預測一、2020年的樓市政策既要“防上漲”，又要“防下跌”。

“穩定”將是2020年房地產調控政策主基調，不會出現大漲或大跌。

預測二、政策會繼續放水，但樓市不是受益者，去槓桿是長期戰役。

預計2020年的貨幣政策將鬆緊適度，避免大水漫灌。即使央行繼續“放水”，也不會馬上傳導至房地產，樓市不是受益者，房地產短期不會被重啟復甦。

預測三、行業規模、企業規模雙見頂。

預計2019年全年銷售額會突破16萬億元，但2020年整體壓力較大。2019年已經開始出現負現金流房企，2020年這一現象會更多，很多房企可能需要重新考慮制定2020年銷售目標，未必一定要增長，穩定也可以。2020年行業規模會穩住，企業規模會穩定，部分房企2020年規模甚至會出現下跌。

預測四、深圳房價不會漲，長三角空間大。

深圳房價已經處於高位，很多樓盤經過一輪上漲需要2020年一段時間的消化。而2020年長三角有很多國家戰略，且長三角一體化出臺政策以及一體化落地速度最快，因此機會會更多。

事實上，在2019年100城新建商品住宅成交均價漲幅TOP10中，長三角佔了一半的名額。其中，位於長三角的三四線城市鹽城同比漲幅39%、南通漲31%、江陰漲28%、台州漲26%、泰州漲22%。

預測五、房企加速去庫存、銷售依賴渠道。

2018年之前，渠道佔比小於5% ，到2019年底，渠道已佔比50%。

與此同時， 2018年渠道佣金為1%-2%左右，2019年大於2.5%，個別專案佣金甚至超過10%。

預測六、投資機會方面，拿地不急，全年都是視窗期。

不一定搶在年初三四月去拿地，可能全年都是機會。

預測七、兼併收購會繼續，大魚開始吃大魚。

預測八、仍看好物業，但企業開始分化

好的物業公司PE會高出地產開發企業5倍以上，包括上市物業公司之間也會大分化。已登陸港股的17家物業公司正呈現兩極化走勢。中海物業、綠城服務、新城悅服務等當前股價相對發行價均有較大漲幅，而其他幾家公司則都處在破發狀態。17家港股物業公司的表現表明，分化格局正在形成。

預測九、租賃變天，還需尋找新模式

未來的空間會更大，但租賃不是問題，核心是找準細分市場，找更加符合不同細分市場的新模式。租賃更需要精細化的管理。

預測十、未來看好8家地產股

地產股看好6家：萬科，融創，金茂，世茂，美的，佳兆業

地產物業股看好2家：綠城服務，碧桂園服務

展望未來10年，丁祖昱做出幾大判斷：未來十年房地產的投資屬性逐漸減弱，消費屬性增強，房地產將是中國最大的製造業，2020年-2029年商品房銷售面積預計達到約150億平方米，銷售金額約150萬億元。

同時，人口、需求的變化將是房地產面臨的最大挑戰，這取決於如下幾個因素：未來十年出生人口預計減少4000萬；結婚人數減少3400萬對；購房主力人口減少6100萬；20、30、40養老地產需求弱；50、60退出買房行列；70、80購房看二孩；90後購房仍是剛需，但95後需求出現分化；00後即將邁入購房行列等。

資料顯示，伴隨著中國城市化程序的成熟，一方面房地產大開發時代還遠沒結束，現有的行業規模依舊可以持續十年，另一方面，以大開發、高週轉為主導的房地產增量市場，在未來十年中，也將逐步過渡到以不動產運營和管理為主導的存量市場。

丁祖昱指出，不動產時代已然來臨：未來十年全國不動產市場規模將達到500億平方米；大物管將直衝3萬億，上市物管企業將達到100家以上，行業百強的集中度將約達到60%；商辦供應過剩，資管時代開啟；租賃市場很大，未來十年大學畢業生將達到約8000萬，95後和00後將成為租賃需求主力等，所以需要聚焦細分領域，例如一老一少、一高一低、多元化需求等專案；老齡社會已到，養老地產主要靠運營。

2021年的今天我們共同見證這十大預言！