2020年將到來，房貸利率大變局，終於塵埃落定。

週六上午，央行釋出重磅公告，自2020年起，存量房貸利率將迎來全面調整，傳統房貸利率退出歷史舞臺，LPR利率模式即將全面登場。

這個公告足以影響到千家萬戶，因為只要你在過去貸款買了房，那麼都在這次貸款政策“歷史性調整”的範圍之內。

根據公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式，轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）。

之所以會有這個新政，是因為自從2019年10月8日以來，不少新辦理的貸款都是按照LPR利率來定價的。

因此市場上就同時存在了兩種貸款，一種是之前已經辦下來的，按照基準利率定價的存量貸款，另一種是按照LPR利率定價的新貸款。

大家都知道，最近幾個月LPR利率一直在降，而且看趨勢還要繼續降，而基準利率始終沒有降過，所以按照LPR利率定價的新貸款是非常划算的。

這樣在貸款市場，就出現了貸款利率雙軌制，對存量貸款非常不公平。所以新政的目的就是要把基準利率定價的存量貸款都轉換成LPR利率定價的新貸款。

和我們直接相關的，是所有的存量房貸利率也要跟著變。從2020年3月1日到8月31日，銀行會陸陸續續聯絡到存量房貸的客戶，完成轉換事宜。

從2020年9月1日開始，中國貸款市場只有LPR利率定價的貸款。

LPR利率加點

這意味著什麼？

其一，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”。

過去的貸款利率都是以基準利率和浮動比例來確定的。 比現在年的政策一般是： 首套房 = 基準利率上浮10-15%二套房 = 基準利率上浮15-25%。

如果你的房子是在2017年之前買的，那麼你可能還在享受85折的利率；如果你的房子是在2011年之前買的，那麼你可能還在享受7折的利率。而從明年3月開始，過去所有的以基準利率和浮動比例為定價方式的商業住房貸款，全都要改成以LPR加點的方式來重新定價。

這是利率市場化的重大變革，也是房貸利率的重大變局。這幾年中國未進行全面降息，導致存貸款基準利率一直維持在4.9%的水平，與實際所能拿到的貸款利率存在巨大懸殊，難以適應經濟形勢和樓市調控形勢的變化。 所以，“LPR利率加點模式”橫空出世。

如何影響你我的錢袋子

那麼具體如何加點呢？

依據的是：保證明年房貸利率與今年相同。

以前上浮10個點，執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%，因為執行利率不變，所以加點為（5.39%-4.8%=0.59%）。

因此，點數可正可負，以前利率85折或者7折的，點數就是負值了。

改為固定點數以後：

對於原來利率上浮的，LPR上漲相對原來的計算方法是划算的。

對於利率下浮的，LPR下降是划算的。

這裡有個極端的情況，如果LPR下降到1.37%，如果你原來的房貸利率打7折，點數也是1.37%，那就是說房貸利率會為0。

甚至如果LPR降到1.37%以下，那執行利率就是負的了，銀行還會倒貼錢給你。

放心，國家不會允許這種事情發生的。

深層意義

最後我們來聊聊，利率改革的深層意義。

央行將LPR利率拆解為“1年期LPR”和“5年期LPR”，前者作為實體經濟的利率參考基準，後者作為房貸利率的參考基準，這就將樓市利率與實體利率脫鉤，地產信貸有了與眾不同的調控機制。 換言之，想要單獨對樓市進行加息，只需要調整5年期LPR，而不會對實體經濟產生成本壓力。

同理，如果只想對實體經濟降息，同時防止大水流入樓市，那麼只需要調整1年期LPR，樓市利率依舊穩定不變。 事實上，從8月份LPR利率正式登場以來，1年期LPR調整了3次，而5年期LPR僅僅調整了1次，這就是定向調控的用意所在。 對樓市定向加息，防止大水流入樓市，這就是新模式的威力所在。

另一方面，貸款利率市場化之後，貨幣寬鬆可以直接作用到個人的房貸、信用卡、信用貸、抵押經營貸款、抵押消費貸款。

而根據趨勢，現在很明顯是降息區間，資金面越來越好。

所以這一次存量貸款利率轉換，從根本上把全部貸款改變成LPR利率定價，有助於央行大刀闊斧的改革，讓購房者直接享受到貨幣寬鬆，不僅是購房者的短期利好，對未來數年也是利好。

對於我們購房者來說，未來買房，不需要再關注存貸款基準利率，而應該關注每月20號公佈的五年期LPR基準利率，以及各省各市的加點基數。在這樣的背景下，對“實體定向降息、對樓市定向加息”將會變成大概率事件，對“實體大幅降息，樓市小幅降息”同樣也會成為可能。