12月28日，早上9點，央行通過官網公佈了“存量房貸”的利率政策。

由於今年10月8日起實行了新的貸款政策，所有貸款都以LPR為參照，所以這項政策針對的是這之前的房貸，也就是“存量房貸” 從以前的基準利率轉化為LPR。這項政策也是幾乎所有房奴關心的問題。

針對誰？

首先需要明確針對的是“存量浮動利率貸款”。

也就是2020年1月1日前，所有參照基準貸款利率申請商貸的人都在這項政策的範圍中，還有少部分簽了合同但沒放款的也算。

但公積金貸款不受影響。 而自今年1月1日起，所有的新增貸款合同都以LPR加點的形式確定利率，基準利率將徹底退出房貸的歷史舞臺。

怎麼調整？

調整以後房貸利率是漲了還是跌了？

根據公告來看，有兩個選擇

其一：選擇變到LPR，計算方式（LPR會一直變化）

其二：固定一個值，只有一次選擇機會，以後不能變。

如果選擇固定利率，這個利率由銀行和個人協商，具體不知道怎麼定，原文說“等於原合同最近的執行利率水平”，看來和以前一樣的。

如果選擇轉換為LPR方式，具體方法就是算出你自己現有商貸利率和2019年12月的5年期LPR報價為4.8的差值，可正可負，這個值在剩下的還款時間裡就不變化了。

2020年全面還是按照原有商貸利率還款，2021年的利率則由2020年12月的LPR加上上述差值，以後年份以此類推。

舉個例子：

如果是4.9%商貸，打95折為4.655%，4.8%-4.655%=0.145%。

結果是2020年的貸款利率還是4.655%，明年的話就看2020年12月份的LPR報價，假設是4.5%，那麼到時候2021年我的利率就是4.5%+0.145%，往後所有的年份以此類推，相當於在LPR基礎上加減一個固定值。

那麼是選擇換到固定值，還是以LPR為參考呢？哪一個更划算？

一個固定，一個變化，就像賭博，選擇LPR有風險，當然也可能有下降帶來的收益。

什麼時候調整？

2020年3月1日開始，銀行與客戶協商，2020年8月31日前結束。

而且是一刀切的形式，即2020年1月1日起，再沒有基準*浮動式比例式貸款了！

對購房者有什麼影響？

大家最關心的問題當然是調整後房貸還款是否有變化，可以肯定的是2020年內不變。

但以後尚不清楚，因為LPR是每個月20家銀行報價決定的，比較市場化，每個月都在變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從原先的定價方式轉化為LPR定價方式，對於存量貸款市場，或者說對原先的按揭貸款市場有一定的影響。需要注意的是，這種影響是計算方式的變化，而利率本身不會變，即不會過多影響購房者的月供水平，購房者也不必提前還貸。

對於過渡期間的問題，諸葛找房副Quattroporte苑承建分析，轉換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年使用者實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，使用者也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

苑承建指出，央行的這一方案一次性解決了存量方案利率定價轉換的問題，讓存量房貸使用者可以享受到利率下降的紅利，同樣也保持了房貸利率的穩定，不會給市場預期造成刺激影響。