近期出了很多政策，因城施策放開限購、放開戶口、人才引入、降低融資成本等。

政策時緊時鬆，可以影響行業，

行業時榮時枯，可以影響政策，

有的城市房價下跌，有的城市房價上漲，政策可以不同；

地產是供應、需求、融資、按揭、戶口、醫保等各個相關環節都盡在掌握的行業，

但是最終經濟規律是不可違背的，政策之手必須圍繞經濟規律揮動。

1978年開始的工業化20年

1978年改革開放，開始的變化主要發生在沿海區域性，

但是全民的變化是從穿衣統一藍色，穿鞋統一解放牌，睡覺一大家人擠一間開始的，

開始的需求就是為了改變這種人人平等，但是人人貧乏的生活，

於是開始了建立在農村磚土房和城市筒子樓基礎上的單車、縫紉機、黑白電視、電風扇、電飯鍋、各種式樣的服裝等的需求，需求帶動工廠訂單，帶動就業，然後農民進城；

然後要致富，先修路，要進城，先修路，

這都是我們親身經歷的，都是常識和體會，這些不用看經濟學家，

修路架橋又帶動機械化和就業，帶動電力、電網、水泥、煤炭、鋼鐵、化工等重工業；

這20年中國從農業社會走向工業化，

但是20年後，問題來了，1997年東南亞金融危機，外貿由高增長變成了負增長，而且資本外流，這個情況和中國近些年一樣。

外貿乏力，內需的啟動同樣生不逢時，儘管那些年，決策者一直在推動住房貨幣化、社會保障市場化和教育有償化政策，企業家和商場也忙於價格戰，期望從消費者手中掏出哪怕一丁點的真金白銀。然而，對於當時人均收入不過700多美元的中國國民來說，即便按照世行標準，也僅僅處於中下收入水平的最低限。

中國的城市化率當時只達到30%，很多國有企業走入困局，三角債嚴重。

問題有很多方面，但主要問題是內外需求不足，

內需不足，一是人們對生活追求太低，二是收入太低。

其實跟我在南太平洋群島看到一些小國一樣，雖然海景很美，但是住簡易板房，煮飯燒柴火，熱了樹下乘涼，渴了上樹摘椰子，這也是內需不足。

沒需求哪有奮鬥動力？前面幾篇文章發了照片，一群群人都在無聊看海，雖然看海挺享受，但是都在看海，那社會怎麼進步？

1998年開始的城市化20年

1998年前後經濟出現很多問題，有很多舉措，包括國企三年脫困、供給側改革、清理三角債、國稅地稅改革等。

影響廣泛且深遠的是發動了房改，要讓大家住得更好，釋放這個需求，就把建築裝修、電氣化都帶動了起來。

開始沒錢買房怎麼辦？

先從錢包更鼓的國企、單位職工開始，開始形式為單位蓋房、單位聯合蓋房、經濟適用房等。

開始很便宜，大家為了更美好的生活，湊湊錢也能住進去；

後來開始學習西方，採用按揭這個大招，一下子就釋放了全國人民住房需求，這個需求又帶動了地產行業和地產背後一系列行業，這些行業的興旺帶來了就業，而就業帶動更多人可以買房供房。

現在反思我們的親身經歷，不是供給改變生活，是需求改變生活。

這是先有母雞還是現有小雞的問題，解決之道其實就是先印錢，讓血液先迴圈起來，就把各個環節帶動起來了。

於是房改驅動了城市化，我們集權大政府好辦事，推動房改，又推動基礎建設；

基建繼續驅動工業化，再把大學普及教育落實到位了，

於是我們站在美國的基礎上，順便把電子資訊化都完成了，

並把製造產業鏈延伸到了高階製造，然後美國開始擔憂和制裁我們。

2018年之我見

2018年的問題與1998年不同，但類似的是內外需求不足。

外需不足大家知道是全球經濟不行，加上美國的制裁，

但是內需不足大家意見不同，其實我看就是人為的。

我們20年前需要進城住房，現在20年過去了，不但繼續需要住房，還需住得更大，通勤時間更短，裝修更好，家電更智慧，網路更快，更方便因換工作換學校後換房，不是嗎？

住房需求沒變少，而是變多、變高階了。

但不可否認很多城市的房價偏高了，無論如何對照全球；

而且中國人接近70%的財富蓄水在房子裡面。

因為擔心房價漲太高太快，2016年我們主動開始了又猛又持久的調控，調控防止了房價大漲，但是嚴重的問題不是買房、換房麻煩了，是金融方面：

蓄水在房子裡面的70%的中國人的金融財富血液凝固了。

然後疊加2018年明顯的外需不足、產業結構多年在轉型階段，很多企業、很多老闆這兩年缺訂單，缺錢，加上70%的血液凝固，沒法倒騰自救，於是連鎖反應來了，缺錢就跑路、裁員、關門、上下游壞賬等問題頻發。

我為今年的因城施策放鬆喝彩

解鈴還須繫鈴人，

對內就是一邊穩房價，一邊讓凝固在房子裡面的血液流動起來，

讓對更美好生活的需求釋放出來，要舊改，要5G，要人才，要地鐵，要智慧家居，要智慧城市，要繼續快速城市化10年才到70%，要從城鎮化到都市圈、城市群。

並且一邊城市化，一邊釋放對大資料和人工智慧的需求，讓需求釋放出來，大家才有動力，工廠才有訂單；

同時一定要有金融支援，才能讓供應和需求跑步向前。

全球經濟我們能拉動一些，美國製裁我們沒主動權，

但是內需釋放我們完全可以做到，就像1998年那樣。

所以，必須放鬆地產調控，必須把經濟發動機啟動了；

看地產不能只看地產行業，要看城市化和人才的聚集效應。

為什麼說2020將是地產股大年？

上面論證了必須釋放地產，釋放內需。

而且必須這個階段釋放，不然很多行業和企業被人為摁住頂不住了，

不然我們的經濟增長目標、五年計劃也有問題，這個時機也很重要。

這3年多的調控，已經讓9萬多家地產公司集中度提升，無論是土地儲備、團隊實力、銷量都集中到top50甚至top30，這麼一個賺大錢的行業正迎來top50企業收割全行業的季節。

2017年地產股大年是從破產價開始暴動的，一年多倍；

2020年地產股大年是從低估且成長啟動的，一年一倍的估值修復可期，前瞻PE從2~5倍提高到5~10倍是大概率的，再加上未來的成長。

行業風險是什麼？

任何危險都有機會，任何機會都有風險。

風險就是政策利好釋放到一定階段，足夠對衝時候，多半會輕微力度地把房產稅推出來，同時調整一些稅費以對衝，最終從交易環節徵稅改到持有環節徵稅，增加穩定稅源。

而且釋放了地產那一定需要打擊炒房，調節貧富差距，對持有多套房產的人按階梯收稅。

不過這裡面涉及太多利益衝突和流程，會一邊爭論，一邊走流程，即使很高效，一年也難以推出。

而我們投資地產股，就是抓住這個時間視窗----2020年。

哪些地產股當前最有吸引力?

到選股這一步大家差異就更大了，有的看中一隻重倉長線持有，我目前分散到5只；

有的只投top5，我從top50中選。上個月寫過《看海聊地產股》

我下面結合昨天對300萬以下城區人口的城市全面放開戶口限制，300~500萬人口的放鬆戶口限制，認為利好除了北京、上海之外的前50城市，其中包括很多省會、二三線城市。

其實美國大城市的標準是100萬城區人口，相當於我們前幾大城市的一個區，大家去體會100萬人口其實就具有規模效應了。

所以我們的很多三四線其實不悲觀，得具體看人口流動和產業。但最終賽道最長的是經濟活力最佳的大灣區和長三角，尤其經濟活力高、城市密度高、產業互補的大灣區是可以在全國達到70%城市化率之後繼續人口流入10年的，當大灣區多個城市用輕軌、地鐵連城一個城市群之後，化學反應將會到來，規模效應將會倍增，房產增值大概率將會持續，拿著大灣區的地，即使短期被套了，長期可以解套，拿著人口流出城市的地被套了就難了。

當然區域只是一個維度，成長性、估值、公司優秀程度等方面要結合起來看。

利益相關提示：

本人重倉地產股幾年，難免頭腦發熱，請多潑冷水。