假如你是一名準備買房的剛需，從去年開始，一定注意到了房貸的變化。

比如，2019年10月起，房貸利率開始掛鉤LPR了。

以前房貸利率參考的是基準利率，自2019年10月8日起，按照最近的一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點（BP）形成。這意味著房貸利率換了“錨”。

每個月的20號，央行會公佈5年期LPR的報價，按照要求，各地首套房利率要不低於這個數值，二套房至少要加60個基點。

以12月21日LPR(貸款報價利率)報價為例，5年期以上LPR為4.8%，如果你所在城市信貸政策較為寬鬆，剛需首套房利率最低就是4.8%，假如是二套房以上，加到5.88%甚至6%也不稀奇。

到了2020年，又一個房貸新規出臺了！

在12月28日上午，央行釋出公告：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），原則上明年8月31日前要完成轉換。

簡單來說：去年10月份之前的商貸合同，都要轉換成LPR合同。

為什麼要這樣做？

道理很簡單：最近兩個月買房籤的房貸合同，利率都是參考的5年期LPR，去年10月份以前，房貸合同沒有參考LPR的房主們，他們怎麼辦？如果房貸利率不再參考4.9%的基準利率，以後5年期LPR如果下降的話，豈不是沒以前買房人的份了？

很明顯，需要把兩個利率體系都切換到LPR體系中，才能實現利率的市場化。

因此，貸款買房先彆著急，尤其是按揭年限的選擇，選“20年”還是“30年”，按揭“越長越好”還是“越短越好”，要注意2020年的新規，會出現新變化。

變化之一：房貸全部切換成LPR後，短期內不會大幅降息。

這裡就要提及LPR對房貸利率的影響了。

以前我們的房貸利率，參考的是基準利率，比如4.9%的基準幾年都沒變過，不管是實體經濟還是個人買房，參考的都是這個利率。

現在的LPR新規，既有1年期，也有5年期，從過去幾個月的LPR報價情況來看，1年期是持續下降的，但5年期只下調了5BP，幅度非常小。

此外，從不少城市的實踐來看，目前各個城市加基點的幅度，依然動輒高達近百個基點，買房成本依然高企。

這也就意味著，房地產調控“穩地價、穩房價、穩預期”的前提下，2020年3月份開啟存量房貸轉換LPR合同後，5年期LPR大幅下降的概率依然很小。

假如你對資金週轉速度要求比較高，手裡現金也很充裕，不習慣揹著負債，或者身處房價偏低的偏遠四五線城市，房貸期限越短越好。

對這類人來說，貸的期限越久，利息支出越多，假如房子沒有任何增值前景，又享受不到5年期LPR大幅下調的“實惠”，還不如早點把房貸還清，還能節省點成本。

變化之二：新規更照顧“剛需族”，長期來看，降息是大勢所趨，選30年最穩妥。

央行對於LPR的規定是：首套房不低於5年期LPR的下限就可以，而二套房以上肯定要高60個基點以上。

也就是說，未來首套房利率下降的可能性是比較大的，多套房投機的成本會越來越高。

更何況，把眼光放長遠，參考國際以及國內過去20-30年的情況，降息是大勢所趨。

《中國證券報》在11月19日頭版報道指出：LPR下行幾無懸念，降息週期有望開啟。民生銀行首席巨集觀研究員溫彬表示，前次MLF利率下調代表降息週期已開啟。

中金公司固收研究團隊指出，從歷史情況看，央行逆回購利率下調通常不會一次就結束，新的一輪降息週期可能已開始。

此外，參考日本、歐洲以及美國的走勢，低利率、負利率已經成為常態。現在4.8%的5年期LPR，長期看可能會向4%甚至3%去靠攏，時間可能會很長，卻是未來的主流趨勢。

因此，假如你所在城市的房價偏高，人口呈現持續大規模淨流入態勢，儘量用足房貸額度，拉長房貸期限，按揭“越長越好”，最好選30年還房貸的時間，儘可能的延長房產還貸週期，選擇保值資產，也是抵禦低利率趨勢的一個“法寶”。

最後做個總結。

第一，今年3月-8月存量房貸要全部完成轉換LPR。

第二，新規下，短期大幅降息不可能，調控穩字當頭。對資金足夠、在小城市買房的人來說，房產縮水可能性很大，可選20年甚至10年，期限“越短越好”。

第三，對絕大部分剛需而言，只要是長期持有房產的，不要有任何猶豫，新規下選30年準沒錯，因為低利率大趨勢難逆，核心城市的優質房產更應如此，貸款期限越長越好。