前不久，央行一則新公告，讓房地產業內頓時熱度重燃，這則公告並不是有多重要，關鍵是事關每一位正在揹負房貸的人，特別是房貸“未還清”的注意：國家“新政”開啟，你的房貸要變了！

我們重新回顧下這一次央行新規帶來的主要變化：從2020年3月1日開始，各大銀行和金融機構，需要與存量浮動按揭貸款的購房者協商，把貸款利率的定價基本依據從基準利率切換到LPR為定價基準加點形成。

簡而言之，就是說只要你符合2個條件，你就需要與銀行重新確定按揭貸款的利率：①你的貸款合同是在2019年10月8日之前簽訂的，並且屬於商業按揭貸款；②你的按揭貸款利率是浮動利率，也就是緊緊盯著央行的基準利率來變動，基準漲了自己的利率跟著漲、利率降了自己的貸款利率跟著降。

只要符合以上兩種情形，那麼就需要重新確定利率了。如果你簽訂的貸款合同在10月8日之後，根據央行的上一則規定，你與銀行簽訂的應該就是以LPR為基準的利率確定形式，所以不需要變化；如果你與銀行雖然合同在10月8日之前簽訂，但是是固定利率，則也不需要變動，繼續執行即可。

1、新的利率規定下，今後個人貸款利率如何確定呢？

根據央行新規定，只要你是浮動利率的，並且是按照基準利率為依據浮動執行的，需要銀行與你聯絡並且重新確定利率定價條款，作出前後利率的切換，然後存量房貸全部執行新的利率標準。說起來有點拗口，可能很多人依然不清楚到底什麼意思，我們接下來舉個例子：

小王在2014年購置一套200萬元房子，首付款50萬元，貸款150萬元，在與銀行簽訂的貸款合同中約定，在基準利率4.9%的基礎上打7折執行，並且屬於浮動利率，跟著基準變化而變化。

可以發現，小王符合這一次央行的“新規”調整條件。那麼，在2020年3月1日前，小王會接到銀行的聯絡，貸款銀行會與小王重新確定接下來的利率方式。很多人會疑問了，當下的利率水平這麼高，是不是小王的利率要上漲了？其實不然，央行本次規定“重新確定LPR的加點，但是加點可以為負的。”

根據最新的2019年12月份5年以上LPR市場報價利率為4.8%，新舊的貸款定價兌換方式為：加點=小王的實際現在執行利率-LPR最新報價標準。也就是3.43%-4.8%=-1.37%，這就是小王的今後加點幅度，加點為負數。

那麼小王2021年1月1日起的按揭貸款利率標準為：LPR最新報價標準+加點數（-1.37%）。

2、新規下，有2個選擇，可以固定、可以浮動，只有一次機會。

我們繼續以上的案例，央行新規下，新舊的貸款利率切換比較容易，但是最難的是貸款浮動還是固定的選擇問題了，這個選擇直接關係到從2021年開始以後的年份裡，房貸償還人向銀行償還房貸多少的問題。

假如小王更傾向於固定利率貸款方式，那麼小王在3月1日前接到銀行聯絡之後，可以做出這個抉擇，不管以後的LPR如何上升或者下浮，都與小王無關，他只需要繼續按照3.43%這個標準一直執行到貸款100%償還完畢。

假如小王喜歡浮動的變化利率，那麼小王可以做出這種選擇，銀行重新確定計算方式，雙方協商重定價週期，可以是5年變化一次、可以是1年變化一次，根據規定最低是1年重定價一次。相信大多選擇浮動的人應該會選擇1年期，相對比較靈活。LPR上漲則個人利率跟著上漲；LPR下降則個人跟著下降。只有一次選擇機會。

問題點來了：到底該選擇浮動還是固定呢？最大的問題是今後LPR是上浮還是下降，如果是下降趨勢的，則選擇LPR浮動比較好；如果是上升趨勢的，則選擇固定比較好。樓市指聞也不能給出確切的答覆，相信各路房地產專家也不能給出明確的答案，只能是根據當下的房地產和經濟環境形勢作出預計。

實體企業家曹德旺多次支出，中國的房價太高了，高的佔據了過多的實體經濟發展資金和社會資源，所以國家應該限制房價、調控樓市，把更多的資金和資源投放到實體經濟企業當中，發展實體經濟才是增強國家競爭力的關鍵。無獨有偶，任正非也認為“地價過高，導致企業的生產要素成本增加，降低了企業的競爭力。”潛臺詞是，過高的地價和房價應該調控限制。

3、央行新規下，房貸要“上漲”還是“下降”？3個月後不得不改變，特別是在選擇固定房貸利率還是浮動房貸利率問題上，要分析清楚。

眾所周知，實體經濟的發展，資金支援是重要的手段之一，利率高低關聯性很大，所以調低對於實體經濟的貸款利率、增加對中小企業的資金支援，是今後的一個大方向。2020年第一天，國家就再次降準釋放8000億資金流向實體經濟就是最好的例證。

而在國際環境中，不少國家已經進入負利率時代，隨著中國經濟的發展，利率降低也應該是一種新趨勢，正如交通銀行首席經濟學家連平認為，中國實際上已經出現了階段性負利率情況。根據最近幾個月的LPR變動情況可以看出，有一定下行跡象，但是反觀基準利率，5年以來紋絲未動。

所以，在新的規定下，該如何選擇，其實已經非常明朗了。不過，樓市指聞仍然作出提示，不管如何抉擇，都要綜合評估自身的情況，切不可聽之任之、更不建議盲目跟風專家建議。

Ps：提前知曉這些知識，提前根據自己的情況做好規劃。央行新規指出，各貸款機構會陸續尋找到途徑與正在償還房貸的你取得聯絡，協商確定今後貸款合同中“利率定價”條款新的標準，你只需要告訴“依據BRL浮動”還是“固定”即可，如果是浮動的給出週期。

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