轉眼進入新的一年，關於樓市的訊息依然源源不斷，最令人關心的，還是即將實施的房貸新規。

有心人應該知道，早在2019年10月份，央行創造性實施了LPR報價機制，每個月公佈一個LPR的報價，分1年期LPR和5年期LPR，1年期可以理解為短期利率變化，5年期就是未來房貸利率要參考的標準，以後不再參考基準利率，按照最新報價，5年期LPR為4.8%，略有下降。

不少購房者應該能發現，最近兩個月買房籤的房貸合同，利率都是參考的5年期LPR，只是原來的上浮基準利率變成了“加基點”，計算方式與以前有所不同。

但是，在2019年10月份以前，鉅額的商貸合同，依然參考的是基準利率浮動，如果未來5年期LPR出現下降，豈不會影響以前買房的人群？他們是不是就享受不到利率下降的實惠了？

近日，央行公告稱：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換，原則上明年8月31日前要完成轉換。

簡單來說，房貸新規從2020年的3月1日開始實施，以前那些鉅額的存量房貸，也將逐漸切換成LPR的合同。

這就應該引起購房者的注意了，“新規”下3類房子不要買，以後可能“賣不動”，容易貶值，業內人士曾反覆提醒：房貸新規下，這些房子不禁“買賣更難”，房貸也難辦下來。

老破小家屬院，是現在市場上越來越不受歡迎的房子，雖然在一二線城市，因為老破小地處核心城區，可以享受到優質學區，部分人願意為這些老房子買單。

但是，對絕大部分城市來說，除了極個別的優質學區外，大部分城市的新房市場更受歡迎，哪怕是在老城區，房齡十年以內的舊房，品質也一定比房齡超過20年甚至25年的老房子要好。

今年起，3月份實行房貸新規之後，全部合同都要切換成LPR，對此類房子，銀行不會輕易發放貸款的，如果是正在還的房貸還好說，此類老破小房源肯定不是房貸發放的“優先順序”選項，新規下銀行會更傾向於新房或次新房源。

另外，老破小房子“賣不動”也是個很大的問題，隨著城區擴張，土地供應增加，未來貶值的可能性很大。

為啥把這三類歸為一種呢？因為很多人都在這三種房子上嘗過教訓。

當然，能買起別墅和洋房的，肯定不是現金流緊張的剛需，而是家裡不差錢的“土豪”，即便如此， 筆者也依然要提醒一下，這兩樣房子未來的侷限性很大。

比如，“禁墅令”的新規定影響深遠，前段時間，住房和城鄉建設部下發通知，要求地方梳理2003年以來的別墅專案，並上報違建別墅的清查整治情況。

通知規定：“各省級住房和城鄉建設部門要立即暫停辦理本區域內有關別墅專案建設審批手續，同時，對已建、在建、在批、特批的別墅專案進行梳理”。

再比如，此類產品契稅高，物業費高，持有成本高，市場中的流動性卻極低，不管在一二線還是三四線，主流的剛需住宅永遠是最搶手、升值最快的產品，相比之下，別墅和洋房很那賣得動，未來也容易貶值。

公寓也是一個道理，看似單價低，不限購，個別城市還能落戶，實際上沒有雙氣，學區不認可，居住環境差，流動性同樣很低，稅費高企的情況，未來買賣都很難。

新規下，這三種房子，同樣不是銀行發放房貸的優先選項，房貸能不能辦下來還在兩可之間。

小產權房是非常特殊的一個型別，有一點可以肯定，此類自建房屋，在沒有產權證的情況下，是不可能在市場上買賣流通的，更別提去銀行按揭房貸了，不管是原來的規定，還是3月份的新規，這種房子買賣和按揭都沒戲。

那為啥還要重點提醒這一類房子？

原因無它，這些房子太多了，舉個例子，在房地產市場發展最為成熟的深圳，小產權房佔全市總住房套數的比例居然超過了56%，即深圳住房中一大半是小產權房。

深圳尚且如此，更不用說廣大的地市和縣城了，宅基地建房、集體用地建房、工業用地建房（宿舍）等等，這些名目繁多的房子，都是“小產權房”。

包括一些拆遷安置的小區，表面看也有物業，有高樓，甚至有的賣家通過中介把房源掛出去，說自己的房子只是產證沒下來，可以更名但不能過戶，很多人初入樓市，很容易被這些房源所迷惑。