特別宣告：房地產企業銷售資料統計是以2019年1月1日-12月31日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指資料在各地的銷售監測資料、企業已經發布的業績公告，並參考本年度總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的城市或專案，由企業提供相關證明檔案，經課題組對資料進行嚴格稽核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
特別宣告：房地產企業權益銷售資料統計是以2019年1月1日-12月31日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指資料在各地的銷售監測資料、企業已經發布的業績公告，並參考本年度總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的城市或專案，由企業提供相關證明檔案，經課題組對資料進行嚴格稽核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
01
2019年百億陣營：
152家百億房企，千億軍團擴容至36家！
圖：2019年百億軍團企業數量、增速等情況
2019年，房地產調控政策基調以穩為主，全國商品房成交面積增速繼續放緩，銷售額平穩增長。優秀房企搶抓視窗行情和城市結構性機遇，以定位主流需求、高性價比、創新產品贏得市場，實現銷售業績持續增長。根據中指研究院監測顯示，2019年共計152家房企躋身百億軍團，銷售額增速均值為21.3%；權益銷售額過百億的房企共有147家，權益銷售額共計9.6萬億元，市場份額59.5%。
► 百億內部陣營：陣營分化格局加劇，千億成為新的分水嶺圖：2019年百億房企各陣營數量情況
百億陣營分化持續加劇，千億成為新的分水嶺。百億企業的銷售額可分為五個陣營：3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對應企業數量分別為7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000億以上、1000-3000億陣營企業數量略有增長，而500-1000億、100-300億陣營數量則略有減少。由此可見，百億企業陣營間分化日益加劇，大中型房企在市場下行週期競爭力更強，而小型房企的競爭優勢逐漸減弱，千億成為房企新的分水嶺。
圖：2019年百億房企各陣營的銷售額均值及增長率均值情況
3000億以上企業追求高品質發展，銷售額均值為5401.4億元，銷售額增長率均值為12.7%；1000-3000億企業不斷拓展市場佈局、緊抓市場主流需求、提高營運效率，實現業績快速增長，銷售額均值為1624.4億元，銷售額增長率均值為27.5%；500-1000億企業通過把握城市群發展機遇，推動產品迭代升級，實現規模擴張，銷售額均值為728.0億元，銷售額增長率均值為30.8%；300-500億、100-300億企業深耕重點城市，在激烈的市場競爭中保持較快的業績增長，銷售額增長率均值分別16.3%、14.1%。
圖：2019年各陣營的門檻值情況
各陣營門檻值繼續提升。2019年，TOP3房企門檻值突破六千億提升至6262億元，TOP10房企門檻值為2425億元，較上年提升20.9%，龍頭房企競爭更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為1181億元、752億元、295億元，分別較上年提升17.2%、25.3%、7.2%。
► “優等生”勤耕不輟，部分房企逆勢突圍圖：2019年部分房企銷售目標完成情況
從公佈年度銷售目標的企業來看，2019年房企銷售目標完成率總體較好。佳兆業、龍光、世茂房地產等企業銷售目標完成率均在110%以上，其中，龍光地產的銷售目標完成率達136.0%；佳兆業、世茂房地產銷售目標完成率分別為131.7%、124.2%。
圖：2019年百億軍團各陣營增速較快企業
百億企業通過加快全國化擴張、深耕重點城市群、加碼營銷、優化產品線等方式，實現銷售業績穩健增長。其中，部分房企加深全國化佈局力度，拓展拿地渠道增加土地儲備，推動銷售業績快速增長，如世茂房地產、金科集團、禹洲集團等；部分房企前瞻性佈局粵港澳大灣區、長三角等城市群，借勢登峰，如佳兆業集團、龍光地產、星河灣集團等；部分房企優化產品線，強化品牌標籤，加碼營銷，促進專案去化，如華宇集團、弘陽地產、中駿集團。
02
銷售：精準把握市場主流需求，
加大營銷力度助力去化
► 城市銷售：二線城市仍是成交主力，長三角、珠三角城市群表現突出圖：2018、2019年百億代表房企各城市等級銷售額貢獻佔比
資料來源：CREIS中指資料
二線城市依然是貢獻主力，一線城市成交佔比有所提升。2019年，百億企業繼續聚焦二線城市，50家百億代表企業的二線城市業績貢獻佔比為59.4%，較2018年降低了3.7個百分點，但依然是銷售貢獻主力；在經歷了較嚴調控後，一線城市市場供應端有所改善帶動成交增長，銷售佔比上升2.5個百分點至19.1%；三四線城市貢獻佔比略有提升，上升了1.2個百分點。
圖：2018、2019年百億代表房企城市銷售額分佈
圖：2019年百億代表房企銷售額前20城市銷售額及同比增長率
資料來源：CREIS中指資料
銷售貢獻率較大城市主要聚集在長三角、珠三角、京津冀，其中京津冀、珠三角城市群銷售佔比提升。2019年，50家百億代表企業長三角與珠三角城市群的銷售額貢獻較大，佔比分別為35.6%、14.9%，珠三角城市群得益於粵港澳大灣區規劃等利好政策，市場熱度有所上升，銷售佔比提升1.6個百分點；京津冀城市群受益於持續調整後的低基數及調控趨穩、供應明顯改善等因素影響，銷售額同比增長51.1%，佔比提升2.6個百分點至10.4%。從具體城市來看，杭州、北京、重慶、南京、上海等重點一二線城市熱度持續，銷售總額保持較高水平，其中北京、武漢、南京等城市銷售增長較快。
► 產品結構：聚焦改善型產品需求，提升產品力助力銷售圖：2018、2019年百億代表房企重點專案各面積段產品銷售額貢獻率
首改類需求持續釋放。50家百億代表企業的90-140（含）平方米首改型產品銷售額佔比為55.6%，同比增長2.1個百分點；90（含）平方米以下首置、140-200（含）平方米改善及200平方米以上產品的銷售額佔比均出現下降，分別下降了1.7個、0.1個、0.3個百分點。
圖：2018、2019年百億代表房企重點專案各城市等級分面積段產品銷售額佔比
資料來源：CREIS中指資料
百億企業靈活施策，一線城市聚焦首置、首改產品，二線、三四線城市把握改善型產品釋放需求。研究組對50家百億代表企業2018年及2019年重點專案各面積段的銷售額貢獻分析得出：一線城市首置與首改產品佔比分別增長2.4個、1.2個百分點；二線及三四線城市改善型需求不斷釋放，其中二線城市首改、改善型產品佔比分別增長2.9個、1.0個百分點；三四線城市首改、改善型佔比分別增長2.8個、0.7個百分點。
百億企業聚焦產品力提升，迴歸產品打造核心競爭力。目前房地產行業面臨市場調整、競爭加劇等挑戰，打造有品質的核心產品成為房企增強競爭力的重要手段。百億企業迴歸產品，通過成立研究院、重塑產品核心、修訂產品戰略等，提升對產品的重視程度，致力於打造更有品質的產品。如Sunny城成立綠色智慧家研究院，計劃將“綠色智慧家”打造成其核心競爭力，並通過“綠色智慧家”戰略樹立品質標杆；金科釋出產品新核心“生命建築”，通過3大特徵體、9大技術單元、25個技術模組及189項具體技術措施系統性構建精工產品，開創美好人居新時代；首創置業釋出“首創制造2020”戰略，通過精準研發、精材實料、精細營造、精美交付等四“精”執行為客戶打造有品質的生活。
► 營銷策略：延長週期促進去化，跨界合作提高效能圖：百億企業主要營銷手段
百億企業加大營銷力度刺激需求釋放，通過延長促銷週期、加大折扣力度等方式吸引顧客，並通過多盤聯動提升營銷影響力，此外，部分百億企業進行跨界合作提升營銷效能，通過與電商、遊戲等合作增加客群覆蓋面，提升產品銷售額。
一方面，百億企業加大營銷力度、延長促銷週期以促進銷售，並通過多區域、多盤聯動提升營銷影響力，加快銷售去化、增加回款。如8月恆大開始推出“全國532樓盤，閃購7.8折”活動，疊加全員營銷以提升公司銷售，營銷開始時間比去年提早半個月左右，同時加大折扣力度；部分企業推出區域或城市“多盤聯動”優惠活動，推動專案去化，如中駿推出狂歡清盤節，四十餘城百盤聯動促進銷售，煙臺萬科啟動10週年、10盤聯動、十重大禮活動，湘潭碧桂園5盤齊發推出購房優惠，融創貴州啟動9月“惠”戰、四盤聯動6重禮品活動。
另一方面，部分百億企業加大線上營銷拓展力度，通過購物節與電商合作聯動促進銷售。雙十一期間，百億企業通過與房天下、蘇寧、京東、阿里等電商合作，推出大量特惠房源促進銷售，如恆大與蘇寧達成全面合作協議，恆大產品登入蘇寧進行銷售；融創西南與京東簽約合作，融創西南旗艦店正式入駐京東，共同打造融創西南2019超燃購房節；富力40餘盤、萬科28盤入駐房天下，多重優惠打造購物狂歡節。此外，房企通過跨界、造節、IP等創新營銷方式提升覆蓋面，搶佔市場，如富力集團與明星手遊《明日之後》跨界合作，實現線上線下的精準全覆蓋；龍湖通過“66天街品牌日”進行瘋狂購物節品牌IP營銷，為龍湖天街品牌的可持續營銷流量奠定了基礎。
03
拿地：謹慎拓儲迴歸一二線，
收併購補充土地資源
► 拿地規模：拿地態度趨於理性，拿地金額小幅增長圖：2018年、2019年百億代表房企拿地金額、拿地面積及拿地均價情況
資料來源：CREIS中指資料，中指地主
百億企業拿地金額總量略有回升，拿地均價有所上漲。2019年，50家百億代表企業的拿地金額總量同比增長5.7%，達到20796.3億元，拿地面積為41012.3萬平方米，同比減少5.5%，受拿地城市結構變化的影響，拿地均價同比增長11.9%至為5070.8元/平方米。
圖：2018年、2019年各陣營百億代表房企拿地金額均值、拿地金額與銷售額比率
資料來源：CREIS中指資料，中指地主
百億企業拿地態度總體趨於理性，拿地金額與銷售額比率延續下降趨勢。2019年來，房地產調控政策保持收緊態勢，對流向房地產行業的資金監管繼續從嚴，百億企業的投資態度仍然維持謹慎。50家百億代表企業拿地金額均值同比小幅增長5.7%至415.9億元，拿地金額佔銷售額的比重為27.7%，同比下降3.7個百分點。
千億以上陣營企業的拿地總量雖略有增長，但拿地態度依然保持謹慎，其中3000億以上陣營企業在2019年的拿地金額均值為1165.2億元，同比增長5.2%，拿地金額佔銷售額比值下降1.8個百分點至22.1%，1000-3000億陣營企業的拿地金額均值同比略增1.1%至458.5億元，拿地金額佔銷售額比值下降7.6個百分點至29.9%。千億已經成為房企規模的分水嶺，500-1000億陣營企業仍在加速突破千億門檻，為保證未來銷售規模的升級，該陣營企業的拿地熱情最高、拿地金額均值增長幅度最大，也是拿地金額與銷售額比值出現增長的唯一陣營，拿地金額均值同比增長38.4%至233.0億元，拿地金額與銷售額比值增長4.9個百分點至36.4%。300-500億陣營企業的拿地金額與銷售額比值最高，與去年同期基本持平，達到42.5%，拿地金額均值為153.2億元，同比增長17.7%。100-300億陣營企業的拿地態度明顯冷卻，是唯一拿地金額同比減少的陣營，拿地金額均值為91.5億元，同比減少12.4%，拿地金額與銷售額比值也下降10.3個百分點至38.7%。大型房企在拿地方面維持理性態度，中間梯隊的房企擴張意願明顯拿地力度增強，而部分小型房企在土地拓展方面則依然面臨壓力。
► 拿地城市：佈局迴歸一二線，城市群中熱點二線成為焦點圖：2018年、2019年百億代表房企拿地權益面積結構分佈
資料來源：CREIS中指資料，中指地主
百億企業轉向聚焦一二線城市，三四線城市佔比減少。2019年，多家房企提出聚焦一二線策略，50家百億代表企業在一線及二線城市的新增權益面積佔比與去年同期相比，分別增長0.2、6.1個百分點至3.1%、50.1%，二線城市佔比過半數，三四線城市的新增權益面積佔比則下降6.3個百分點至46.8%。
圖：2018年、2019年百億代表房企新增權益面積分布城市
百億企業拿地集中於長三角、中原、成渝等主要城市群中的熱點二線城市，三四線城市增量所有回落。2019年，長三角城市群土地市場熱度依舊，50家百億代表企業的新增土儲權益面積達到7608.9萬平方米，佔全部新增土儲權益面積的23.8%，位列首位，其中杭州、蘇州、南京等熱點二線城市的新增權益面積均超過480萬平方米，常州、南通等三四線城市的新增面積也超過400萬平方米，南通的新增土儲同比增長明顯。京津冀城市群的新增土儲權益面積出現增長，同比增長29.9%至2251.5萬平方米，佔全部新增土儲的7.0%，其中天津的新增土儲權益面積近900萬平方米，同比增長達73.1%。此外，重慶、昆明、太原、鄭州、西安等城市群中的中心城市仍是百億企業的拿地重點，重慶的新增土儲權益面積最高，達1188.9萬平方米。
圖：CREIS中指·地主 - 多城市對比報告
► 拿地方式：招拍掛合作意願減弱，收併購動作頻出圖：2018、2019年各陣營百億代表房企招拍掛拿地權益金額總量及權益比例
資料來源：CREIS中指資料，中指地主
百億企業在招拍掛市場的合作力度有所減弱。2019年，50家百億代表企業在招拍掛市場的新增土儲權益金額均值為300.2億元，權益比例均值為82.3%，較去年同期增長2.5個百分點，部分拿地意願較強的企業，通過合作拿地的方式快速擴張，以推動銷售額的快速增長。千億以上企業的合作拿地力度稍有減弱，其中3000億以上企業在招拍掛市場的新增土儲權益比例均值為86.1%，同比增長3.5個百分點；1000-3000億企業的比例均值為80.6%，同比增長4.0個百分點，其中旭輝、招商蛇口及世茂則保持著較低的權益比例。中間梯隊的房企則更傾向於以合作拿地的方式擴張佈局，500-1000億企業合作拿地力度最強，其招拍掛市場新增土儲權益比例降低至74.7%，禹洲、寶龍的招拍掛市場拿地權益比例較低，合作力度增強；300-500億企業、100-300億企業的招拍掛市場拿地權益比例分別同比降低1.6、5.9個百分點至86.3%、79.0%。
圖：百億代表房企收併購金額前20城市
資料來源：CREIS中指資料，中指地主
百億企業收併購仍聚焦熱點二線城市。2019年，百億代表企業收併購金額佔拿地權益金額的比重為10.7%，同比減少5.2個百分點。長三角、成渝城市群仍是百億企業收併購的重點區域，其中杭州、成都、蘇州的收併購金額均超過100億元，西安、武漢、昆明等城市收併購金額也超過50億元。
部分企業緊抓時機，通過收併購獲取優質土地資源。2019年，房企收併購頻發，收併購的物件中不乏老牌房企的身影，分食巨獸的場景不斷上演。其中世茂的收併購力度加大，收購萬通、明發、粵泰等房企的地塊或專案股權，上半年通過收購獲取的土儲面積佔新增土儲總面積的60%，收購專案數量達到20個，總金額近200億元；融創持續發力收併購，獲取專案及地塊數量近40個，總金額近300億元；綠城、佳兆業等百億企業也積極通過收併購來獲取優質專案。
舊城改造、產城融合、文旅地產等仍然是百億企業拓儲的重要渠道。萬科在廣州、深圳、福州、佛山等多地成功簽約舊改專案，中鐵建於安陽、唐山、廣州等地投資棚改、舊改專案，獲取低價土地儲備；越秀推進“軌交+物業”策略，收購三個專案獲取軌交物業總建築面積超300萬平方米；碧桂園簽約湖北咸寧溫泉旅遊城專案，獲取建設用地面積約28萬平方米；恆大、融創、星河控股等企業也在旅順、江門、南沙簽約文旅專案。
04
資金：海外發債明顯增長，
行業償債高峰悄然已至
2019年，房地產行業資金監管從嚴從緊，銀保監會等機構密集發聲強調防範房地產金融風險，房企融資壓力不減。1-11月房地產開發企業到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速自5月開始呈小幅下降趨勢。面對收緊的政策環境，房企應未雨綢繆，做好資金安排，防範現金流風險。
► 資金來源：海外債規模同比增長32.2%，信託融資規模基本持平圖：2019年房地產行業境內公司債、信託及海外債發行情況
融資環境先鬆後緊，債券及信託融資規模上半年保持較高水平，下半年融資規模明顯回落。2019年初，房企融資延續2018年底回暖趨勢，年初融資出現了“小陽春”，3月房地產信託融資規模超千億，4月海外債券發行規模高達808.3億元，為全年最高值。5月銀保監會重點申明了要對銀行、信託等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。7月國家發改委釋出《國家發改委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，同時多家信託收到銀保監會的視窗指導；8月銀保監會下發64號文，堅決遏制信託規模無序擴張。受多重政策影響，8月房企海外債融資規模為166.1億元，環比下降68.6%，信託融資規模自7月至10月連續下降。
圖：2018年、2019年百億企業公司債、中期票據和海外債券發行情況
百億企業海外債發行規模同比明顯增長，境內公司債發行規模同比小幅增長，房地產行業信託融資規模基本持平。2019年，百億企業海外債券發行規模達4544.9億元，同比增長32.2%；境內公司債發行規模為2174.0億元，同比增長21.3%，增速大幅下滑；中期票據發行總額達385.0億元，同比下降58.4%。據用益信託網統計，2019年，投向房地產領域的信託金額總規模為9785.7億元，同比微增5.7%。
圖：2019年百億企業境內外主要渠道發債規模、成本按陣營劃分情況
資料來源：wind、CREIS中指資料
行業總體融資成本保持穩定，大型房企與經營穩健的國企融資優勢明顯。從整體融資成本變化來看，2019年百億企業在公司債、中期票據和海外債券方面融資票面利率與去年大致持平。在金融嚴監管的背景下，財務穩健的龍頭房企與國企融資規模和成本優勢明顯。千億以上企業債券發行規模佔比較高，其發行的海外債券佔百億企業海外債券總髮行規模的74.9%，3000億以上企業海外債券佔比為27.2%。千億以上企業在公司債、中期票據和海外債券方面的利率仍處在較低水平，而同期的100-300億企業公司債融資成本在7.2%以上，海外債券融資成本在11.0%以上，300-500億企業的海外債券融資成本也處於較高水平；部分百億企業在2019年成功發行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業部分公司債券票面利率在3.6%以下，萬科、中海、華潤及龍湖等企業部分海外債券票面利率在4.0%以下，企業融資優勢明顯。
► 融資創新：房企ABS融資規模小幅提升，供應鏈ABS成為主流圖：2018年、2019年房地產ABS發行規模與結構
2019年，房地產ABS產品總髮行規模2880.0億元，同比增長3.3%。其中供應鏈ABS發行規模共計1565.0億元，同比增長29.7%，在房地產ABS發行總規模中的佔比從2018年的43%提升至54%。由於房地產供應鏈ABS對企業主體信用要求較高，因此目前主要為具有一定規模優勢且信用評級較高的房企參與其中，如碧桂園、恆大和萬科三家房企2019年共發行供應鏈ABS約500億元，佔整個供應鏈ABS規模近三分之一。ABS能夠盤活房企存量資產，增強自身的借款能力、降低融資成本、提高資本運作效率，未來，伴隨著中國房地產行業由間接融資向直接融資轉變，ABS在房企融資中的重要性將愈加凸顯。
► 資金風險：償債高峰期到來，加強管理防範財務風險圖：2020-2024年房地產行業債券需償還規模
2020-2022年，房地產行業債券需償還規模保持高位，房企將面臨一定的現金流考驗。2016年國內融資環境寬鬆，房企通過發行公司債等手段進行擴張；2017年，隨著國內融資渠道的收緊，房企紛紛發行海外債券進行融資；目前，大部分債券逐步進入還款期。2020年，包括海外債券在內的債券償還總規模為7493.9億元；到2021年，這一規模將超萬億至10496.2億元，其中公司債需償還規模為4438.8億元，海外債償還規模為3174.3億元；2022年，房地產行業需償還規模將回落至7350億水平。
未來，房企應量入為出，科學控制投資節奏，同時構建更為多元融資體系，防範償債風險。中指房地產企業風險系統可實時監測企業風險、及時預警，根據風險測算結果，部分企業由於前期擴張速度過快、多元業務投資較多等原因，導致現金流短缺，未能為企業的債務提供保障，現金流風險較高，需要重點關注。
圖：房地產企業風險評估SaaS工具
05
業務：聚焦地產主業，
強化業務協同
圖：2019年百億企業部分多元業務示意圖
2019年，百億企業迴歸聚焦主業、圍繞主業開展多元協同業務。受融資環境偏緊和市場下行影響，百億企業調整經營策略，如萬科在2018年年報提出收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤；恆大表示在多元化佈局上已全面完成，近5年內不會再涉入其他更大的產業；遠洋堅持聚焦主業，迴歸開發；奧園提出做強主業做大產業的發展思路，同時注重各業務之間的相向發力，進一步加強其協同效應和內生效應。
圍繞城市運營與居民美好生活，百億企業積極佈局物業服務、商業地產、文旅地產等領域。百億企業在物業服務領域的積累和耕耘已進入收穫期，2019年保利物業、藍光嘉寶服務、奧園健康、濱江服務接連登陸港交所；碧桂園服務、萬科物業通過收併購和成立合資公司拓展物業服務業態。百億企業藉助資本市場拓展商業地產，如招商蛇口成立房託基金，注入商業物業資產；寶龍、世茂計劃分拆商業地產業務上市；碧桂園文商旅簽約湖北咸寧溫泉旅遊城；融創收購成都環球世紀會展旅遊集團，文旅板塊再添重拳產品。
圖：2019年百億企業地產+科技示意圖
百億企業借勢科技新風，探索新業務。2019年，5G、人工智慧、物聯網等技術掀起新的科技浪潮，百億企業緊跟科技迭代趨勢，通過房地產數字化、打造科創園、投身科技行業、投資科創企業等多種方式積極參與地產+科技，以技術推動行業效率變革、品質變革和動力變革。如碧桂園與LG合作共建智慧城市，推出“廣東智美雲創”平臺；萬科全面主動擁抱科技變革，構建數字萬科，打造不動產科技平臺；世茂發布AI智慧社群——世茂天越&天鵝灣AI智慧社群，通過業務和管理的數字化，優化企業產品服務，提升企業運營效率。部分房企積極投身科技行業，如碧桂園積極佈局機器人業務，致力於成為一家高科技綜合性企業；恆大藉助收併購和合作打通從整車研發製造、動力總成、動力電池、智慧充電到汽車銷售的全產業鏈佈局。部分房企發揮主業優勢，佈局科創園，如萬科試水科創園，推出萬科首府科創園；華潤旗下產業加速器——“潤加速”落地前海桂灣。部分房企則投資科創企業，如綠地瞄向高科技行業，2019年6月投資了智慧平臺科技公司塗鴉智慧、視覺識別企業廈門瑞為技術等4家科創企業。
06
展望：機遇與挑戰並存，
多策並舉穩增長
展望2020年，在巨集觀經濟下行壓力猶存與行業調控政策以穩為主理念的基調下，房地產市場有望保持平穩中有調整，調整中有結構性行情的態勢。同時，受益於城鎮化推進、居民生活水平提高和城市更新加速，行業中長期發展空間仍然廣闊。對房企而言，千億成為行業規模的分水嶺，行業集中度也將進一步提升，如何在奔跑中保持穩健而行，在更大的挑戰中尋求機遇，將是未來發展的重要命題。
抓住城市結構性機遇，擇機擴大布局及收併購優質資源。當三四線城市熱度減退，迴歸一二線成為百億企業接下來的主題，熱點城市群中的二線中心城市仍是未來拿地的重點。一方面，對衝擊規模的中小型房企而言，可適當關注深耕區域周邊規模大、人口多、經濟強的熱點城市，擴大布局、分散風險；另一方面，部分小型房企受制於資金和開發能力有限，其進行專案轉讓或尋求合作的意願較為強烈，房企可結合自身資金情況擇機以併購合作等方式獲取優質資源，擴大市場影響力。
深挖協同業務空間，增添企業發展動能。在城鎮化推進及消費與產業升級的帶動下，產業、商業、文旅、城市更新等領域未來市場迎來較大發展空間。房企可抓住存量運營機遇，擇機進入相關業務領域，增加企業的發展新動能。對於部分中小房企，在擴大主業規模的同時，應適度推進“專而美”特色業務發展，打造出更具特色的獨特競爭力，從而實現彎道超車。
推進精細化管理，實現房地產數字化。行業已進入全面競爭時代，運營效率將成為百億企業決勝的關鍵。房企可充分利用5G、物聯網、人工智慧、大資料、雲端計算等技術，加強與第三方房地產科技機構合作，加速推進從開發、銷售和招商、運營到服務等全產業鏈的數字化、系統化、視覺化與智慧化，以資料驅動科學決策、業務創新、企業變革。如CREIS中指·地主以視覺化地圖為載體，以大資料及智慧演算法幫助房企實現投資決策的科學化。
提升財務彈性，拓融資控負債。隨著金融監管趨嚴、融資渠道收縮，以及債券集中兌付期的來臨，如何科學進行資金安排，提升財務彈性成為關乎生存的關鍵。大型房企在保持融資渠道與成本優勢的基礎上，可適度提高資金流動性，同時應避免盲目多元化帶來的資金鍊壓力；中型房企需提高資金使用效率降低專案去化風險，關注自身各項財務指標紅線，平衡好規模擴張與資金安全的關係；部分中小企業融資面臨較大壓力，未來可通過合作或轉讓專案等方式降低槓桿率，以保障持續穩健的經營。
現金流、高價地與佈局單一風險仍需關注。房地產企業仍要警惕三大風險：第一，在集中償債期的資金兌付壓力下，部分激進擴張、負債高企的企業應加強現金流管理，縮減投資開支，以加快銷售回款和加大融資力度作為穩健發展的重要支撐力，否則現金流將面臨失控風險。第二，在限價限購等調控政策背景下，未來高價地塊的開發與去化難度將升級，將加劇企業的運營風險和資金風險。第三，部分佈局過於集中的企業，尤其三四線城市的市場與政策調整帶來的去化風險將加大，區域型企業應優化城市佈局，平衡區域市場調整帶來的市場風險。
回顧2019年，中央政府繼續堅持“房住不炒”的定位，房地產行業也在自我調整中實現平穩前行。中指研究院將陸續釋出2019年度房企銷售、拿地、融資以及百強研究等研究成果，對企業進行客觀全面的分析評判，敬請期待！
（中國指數研究院）