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週六一早央行就發了個新政，有關存量房貸（老貸款），於是承包了整個週末樓市所有的討論。存量房貸要全面過渡到LPR政策，房貸全面換軌！（以下LPR皆指五年期LPR，就不要摳字眼了！）

先說結論：

第一， 存量貸款轉LPR，一定要選浮動利率，不要固定利率。

第二， 新房貸款，儘量把時間往長了貸款，後面的利率會很舒服。

這個新政出臺其實不意外，在情理之中，就是房貸的浮動利率也要市場化，跟隨LPR波動，只是沒有想到來的這麼突然。

我相信還有少部分朋友還不太清楚LPR怎麼回事，這裡再簡短的說明一下。

簡單說明LPR

以前的貸款用基準利率，然後根據行情進行上浮或者下浮調整。基本上央媽說基準是多少就是多少，總體來說是家長說了算，孩子們跟著幹，最多在微觀政策上有些不同。

LPR是20家銀行根據市場當時的情況報價，最後打平均得出，更加貼近市場，也能更好的為實體經濟服務。這個LPR每個月變動一次，最近一次是4.8%。（當前基準利率是4.9%）

現在的新房貸款政策是就是最新一次報價的LPR+基點形成。比如目前南昌樓市不少是5.88的利率，就是之前基準利率上浮20%。那麼換算成現行政策就是，LPR+108個基點。（4.8+1.08=5.88）

加這108個基點就是保證房貸利率不變，維持樓市穩定。新房貸款的這個基點會隨著每個月報價不同而變化。舉個栗子，打比方下個月LPR變成了4.7，有可能銀行就會加點118個，保證房貸=5.88%。

好了，以上是新房房貸，都是前幾個月的政策。週六的政策講的是存量房貸，就是那些曾經用基準利率的老方式發放的貸款，也要和LPR接軌，進行轉換。

週六的房貸新政說了什麼？

新政講了幾個重點：

1、元旦以前的貸款全部要轉新辦法計算，元旦以後廢除老辦法，不再採用基準利率貸款。

2、劃重點：公積金貸款不進行LPR轉換。

3、明年3月開始進行協商轉換，標準就是老合同的最新利率轉換到LPR+基點之後，房貸利率不變。

4、可以協商選擇固定利率或者浮動利率，其中浮動利率的辦法和以前一樣，一年一變。一旦選定，終身不變，概不後悔。

雖然把重點劃出來了，但是有些朋友對於貸款毫無基礎，可能還是有些難理解。比如我可以先解釋下，利率一年一變這個事情。

以前的貸款也是一年一變，只要基準利率在今年變動了，明年你的貸款就按照最新變動的利率執行，利率漲月供就變多，利率跌月供就變少。這個政策，新政也是同樣，只不過基準利率換成了LPR，重點是一年變一次。

比如我的貸款是按照基準利率4.9%辦的，明年1月基準變成了4.5%，但是我明年一年還是按照4.9%來還月供，等到後年我才能按照4.5%來還月供。

如果是明年12月變成了4.5%，我依然是後年按照4.5%來還月供。反正一個自然年內的變化，要在下一個自然年才生效。如果變動多次，生效那個最新的。

對於我們普通人來說，直接理解LPR就是新的基準利率就好。

新政利率如何轉換？

基礎問題講完了，我們開始算賬，存量房貸新政到底是如何轉換的，就拿我自己的兩套房貸來舉例最恰當了。

我自己的兩套貸款都是老辦法發放的，都要並軌到新政。一套是下浮利率，一套是上浮利率，巧的是浮動比例都是15%。

之前那套是85折利率，基準利率4.9%，而我的還貸利率就是4.165%，對比最新的LPR4.8%，其中差額0.635；轉換成新政之後，我的貸款利率就是LPR-0.635。

新的那套是上浮15%的利率，還貸利率是5.635，與LPR的差額是0.835，轉換新政之後，我的貸款利率是LPR+0.835。

如果明年要重新簽訂合同，那合同上的利率數字就是上面兩種。劃重點：這個差額，很重要，未來固定不變，只變動LPR！

新政、老政的區別在何處？

那麼，新政和老政的相同和不同在哪裡呢？

相同的在於，都有一個不斷變化的基值，老的是基準利率，新的是LPR。（直接理解基準利率=LPR）

相同的還有，都有一個固定不變的差值，老政的是上浮、下浮的固定比例，永遠不變，曾經7折的，以後永遠7折；曾經1.2倍的，以後永遠1.2倍。

新政是固定差值，在轉換新政之後，差值是負數的，永遠都是負數，差值是加點的，這個加點也永遠不變。

老貸款：基準利率 * 固定比例（上浮或者下浮）新貸款：LPR + 固定差值（正數或者負數）

不同的在於，老政的變動是按照比例浮動的，而新政是按照固定差額變動，我們算筆賬，就會清楚其中的味道！

假設20XX年，中國LPR降到2%，我們分別算算新政和老政的利率情況。

如果是老辦法，就是基準利率降到2%，我的第一套貸款利率就應該是2*0.85=1.7,；我的第二套貸款就是2*1.15=2.3。

如果是新政，LPR為2%，我的第一套貸款是2-0.635=1.365；我的第二套貸款就是2+0.825=2.835。

一目了然，執行新辦法後，如果LPR下行，當初打折的利率的合同折的更狠了，月供更便宜了。當初上浮的合同，其實不如老辦法划算。

那麼如果LPR上行呢？結果剛好相反，利率打折的合同不划算，利率上浮的朋友會相對佔到便宜。

LPR上行的賬我們就不算了吧，因為在我的概念裡，長週期看上行的概率非常低。就如昨天文中所說：雖然利率會掙扎、波動，時高時低，但是大趨勢是一路往下的。

所以那些吃到打折福利的朋友，在新政之下會繼續享受新的福利；而利率上浮的朋友，就…………

關於新政的個人想法

關於新政就解釋到這裡，下面聊一聊個人想法。

第一，這個轉換在明年8月底完成，期望明年LPR不要大幅波動，如果往下波動，打折合同的差值會縮小，上浮合同的差值會加大，對誰都不好。但是往上波動，對大家都好。

不過往上波動的可能性小，個人猜測會盡量平穩，轉換完成之前，大幅波動的話，大家心裡怨念就多了。

第二，對於樓市本身來說，其實影響並不是很大，信貸的出口沒有對準樓市，轉換新政也是平穩過渡，也是針對存量房貸的。

第三，對於樓市來說，新房貸款的政策更加能夠左右行情。現在的貸款是LPR加點，就是房貸的利率高於市場利率，這就是信貸對樓市不友好的直接證據。

如果有一天新房貸款的利率變成了LPR減點，就是房貸利率低於市場利率，那麼請注意，信貸很大概率是把出口對準夜壺了……

也就是說LPR走低並不是最重要的那一環，因為現在上浮20%的利率，可能和幾年前的基準利率差不多。重要的是房貸與市場利率的關係，就像之前是上浮和下浮一樣，這個才是重點。

可能有些繞，有基礎的朋友可以輕易理解，如果不是那麼好理解，就多讀幾遍吧！

長期看LPR會持續走低

為什麼對於LPR會持續走低如此有信心？

因為所有那些經濟發展程度走在我們前面的國家，都走上了這個道路，零利率甚至負利率。而那些剛剛起步，百業待興的國家，比如高棉，還能看到似曾相識的高利率。

經驗雖然是這樣，背後的道理是什麼呢？

經濟發展程度越高，都不約而同的產生了同一種現象，就是人力成本的激增。人的名堂越來越多，福利和保障相對之前越來越完善，整體的成本漲了很多。整個社會執行的成本激增，生產所需的生產資料總體成本也在激增，如果融資成本依然高企，這個社會或者國家的產品是毫無競爭力的，融資成本必須下降，才能符合社會利益。

而且本身剩餘價值增多，社會資本增多，資本相對來說就不是那麼值錢了，所以利率還是要走低。（利率，就是錢的價格。）

核心總結，必看！

不管怎麼說，新政的執行還是在發放福利，因為煞費苦心搞出來的LPR，其目的就是要降低社會的各項利率成本，LPR的出生就是帶著不斷走低的天然屬性的。

雖然上浮的朋友打折幅度不如原來的辦法多，但是總體國家就是想執行新政，慢慢的給你降低利率，減少月供啊。

最後，扯了這麼多，總結兩條核心的執行方法。

第一， 存量貸款轉LPR，一定要選浮動利率，不要固定利率。

第二， 新房貸款，儘量把時間往長了貸款，後面的利率會很舒服啊。

PS：公積金貸款依然按照原辦法不變，執行公積金利率，本身就是一個非常便宜的利率，如果未來大環境利率下降，公積金利率肯定也會跟著降，應該會一直比商業利率便宜。

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主筆 | 老羅