2020剛開年，各類訊號就頻頻出現。

央行在新年第一天宣佈降準，釋放資金8000多億，給了房地產市場極大的振奮，業內不少人為之雀躍，認為這是年內樓市鬆綁政策的“開門紅”。

這樣的想法其實有點“自欺欺人”，就像前兩天的文章裡，我給大家分析的那樣，一來是今年春節靠前，1月份資金缺口大，二來從2019年開始，每個4個月都要降一次準備金率，這是正常節奏。

去年降了3次準備金率，也沒見房地產翻起太大波瀾，因此，就算樓市資金面有緩解，也只是“捎帶手的事”，而不能理解為調控要鬆綁。

繼央行之後，僅僅4天時間內，樓市再起波瀾，連出兩個訊息，作為“一委一行兩會”中備受關注的銀保監會，也作出了高層表態。

1月4日晚間，銀保監會發布《關於推動銀行業和保險業高品質發展的指導意見》。

其中有兩個提法值得關注。

意見明確提出：銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展。

藍白想說，這個表態，來的太及時，太重要了。

從2019年10月份開始，廣州、深圳、成都、佛山相繼放鬆轄區購房門檻，全年超過30個城市出臺新落戶政策。

與此同時，12月份百城房價指數翹尾，央行新年首日降準，四川富源縣出臺購房補貼。似乎越來越多的寬鬆訊號出現了，也讓房地產市場的情緒再度亢奮起來。

正因如此，此時銀保監會的表態才更加值得重視。

連續幾次降準釋放的資金，此前LPR下調銀行貸出去的資金，尤其是信託資金，監管直接把“底線”劃出來了：不能違規流入房地產。

有媒體做過統計，2019年，在“房住不炒”的基調下，銀保監繫統的工作重點之一是嚴查違規涉房貸款。4000多張罰單中，除多家銀行和個人被罰之外，其中，至少有7家信託公司因房地產貸款違規被罰。

信託約束的是房企融資，銀行約束的是消費貸“短貸長用”來買房，把這些漏洞堵上的最簡單辦法，莫過於罰單。

事實上，這不是銀保監會第1次強調收緊房地產資金面。

2019年5月17日，銀保監會下發23號文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資；

7、8月份連續對房地產信託、銀行機構進行整治約談，同時對開發貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制；

多家銀行於2019年8月29日收到視窗指導，自即日起收緊房地產開發貸額度，原則上開發貸控制在2019年3月底時的水平；

8月底，銀保監會公佈在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查的通報，對中小銀行違規為房地產專案提供融資進行了批評；

自去年8月平安銀行釋出《關於加強對房產類商戶交易管控的公告》後，9-10月，農業銀行、興業銀行、建設銀行、招商銀行、光大銀行等多家銀行紛紛釋出相關公告，形成了一波對信用資金流入房市的管控小高潮。

一句話：2020年，錢不會那麼輕易的流入樓市！

2，抑制居民槓桿率過快增長。

我查了一下去年銀保監會對居民槓桿率的表態，在4月17日的報道中，說的是“控制居民槓桿率過快增長”。

請注意，去年說的是“控制”，這一次，變成了“抑制居民槓桿率過快增長”。

“控制”和“抑制”，一字之差，含義卻有不同，按筆者理解，原來調控手中還留有餘力，現在則會進一步加大力度。

這是有背景的。

從央行測算的居民槓桿觀察，2018年末，中國居民槓桿率已經達到60.4%，超過G20國家平均水平，也超過德國和日本，到2019年底，居民槓桿率可能達到65%。

65%是什麼概念？按照國際貨幣基金組織劃分的標準，如果槓桿率超過30%，就可能會影響到經濟增速，如果超過65%，房地產市場的金融體系就會受到考驗。

銀保監會考慮的是大局，是整個房地產金融體系的穩定，購房者的負債，不能再任由此前那樣的形勢，任意增長了。

3，促進儲蓄轉化為資本市場長期資金。

意見指出：大力發展企業年金、職業年金、各類健康和養老保險業務，多渠道促進居民儲蓄有效轉化為資本市場長期資金。鼓勵各類合格投資機構參與市場化法治化債轉股。

重點有兩個詞：資本市場，長期資金。

意思很明確，中國的居民儲蓄大部分都用來買房了，為啥？因為除了房子以外，大家都看不到有其他更合適的投資渠道，房子既能自住，又能出租，還能升值，又沒有房產稅等持有成本，不買房又能幹什麼呢？

但是，這種結構是不合理的。

去年，西南財經大學在銀行業保險業例行新聞釋出會上，釋出了《2018中國城市家庭財富健康報告》，資料顯示，住房資產在家庭總資產中佔比77.7%，遠高於美國的34.6%；而金融資產在家庭總資產中佔比僅為11.8%，在美國這一比例為42.6%。

把樓市的錢“引流”到資本市場，債轉股也好，指數基金、國債、股權也罷，提高資本市場的回報率，吸引更多長期價值投資者入市，從而帶動實體經濟的融資，這種“多贏”的局面，才是調控願意看到的。

以上3條，提法並不新鮮，但放在2020新年伊始的階段發出來，與央行此前的存量房貸轉LPR合同、降準等舉措聯絡起來，我們不難得出下面這個結論。

國人的財富配置格局變了。

海通首席姜超曾說：從2007-2017年，貨幣總量從40萬億增長到160萬億，年均增速超過15%，考慮影子銀行以後的貨幣增速或接近20%，這差不多也是同期許多城市的房價平均漲幅。

但是，最近兩年，M2的增速一直在8%左右，利率在降的同時，貨幣發行速度也在下降。

結合銀保監會的表態，這也就意味著：未來不光是流向房地產這個池子裡的水在減少，水龍頭也在變小。哪怕進入降息週期，M2增速也不會像以前那樣“漫灌”。

並不是說房子不再重要了，而是說每個人的財富配置會更傾向於“多元化”，居民6成財富都沉澱在房地產裡，這種結構既不正常，也不健康。

從目前的情況來看，居民儲蓄轉化資本市場長期資金，依然任重道遠，想扭轉居民對於房產的“執念”，必須讓大家看到真金白銀的效果才行。

如果只是2006-2007、2014-2015年那樣的短暫“瘋牛”，如果上市公司年年依然靠賣房扮靚業績，三分鐘熱度後還是會冷場。

唯一可以肯定的是，不管以後居民儲蓄會不會加速向其他市場轉化，調控的態度放在這裡，2020將會成為樓市“分化”加劇的一年，行業集中度，大小城市間的人口流動、房價差距會進一步拉開，靠運氣隨便押注房產的日子已經結束了。