心區還會有別的選擇，很快就要出讓一宗宅地了，就在湖畔雲廬的東側。

再來說說投資的行情：杭州限價有一些放鬆了，新房價格勢必會小漲，明年全年的行情，大概率是慢牛狀態。因此，短期內投資不會有立竿見影的收益，但長期看，或者說，今後遇到好行情好政策，天空之城、富力中心這樣的區域權重專案，就會顯示出比較好的上升空間。

2.

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奧體vs亞運村、緊扣擁江發展、兩岸同輝

@咖啡&杯墊

如果同樣的價格，亞運村開4.7萬，和杭州壹號院一樣價格，哪個更值得買自住兼投資？另外杭州亞運村的三盤前景如何？廣州亞運村，青島全運村都不太好，有點慌。

樓先生：杭州亞運村的住宅，上市時間一直確定不了，現在又說要到三季度了。但其實三家開發商都早早動工了，所有建築都露出地面了。現在，只剩下土地問題還沒有完全解決，就等著最後的確權了。至於價格方面，目前說法比較多的是4萬5左右，會比奧體略低。但三家開發商都還在積極爭取突破。

從自住角度看，短期內，奧體一帶的配套要更成熟一些，畢竟它就緊挨著濱江區，很多資源是可以共享的。還有，杭州壹號院拿到房子的時間會早一些，而杭州亞運村的住宅，要先交給官方使用居住，亞運會結束後，還得拆建，會延後一兩年才能交給業主。

至於投資，我認為亞運村的展望，不會輸給奧體。畢竟對面就是江河匯，是杭州唯二以招標形式出讓的地塊。而且，對面的房價已經爬到了七八萬。再看一點：濱江區一帶，濱江金茂府、柳岸曉風的成交價，也在看齊南星橋。這說明，一江兩岸是有機會「同輝」的。

所以，杭州壹號院下一批先開，可以先搖；搖不到的話，亞運村三盤也可以關注，加起來有4400多套房源。另外，杭州亞運村跟廣州亞運村和青島全運村，完全不是一回事。杭州亞運村最大的底氣，就是它的地段是緊扣著「擁江發展」。

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500-700萬、湖畔雲廬、丹楓四季145方

@放牧流雲

老師，我和男朋友分別在西溪和濱江上班。近期準備入手一套房自住（500-700W）。可以推薦幾個樓盤嗎？餘杭的湖畔雲廬如何呀？

樓先生：湖畔雲廬在未來科技城，是數一數二的樓盤，產品很好，又有綠城的品牌加持，是值得買的樓盤。但它的面積有點大，總價不低，按你的預算，能夠得上的房源，應該很少了。只要盤算好自己的總價預算，可以努力一下。

要是喜歡疊排，也願意等的話，還可以是天空之城，它的疊排有可能明年五六月份，面積相對小一點，總價更可控。除此之外，那就是天空之城的小高層、洋房，或者杭州富力中心的高層，單價更便宜，買一套大平層，也可以。

或直接到濱江奧體去選，御虹府可以重點關注。這個樓盤幾乎所有房源，都在你的射程之內。還有濱江區的丹楓四季，濱江集團全面接管了，兩個戶型，一個145方，一個165方。按濱江區4.8萬的限價，也能夠得著。還有一個相對摺中的方案——之江，目前可以買到的新樓盤，祥生的雲鏡和仁恆的珊瑚世紀，均價都是3萬8左右。

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雅居樂國際花園、金色時光、優化資產

@孝燕

老師你好，我購買了閒林的雅居樂，目前可售，同時又買了城東的新天地的金色時光，明年6月交付，都是投資，想問一下，哪個更適合長期持有？

樓先生：二選一的話，建議處理掉雅居樂。為什麼呢？不是因為區域不好，未來科技城2.0很值得展望，而是房子可以換一下。這幾年未來科技城發展太快了，產品更新換代速度很快。雖然雅居樂也沒幾年，但放到市場一看，明顯屬於比較差的房子，競爭力不足。

至於金色時光，到明年交付後，也可以看看行情，反正是投資，只要到時能出到一個比較好的價格，也不是不能再換一下。金色時光到了二手房市場，會繼續受「毒地情緒」的影響，價格會有一定的天花板。畢竟不遠處的筧橋才賣4萬出頭。歸根到底就一個原則：為資產優化而努力。

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排屋/第一居所、桃李春風/最後1期

@Eden-z

樓先生：排屋在二手房市場中最大的問題，就是今後的升值表現，通常都很一般。除非是江南里這樣絕對稀缺的排屋，才可能在價格上帶來比較大的驚喜。但其實，跟市中心大平層相比，流通性還是差，賣不起來也賣不上去。

總的來說，投資排屋遠遠不如去市中心買一套相同總價的大平層，萬一出現緊急情況，後者更靈活。投資買房，最重要的一點，就是要找到「靈活的標的」。實在要投資排屋或中式合院，也要拿出標尺逐一「選籌」，這隻標尺就是四個字：第一居所。只有能住下來的排屋，才是好排屋。

再來說一說桃李春風，全國網紅樓盤的鼻祖，當年小Villa風靡全國，正是源自於這個樓盤。當然價格也是一路飆漲。尤其跟市場上其他產品對比，單價並不便宜。你可以為情懷心動埋單，有錢可以收藏一套，在朋友面前說起來，可以很有面子。但純粹投資，那還是算了吧。桃李春風的合院很少出現在二手房市場上，大家都是買來享受和玩樂的。