2019年，中國樓市迎來變局。一邊，持續4年多的景氣週期走向尾聲，房價下降城市數量和下降速度均超過去年；另一邊，核心城市房地產銷售穩定，行業規模有望繼續擴大，房地產市場韌性凸顯。

變局之下，樓市“百態皆生”，出現了不少以往少見的“反常”現象。

小週期“失靈”

房地產行業內有個“三年小週期”規律，期間，市場上行和下行各佔約一半時間。過去10年這一規律一直存在。

但是自2015年底以來，本輪房地產週期已經持續4年多，並且尚未見到結束跡象。據易居房地產研究院統計，國家統計局公佈的70城新房與二手房平均價格環比已經分別上漲55個月和56個月。

華創證券研究所房地產行業首席分析師袁豪認為，本輪房地產小週期預計將由原先3年延長至超7年。他指出，包括限價、限售、土地調控、金融政策收緊等政策推動庫存週期延長，這是熨平和拉長週期的主因。

小週期延長可能使未來的房地產市場呈現“總量穩定”和“結構分化”的特點。袁豪指出，城市間小週期的此起彼伏、相互對衝，也反過來加強了市場的總量穩定、波動縮窄。

多項指標保持韌性

降溫並未帶來量價大跌。與小週期延長同時出現的，是房地產投資和銷售所保持的高度韌性。

2019年1-11月份，中國房地產開發投資同比增長10.2%。儘管從5月份開始，增速持續回落，但今年以來，這一指標一直維持兩位數的高增長。

商品房銷售資料也保持穩定。據克而瑞研究中心預測，2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將再創新高，分別達到17.2億平方米和16.1萬億元(人民幣，下同)。

房地產韌性有望持續。以投資為例，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，投資韌性來自於“接續”發展的可能，明年雖然三四線及以下城市增幅有所下降，但是一二線城市增幅可能上升；雖然棚戶區改造和新建住房投資增幅有所下降，但是城市更新、舊房改造會接續增長。

一年調控570多次

2019年是房地產調控政策釋出最為密集的年份。據中原地產研究中心統計，2019年以來，全國房地產各種調控政策約570次，創歷史紀錄，同比上漲30%。

各地因城施策，出臺了各種五花八門的調控政策。

湖南長沙擬對商品房利潤進行限制，當地出臺的一份檔案規定商品房平均利潤率為6%-8%。

商品房頻現“減配”

樓市降溫往往伴隨著亂象，商品房“減配”就是其中之一。

據媒體報道，11月中旬，湖南長沙一商品房專案交房後，業主發現小區大量鋪設“植草磚”當做綠化，連小區裡的“人工湖”都是塑膠製作的。6月份，遼寧瀋陽一個小區被曝出一樓業主收房時發現需要爬窗戶進出，開發商為了湊套內面積，封住了本應電梯入戶的門。

在多地對商品房進行限價的背景下，有的開發商選擇“減配”以降低成本。這也成為賣房捆綁車位、精裝變毛坯甚至漏水、牆裂等品質問題激增的導火線。由於房價上漲預期扭轉，購房者對“減配”容忍度降低，樓盤交付頻現品質糾紛。

房價分化加劇

今年黑龍江省的一個小城市鶴崗因為低房價火遍網路。在許多一二線城市房價每平方米動輒3萬元-5萬元的時候，這裡被曝出買一套兩居室只要大城市一平方米的價格，成為房價分化的典型案例。

未來這種房價分化還可能加劇。有專家認為，隨著未來中國城市群和都市圈的發展，房地產的發展重心也會向這些城市轉移。特別是城市群輻射的中小城市，未來可能會因為人口和資源的集聚而加大房價上漲壓力。而人口淨流出的城市，則可能因為需求不足帶來房價持續低迷。(完)