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.緩緩,等一等GDP吧

和5000點的股市一樣,房價這麼高,要跌了吧?中國房價已經基本上是世界No1了,泡沫風險巨大;還有堅持說房價一定會繼續漲,起碼過去20年的經驗可以證明的;同樣,全球來看也沒有隻漲不跌的房價。

1.樓市週期性

樓市漲幅具有一定的週期性,房價只漲不跌也是個偽命題,但是,房價上漲的月度遠遠過於房價下跌的月度倒是不爭的事實。

2010年6月至2016年8月合計75個月,上漲月份53個月,下跌月份22個月,各自佔比為70.67%和29.33%。但是下跌時房價平均跌幅為0.41%,上漲的月份中平均漲幅為0.77%,漲永遠比下跌凶猛。

可以輕易看出,房地產具有一定週期性。高點分別為2011年8月、2013年12月、2016年8月,間隔分別為28個月、32個月。低點分別為2012年7月、2015年4月,價格為33個月。簡單來說房地產一個漲跌週期約為32個月,兩年半的時間多一點。中國樓市週期性,單單從樓市統計資料上看,堪稱完美,都可以用三角函式做模擬了。

深圳房價已經開始高位震盪,隨著各個地方推出限購措施,這一輪行情基本已經終止。按照這個週期來看,下一輪房地產低點應該在2017年年底或者2019年初,高點應該在2020年第二季度。

2、樓市差異化(一線、二線、三線)

深圳樓市近一年多的時間漲幅10%依穩字當頭,而全國房價漲幅僅僅有1%左右。從這個兩個資料基本可以看出一線、二線、三線城市分化有多嚴重。

一線城市房價遠遠高於二線城市房價增速,同樣二線遠遠高於三線城市。

從2015年4月,一、二、三線城市房價分別上漲了36.45%、12.64%、5.12%。三線城市房價僅僅上漲了5.12%。不錯,中國分部最為廣泛的三線城市,房價僅僅上漲了5.12%,基本上和購買理財產品收益率差不多。房價也具有較強的溢位效應,一線過高,高成本將逼迫部分人員和資金流向二線城市,同樣,二線房價過高,也會逼迫一部分人口流向三線城市。反之也會成立,畢竟一線城市各個方面好於二線,二線好於三線。

3、房價與銷量

股市中一般認為量價具有對應關係。如果量價相背離,趨勢則有出現反轉的可能。從2010年6月至2016年8月,房價環比增速與銷售面積變動基本呈現正相關。樓下地產的火爆程度與房地產價格還是嚴格的正相關的。如果房價天天漲,沒有成交量量的話,基本上可以認為漲勢不可維持。

4、房價與貸款利率

買套房肯定是要花錢的,大部分人是需要銀行貸款的,而貸款利率是個重要的考慮因素。利率,是牽動資本市場最重要的一根神經。

2010年兩次房價上漲,一次為2012年6月,另外一次是2015年4月,均伴隨著市場放水。換句話說,是央行降息,直接推動了房價的上漲。再換句話說,房價上漲是政府行為,完全是政府控制的。

5、關於房價及房地產幾個想法

1, 房地產目前佔到了中國經濟的30%以上,如果將相關產業及計算在內的話,應該不會低於50%。提高房價,也許是實現十三五規劃GDP增速不低於6%的目標的最簡單的手段。這輪房價上漲是面對GDP下行而採取的最不折手段的措施,引用我宇宙行行長的一句話,大意“不用為了一些莫須有的東西去影響利率、匯率等”。但是,GDP、房價是不是莫須有的東西,我看是,但是行長怎麼看?

2, 中國經歷將長期保持L形,這個L形式個什麼東東,不知道。肯定一點的是經濟肯定不好,實體經濟不行,也是這次央行放出的水絕大部分流線樓市的一個原因,造成房價過快增長,說白了,全民投機取代了全民投資。

3, 房地產並不能拯救實體經濟,但是房地產是週期性行業。這輪房價過後,資金必然回籠流向其他行業。中國資本市場的資金向來都是被逼著走的。資金先來房地產,待房地產上漲趨勢不能繼續的時候,資金自然會逃離進入其他行業。如果實體經濟資金流入有限,資金很有可能流向股市、大宗商品,可能造成嚴重的通貨膨脹。

4, 房價對實體經濟有很大殺傷,不是傳說中老闆們都賣了工廠去炒房去了麼?但是,有老闆賣工廠就會有別的老闆買工廠,除非工廠倒閉。但是,倒閉的工廠只是少數。房價上漲只是一線、二線城市漲幅較大,工廠等勞動密集型、汙染較大、佔地面積較大的,必然逐步從一線城市退出到二線城市,再從二線城市退出到三線城市,這算是產業的轉型升級。

5, 房地產可以為支撐國內經濟轉型爭取時間,但是也付出了巨大的成本。房價的暴漲也許與政府初衷的慢牛是相違背的。這樣子,轉型的時間更為緊張了,因為,高漲的房價要告一段落的。

6, 房價上漲,成功掩護了地方債務、企業債務向個人債務的轉移,而個人債務則是違約率最低的債務,這對解決政府、企業債務的作用還是大大的。

7, 這輪房價上漲是以去庫存為掩護的,但是並沒有達到去庫存的目的。很多二線、三線城市的庫存依然處於高位。只是庫存沒有持續上升而已。目前房地產的存貨水平,依然高於2015年同期水平。庫存越去越多,不知道是打了誰的臉。

房子總是越蓋越多的,如果不蓋房子了,水泥鋼鐵行業怎麼辦?如果不再賣地,地方政府的收入怎麼辦?

8, 人口紅利正在消失,購房需求人口已經進入萎縮通道,新蓋房子可能面臨著沒人住的問題。於是,城中村和棚戶區改造可能成為新的主題。簡單來說,為了賣新房,需要拆老房子。

9, 北上廣深房價基本上已經到了世界第一了,中國M2的總量早已經是世界第一。泡沫已經很大了,但是泡沫現在應該還不會破,中國政府也沒有勇氣捅破這層泡沫。M2的放水和資產價格的高漲,正在加大以上泡沫。泡沫越大,將來破滅的風向就越大。比較可行的做法,就是讓鞋子長大的速度等等腳長大速度。另外,鑑於中國高度集權的政策體制及政府的不要臉程度,中國特色的泡沫程度可能遠高於其他國家。

10, 毫無疑問,房價上漲背後推手就是政府,房價上漲收益最大的也是政府。但政府對房價持續操縱的空間越來越小,一是人口結構,二是房價天花板已經較為明顯。

七、關於房價的幾個預測

2,房價具有一定的週期性,一個輪迴大概需要32個月。房價上漲結束後,房價低點將在2017年年底和2019年年初出現,下一個高點將在2020年年底或者2021年年初出現。房地產將很難呈現單邊上漲的趨勢,更多可能出現一半時間上漲,另外一半時間下跌的趨勢。以往的房地產單邊上漲趨勢可能變更為震盪格局。

3,中國房價下一輪週期運動應該低於這一輪,也就是說,中國房價上漲空間已經不是很大。但是,如果人民幣出現大幅度貶值的情況,房價上漲空間將進一步開啟。房地產已經不再是合理,有效的投資、避險標的。另外,中國人口可能出現負增長,對房價將是一個重大的打擊。

4,中國將長期維持現有利率水平。6%的基本利率可能再也回不去了。如果出現惡性通貨膨脹。比如CPI在5%以上,央行將考慮小幅加息,然後再CPI恢復正常後,再採取降息手段。

5,鑑於實體經濟實在是太爛,房地產依然是一支獨大。房地產不太可能政府打壓物件,房產稅在2022年之前應該是看不到的。

6,房價走勢,看好這幾個指標:CPI、貸款基準利率、人口出生率與死亡率、M2水平。CPI、貸款基準利率 影響購房成本與貸款成本,將會直接影響房價;人口出生率與死亡率決定房地產供需;M2決定泡沫程度與資產價格。另外還有一個城鎮化率,由於統計資料太具有中國特色,就不專項分析了。

讓房價、M2停下來,最起碼緩一緩,等一等GDP吧。

最新評論
  • 為什麼有人會想花5萬/月,去租奧邸國際?
  • 房地產經濟正在逐漸退潮,這幾個城市要小心了。