2020年房地產市場展望，在“增速回落期、外部壓力陣痛期、泡沫前消化期”三個階段的特殊背景下，雖然政策更加寬鬆，房地產融資上也較為寬鬆，特別在今年年末，一線城市地產商仍在火熱拍地，這點足以證明很多事情。整個市場仍有機會反彈，但很難大幅反彈。畢竟目前房價很多國人已無法承受。然而房產業的最大韌性“漲多跌少”。可在政策大環境和房產業自有特性，預計會造成明年區域分化將更加明顯：一線市場強勁，前期雖出現市場降溫，但東部城市圈等區域市極有可能小幅反彈；而弱勢二線和廣大三四線地區隨著後期市場繼續降溫分化會越來越嚴重；房價下降城市數量將超過上升城市數量。

其實從年底的落戶政策大動作已非常明顯指明方向，目的自然是從長遠防止分化繼續加強。一線城一個平方，可以買到某些偏遠地區一套兩房。這也一度引發熱議。

而從政策、供給、需求、價格等方面對明年房地產政策進行分析：

2019中央經濟工作會議明確提出，要加大對城鎮貧困人口的住房保障力度，加強城市更新改造和現有住房改造，做好舊城社群改造工作，大力發展出租住房。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒房的定位”。要全面落實好實施城市政策、穩定地價、穩定房價、穩定預期的長效管控機制，促進房地產市場平穩健康發展。這一表述明確了2020年中國房地產市場的定位、發展機制和目標。

我們從住房發展的角度來研究供給側政策。根據中央經濟工作會議精神，事實上，在保障房、老舊小區改造、出租住房等方面，將形成各種新的扶持政策。

首先：在2020年，加大城鎮貧困人口住房保障工作力度，保障房建設力度不放鬆。特別是到2020年全面建設小康社會，小康住房的觀念將增強，保障房建設將成為房地產企業投資的重要組成部分。二是：舊小區改造。2020年，老舊住宅區改造明顯加強，各大城市將繼續加大電梯安裝、停車位設定、管線改造等標杆專案的試點和推廣力度，將形成許多新的投資機會。並將跟進相關配套政策，如公積金提取、財政補貼等。三是：租房。儘管2019年租賃市場發展存在諸多問題，但預計2020年仍將努力，這與租賃和銷售並舉的發展目標有關。包括人才租賃房、藍領公寓房等，將成為供應方關注的焦點。價格終端政策：穩定價格取向不變

2020年，房價繼續嚴格調控，穩定房價的理念將繼續得到強調，但這也將根據不同的房價週期進行調整。隨著市場降溫，部分城市新房限價有望放寬。但一線城城市將著力加強。

房地產市場仍處於下行週期，開發商資金相對緊張，土地購買的謹慎態度不會改變。二是從地價來看，2013年至2017年將累積較大的價格泡沫。2018年和2019年城市將略有降溫，2020年將繼續回落。地價不像房價，地價反而是易漲易跌。

從市場規律來看，截至2019年11月，本輪房地產週期性房價上漲56個月，比過去幾次短週期上漲的時間更長、幅度更大，房價調整週期必然更長。目前，無論從土地市場、新房市場還是二手房市場來看，市場調整的拐點已經出現。綜合考慮，在當前“穩定”的預期下，房價大幅下跌可能性極小。但一線城市和二線往後的差距必然越拉越大。