去房地產化開啟

樓市的溫度，依然還在下降。

上週，國家統計局公佈了1-8月的房地產開發投資情況。

1-8月份，全國房地產開發投資84589億元，同比增長10.5%，房地產投資增速已經連續4個月下降，創2019年以來最低增速。

而按地域省份來看，更是天差地別。

其中，廣東1-8月房地產開發投資累計值9820.94億元，以接近萬億的規模穩居第一，江蘇以8139.47億元、浙江以6960億元位列二三位。

而在第四名山東的5588億元之後，就沒有省份再超過5000億規模了。

有意思的是，前五省份與GDP規模前五的省份，相差不大。廣東、江蘇、山東也都一直保持在房地產開發投資的前五之內。

而包括吉林及之後的9個省份，前8個月的房地產開發投資額尚不到1000億，可以說是房地產小省份了，恰好這些省份經濟實力較差，除了海南之外都是西部和東北省份。

這也很好解釋，經濟實力強的省份，自然有更多資源投入到房地產之中，而經濟實力較差的省份，也不具備這個實力來擴大房地產投資。

但以增速來看，西部省份卻風光獨攬。

同比增速最高的四個省份都超過了20%，且全部來自西部：雲南同比增長31.4%、西藏增長30.3%、廣西增長28.5%、貴州增長23%。

除此之外，還有11個省份的房產投資增速超過10%，以及海南、寧夏和青海三個省份增速下跌。

尤其是海南，房產投資增速下跌31%。眾所周知，中國改開40年以來，經歷過唯一一次房地產泡沫破裂，就是出現在海南。當時接近1.3萬家房地產公司破產、數千家公司攜款潛逃的狼藉景象或許已被忘記，但現在還在的爛尾樓，卻一直提醒著海南的執政者。

海南對房地產經濟的依賴度，太高了。

誰最依賴房地產？

什麼是房地產依賴度？業界普遍採用的是房地產開發投資額佔GDP的比重這個數值來表示。

中國各省份的房地產依賴度，究竟有多高？

海南把房投增速第一交給雲南的同時，也把房地產依賴度的第一給了雲南。

而在2018年，排名第一的海南佔比達到了35.5%，也是唯一一個佔比超過30%的省份。經過多半年的“決裂”，海南把房地產依賴度降低了14個百分點。

而另一邊，雲南、廣西、貴州等省份的依賴度比重卻在上升。

這些西部省份，近年來經濟保持高速發展，而其中投資，是拉動經濟發展的第一大動力。同時，城鎮化率的基數較低，2018年雲南省城鎮化率僅為47.81%，與全國有著12個百分點的差距，這就意味著城鎮化的發展空間較大，房地產投資也得以高速增長。

再加上雲南的旅遊勝地屬性，大批房企入駐，多種因素重疊，讓雲南成為了上半年房地產依賴度最高的省份。

那麼我們將話題再細分，中國哪些城市的依賴度又比較高呢？

2019上半年房地產依賴度最高的城市，竟然是名不見經傳的蚌埠，比重高達40%。其後是昆明、三亞、貴陽位列二三四位，比重都超過了30%。這都比他們所在省份的依賴度，要高出不少。

誰最依賴土地財政？

要衡量一個城市的房地產依賴度，其實還有個角度——土地出讓金，也就是俗話說的賣地收入。

房地產的根源在於土地，房地產的依賴度，本質上還是土地財政的依賴度。

地方政府財政收入包括四項：一般公共預算收入、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入和社會保險基金預算收入。而“土地出讓金”則計入政府性基金預算中，是該項基金收入的主要來源。

但由於土地出讓金的資料，很少有省市公佈，所以學術界計算土地財政依賴度的方法一般是：土地出讓金/一般公共預算收入，或者用政府性基金預算收入/一般公共預算收入代替。

哪些省份和城市對土地財政更依賴呢？

31個省份中，浙江、江西、湖北、河南、重慶等5個省份依賴度的比值超過了100%，也就意味著，這些省份的政府性基金收入超過了一般公共預算收入，對賣地收入的依賴度過高了。

此外，31個省份中，有13個省份的依賴度比值超過50%，有7個來自中東部，6個來自西部。像四川、江蘇和山東的依賴度也接近100%，同樣比較高。

而依賴度比值低於50%的有13個省份，這其中又明顯地分為兩類：一是廣東、北京、上海這類經濟比較發達的省市。這三個省市財政收入能力強勁，稅收來源廣泛，再加上北京上海早已進入存量房時代，新房供應本身就少，賣地收入自然就低了，依賴度也就明顯下降。

第二類是甘肅、新疆、山西、遼寧、黑龍江等省份。他們大部分位於西部和東北，經濟水平較低，產業結構以重工業、資源型產業為主，不是房地產的主戰場，賣地收入也相應的低了很多。

7月底，中央再次定調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，調控力度部分地區還在收緊，再加上近期房地產融資難度加大，上半年較為火熱的土地行情恐難延續。

更顯然的是，依賴房地產和土地財政，也不再是地方的長久之計。