中國人買房貸款，一般選擇浮動貸，也即官方基準利率調整之後，第二年的元旦起個人房貸利率也隨之調整。

而美國人，很多人是申請固定利率貸的，也即在未來貸款期間，比如30年，個人貸款利率是不變的。

二者的差異，其實不會太大，因為固定利率，是商業銀行根據歷史規律及未來長線的利率趨勢而測算出來的，總體不會明顯高於或低於比如未來30年城年均利率。

當然，也有很小的概率，銀行的測算，也可能出現較大偏差，也即發放給個人的固定貸款利率，明顯低於或高於未來多年的年均利率，則申請固定利率的人，就會相比申請浮動利率的人吃虧或佔便宜。

但值得關注是，本次央行檔案中指的“固定利率”是有特殊內涵的：商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後，未來多年的還貸期間，就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

“LPR+加點”：加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值，同一筆商業性個人房貸，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時間的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

舉例而言，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

那麼，“LPR+加點” 是否更划算？

關鍵是預測未來多年個人還貸款期間，LPR的波動情況！

預測LPR走勢，不管10年，還是20年，更別提30年，都是比較難的。因為貨幣政策和利率是週期性變化的，幾年放水、幾年收水。水多了加面，面多了加水，以此追求經濟、就業、通脹、國際收支的平穩執行。

當前，我們只能預測幾年：比如，2020年，全球貨幣繼續寬鬆，中國跟隨，所以明年中國LPR利率會降一點；2021年，大概率還會降一點點；2022年，小概率還會降一點點點；2023年就不好說了，其後多年，當然就更不好說了。

基於此，相比選固定利率，如果選擇“LPR+加點”，至少未來三年左右，是划算的，那就先不管更久遠的事了吧。

何況，按過去經驗，很多中國人在還貸超過五年後，陸續會有提前還貸的傾向。