自帶“熱搜”體質的房地產，近日又迎來了重磅訊息，猶抱琵琶半遮面的利率市場化，終於塵埃落定了。房貸將發生什麼變化？購房者該如何選擇？你想知道的，萬通融資都整理好了，一起看看吧。

繼今年8月中國人民銀行宣佈改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，新發放貸款主要參考LPR定價後，12月28日中國人民銀行公告〔2019〕第30號（下稱公告）明確了存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的有關事宜。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

多位銀行業相關負責人在媒體採訪中表示，存量貸款定價基準轉換有助於利率市場化改革和降低實體企業融資成本，對銀行業務影響可控，銀行也在會轉換過程中注意維護金融消費者權益。

根據公告

有幾個時間點值得大家牢記

自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

傳統房貸利率將退出歷史舞臺

“LPR+加點”模式即將全面登場

根據公告，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為“LPR+加點”模式。

【情況一】新房貸申請

比如2020年要買房，利率就不是曾經的上浮20%、30%這種說法，而是採用“5年期LPR+加點”的模式。5年期LPR利率，每月20日都會發布一次，最新的是4.8%，而加點則是由各省市確定下限，銀行執行。

舉個例子，某市首套房貸加點下限是120個基點（1個基點是0.01%），那麼，房貸利率=4.8%+1.2%=6%。

【情況二】存量房貸

對於過去幾年的購房者來說，房貸利率需轉換成“LPR+加點”模式，該怎麼轉換，房貸利率會怎麼變化，央行在公告中予以了明確。

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

以某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%為例。

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

注意，加點數字一旦確定，未來將長期保持不變，將會伴隨整個還款週期。可見，加點的數值，從一開始就決定了上浮空間，而5年期LPR的變動，則決定樓市利率到底是加息還是降息。

選擇LPR浮動利率還是固定利率？

根據公告，固定利率終於登場。未來買房，究竟該選擇一年調整一次的LPR浮動利率，還是選擇一個多年不變的固定利率？將成為購房者的重要選擇。

兩種選擇都有各自的優勢，浮動利率的好處是，只要市場降息，那麼房貸利率也會隨之下降；固定利率的好處是，如果未來存在長期的加息預期，那麼維持一個低水準的房貸利率就是好事。相當於是借款人和銀行的一次對賭。

值得注意的是，選擇機會只有一次，一旦確定就不能再更改。

就目前情況而言，業內觀點多傾向於選擇LPR浮動利率。當前，中國經濟下行壓力加大，M2增速也在放緩，目前一直維持在8%左右，一定程度上限定了利率的上行。而放眼國際，不少國家都在用降息來應對經濟下行的壓力，我們即便是不降息，但加息的可能性也較小。

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此外，LPR自從推出以後，已經從4.85%降低到4.8%了，雖然降幅很低，但是也是一個訊號。所以，從中長期來看，“LPR+加點”模式或是更好的選擇，而這次存量房貸利率的轉換對購房大軍而言也是有利的。

以下為公告全文