樓市的變革終於來了。

28日，央行宣佈：從明年3月1日開始，要改變“存量房貸”利率規則，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

這將直接影響到目前近2億房貸家庭，可謂是意義重大。

什麼是“存量房貸”？

存量房貸就是今年10月8日LPR利率實施之前，發放的住房貸款。10月8日之後，還有少量沒有按照LPR利率定價的房貸，也屬於存量房貸。

簡單說，如果你的商業貸款，不是按照LPR利率計算，全部屬於是存量房貸。

從明年3月1日起，金融機構與存量房貸客戶進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),或者換為固定利率。

這次新政策調整主要有三大看點

一是存量房貸客戶，明年利率水平保持不變

購房者普遍關注的問題是，與銀行重新簽訂合同時，應該選擇固定利率還是“LPR加點”呢？實際上，無論選擇哪種方式，存量房貸在2020年利率水平保持不變。公告明確，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

二是“浮動點數”固定

比如，某客戶此前簽訂的商業貸款約定的利率為基準利率上浮10%，即4.9%×(1+10%)=5.39%，2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月1日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月1日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%。此後每年以此類推，其中+0.59%是固定不變的。

同樣，若客戶此前簽訂的商業貸款利率為基準利率下浮10%，即4.9%×(1-10%)=4.41%，那麼2020年3月1日轉換定價基準時，加點幅度應為-0.39%(4.41%-4.8%=-0.39%)。2020年3月1日至12月31日，執行的利率水平仍是4.41%。2021年1月1日,執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR-0.39%,此後每年以此類推，其中-0.39%是固定不變的。

三是房貸還可以保持固定利率不變

如果嫌麻煩，不想按照LPR浮動利率，也可以選固定利率，也就是將當前簽訂的商貸利率執行至合同履行完畢。但是我們建議不要這樣選，未來市場利率走低、LPR利率下降是大勢所趨，像歐盟、日本、瑞士等都是負利率了。

目前中國的市場利率相比其他國家還處於高位，今後的LPR只會越來越低，最好選擇1年重新定價一次的“LPR加點”模式。

最後，用公積金貸款的，本次調整不影響。