樓市的雙頂是“人民幣頂”和“美元頂”所謂“人民幣頂”，是人民幣計價的房價見頂；所謂“美元頂”，是指換算為美元的房價見頂

。

我的看法是：在中國的大城市（一二線）及其都市圈，由於有持續的增量人口、增量資金，再加上政府控制供應節奏，房價基本上不存在“人民幣頂”；如果有，也是短暫的、稍縱即逝的。

但大城市（一二線）及其都市圈的房價，未來會存在一個比較明顯的“美元頂”。也就是說：如果換算為美元，可能會在比較長的時間（3到5年，甚至10年）裡維持基本不變。

原因很簡單，國際資產價格存在比價關係，資金會流動，會在利益驅使下突破各種限制。即便有****，仍然會有不少資金“有辦法”流出去。

國內房價上漲會抬高營商成本，會加劇國際資本外流，很多工廠會外遷。在這種背景下，人民幣匯率也會結束“橫盤”出現一波顯著的貶值。其結果，是讓中國的房價在一段時間裡（比如3到5年，甚至10年）換算為美元上漲乏力，甚至原地踏步，這就是“美元頂”。

但美元畢竟也是紙幣，長期看也是貶值的。比如上世紀六十年代，35美元仍然相當於1盎司黃金；但到了今天，1540美元才能換1盎司黃金。

所以只要中國經濟向好，中國大城市的房價從長期看也不存在“美元頂”。

因此，對於“北上深房價有頂部嗎？”這類問題，我們需要分兩種情況來回答：

1、以人民幣計價，很難有頂部，如果有也是階段性的、短暫的；

2、以美元計價，可能會在若干年後出現“美元頂”。“美元頂”出現的時間點、維持多久，要看中國經濟轉型情況，以及中國和美國的關係。

在過去兩年裡，中美在貿易問題上激烈博弈，匯率也出現了大幅波動。我曾比較準確地預測過破7的時間點和幅度。並認為短期很難突破7.2，談成之後會升值。後來，這些看法都得到了驗證。

未來仍然如此：中美關係惡化，會讓人民幣貶值；反之，人民幣會適度升值並保持穩定。

從美國方面看，他們希望人民幣最好維持在6.5左右，這樣有利於縮小中美貿易不平衡。美國希望人民幣匯率保持強勢，就如同當年希望日元升值一樣。

匯率的水平不僅是大國博弈出來的，更是內部經濟真實狀況的體現。如果中國經濟順利轉型、升級，則強勢匯率可以維持得久一些。反之，貨幣政策總處於寬鬆狀態，印鈔速度偏快。其結果是：人民幣不斷對內貶值，同時還要對外升值或者強勢橫盤，這種狀態顯然不可能長期。到某一個臨界點就會爆發，出現突如其來的貶值。

我也是率先在樓市上提出“莫斯科模式”的，時間是在2014年。在此之前，大家談到樓市泡沫的出路，只知道“日本模式”（東京模式），也就是保匯率、棄樓市。

而“莫斯科模式”，是說莫斯科中心區的房價，自上世紀80年代末至2014年前後，以美元計價上漲了150倍，而以舊盧布計價上漲了150萬倍。期間，盧布對美元貶值了“1萬倍”。樓市的“莫斯科模式”，就是放棄匯率保房價。

在莫斯科模式下，以本幣計算房價顯然沒有頂部，因為每平米達到了上億盧布。為了掩飾這種暴漲，俄羅斯進行了幣制改革，1000舊盧布換1新盧布。經歷過劇烈通脹的國家，一般都會“幣制改革”，來給自己“留面子”。

無論是“東京模式”還是“莫斯科模式”，最終都出現了顯著的“美元頂”——以美元計價的房價，有階段性頂部。

如果未來幾年裡，中國經濟轉型不順利，被迫再次“樓市去庫存”，讓房價大漲。那麼距離階段性的“美元頂”就不遠了。

而中國經濟轉型順利不順利，仍然可以分解為四大“人的因素”：

第一，老百姓真實消費能力是否提高，是否有能力、願意花錢；

第二，企業家是否願意再投資，而不是移民；

第三，公務員是否有推動經濟發展的積極性，而不是“磨洋工”；

第四，中國跟主流國際社會是合作還是對抗。

當上述四大“人的因素”持續改善的時候，中國距離經濟轉型成功就比較近了。反之，就比較麻煩了。

對於普通三四線城市，乃至五六線城市，其房價“見頂”的情況就更為複雜。至少要區分幾種情況，比如：

1、在核心都市圈的中小城市，比如廊坊、嘉善、惠州等，都靠近一線城市，而且在有效輻射半徑內。這種城市的房價，會跟核心城市聯動，只是表現稍微被動一些。

2、不在核心都市圈的中小城市，但本身有顯著人口增量，在交通網路中佔位比較好的，比如徐州。或者是人口基數巨大，比如濰坊、周口等。

3、產業結構單一的收縮型城市。

上述三類中小城市裡，第三類可能比較快地出現“人民幣頂”、“美元頂”。比如鶴崗、玉門老城，都屬於這種城市。