2020年，房地產市場可能沒有“小陽春”。
12月27日，中國社科院財經戰略研究院釋出的新一期《中國住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）指出，核心城市房價繼續小幅下調，明年樓市“小陽春”或難以再現。
2020年的房地產調控政策主線已經較為明朗，房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性已經大為降低；如果一線城市市場走勢分化繼續加大，2020年下半年一線城市房價穩定的難度可能加大。
明年樓市為何難現“小陽春”？鄒琳華指出，“2018年的小陽春有一定的市場炒作因素，其核心是政策走勢不明朗。”
《報告》指出，2019年之所以出現“小陽春”，主要基於一方面2018年第四季度核心城市房價出現較快下滑，市場累積了一定的反彈動能；另一方面2019年初住房調控政策進入真空期，市場各方樂觀推測調控政策可能轉向。
但今年這兩項條件均發生較大變化。2019年12月中央經濟工作會議明確定調2020房地產政策，會議再次強調要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制。
2019年全年房價走勢穩中有降，第四季度並未出現大幅下調。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，今年11月，核心城市房價比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。這也是2019年8月以來，核心城市綜合房價第四個月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房價的波動性顯著降低。
《報告》分析指出，市場累積的反彈動能也很小，2020年初房地產市場總體不大可能再度出現明顯的“小陽春”現象。
“政策走勢相對明確，炒作空間就小了。”鄒琳華總結說。
一線城市“穩房價”難度或加大自2019年7月以來，一線城市房價走勢出現分化。深圳房價獨自持續上行，而北京、上海、廣州等城市繼續調整。
《報告》指出，在最近幾輪房地產小週期中，深圳往往領先於其他一線城市房價率先復甦，因而具有一定的市場風向標意義。本次深圳房價再度率先上漲，對其他一線城市的房價預期具有一定的正向影響，如果漲勢延續，其房價上漲態勢可能會逐步會傳導至其他一線城市。一線城市市場走勢分化繼續加大，2020年下半年一線城市房價穩定的難度可能加大。如果2020年下半年之前深圳房價漲勢消退，一線城市住房市場有望維持總體穩定。
根據《報告》，二手房成交量繼續回落至近三年平均值附近，成交量有所萎縮但並未降至冰點。2019年11月，10大重點城市二手住房成交量指數為138.39，比10月下降了8.62%，與2017年以來的二手房成交量指數月度平均值大體相等。可見，下半年二手房成交量雖然持續下降，但仍處於正常值區間，還遠未進入有價無市的“冰凍區”。
在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四線城市房價穩中有降，但部分城市房價波動性相對仍較大。
緯房指數監測顯示，二線城市中，長沙房價水平相對較低，且近一年房價下降約5.99%，居民購房負擔也有所減輕；環京房地產市場仍然平穩，11月份，作為環京風向標的廊坊（燕郊）房價環比下降0.54%，同比上漲4.62%。
青島、濟南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市，近一年房價降幅大於9%；重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市，近一年房價穩中略降，房地產泡沫擴張得到抑制。
但仍有部分城市波動較大，蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽等城市近一年二手房價漲幅在12%以上，其中蘇州2019年11月房價環比下降1.74%，短期房價漲勢初步得到控制。
此類城市如何進一步促進市場迴歸理性？
《報告》建議，進一步清理部分城市現實仍然存在的住房去庫存政策，嚴格控制城市更新與棚戶區改造規模範圍，避免擴大短期供求矛盾；探索建立限競房、共有產權房等低價住房供應制度，穩定居民房價預期，避免購房者因房價上漲集中入市；進一步推進租購房同權，因地制宜清理購房優先入學、優先落戶等不合理政策，逐步建立租購併舉的市場體系。
核心城市住房租金繼續下跌反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示，核心城市住房租金繼8月開始由漲轉跌之後，11月租金繼續較快下跌。
今年11月，核心城市住房租金指數為101.67，環比下跌1.35%，同比下跌1.08%。2018年同期，核心城市住房租金也有類似的下降走勢，但2019年租房市場景氣度總體低於2018年。由於11月屬於租房市場淡季，住房租金較快下跌總體屬於季節性波動，同時也疊加了少部分經濟增速下行因素的影響。
一線城市儘管短期租金全部下跌，但總體向上趨勢仍然沒有改變。一線城市緯房租金指數顯示，11月4個一線城市住房租金出現不同程度的環比下跌。其中北京環比下跌1.5%，深圳環比下跌1.6%。
但從近兩年的租金走勢看，剔除季節性波動，一線城市住房租金仍然呈現向上的趨勢。如果與2018年1月相比，深圳租金上漲了10.28%居一線城市首位，北京上漲了2.86%居一線城市末位。