關注房地產市場的朋友都知道，在去年10月份，新購房的房貸合同已經發生了變化。

以前我們買房，參考的是基準利率，也就是最近幾年一直沒有變化的4.9%，銀行在此基礎上，會進行上浮、持平或下折的操作，從最近兩年的情況來看，不少城市買房利率普遍要上浮20%以上。

而從去年10月份實行的房貸合同，把基準利率換成了5年期LPR，就這麼簡單。

什麼是5年期LPR？這是每個月20號央行都會發布的一個報價，可以理解為原來的基準利率，最新的報價是12月20日的4.8%，按照規定，首套房利率不應該低於4.8%，二套房要加到60個基點以上。

從目前各個城市的情況來看，首套房利率依然高企，2019年11月，全國首套房貸款平均利率為5.53%，環比上漲了1BP， 為5年期加68個基點；二套房貸款平均利率為5.85%，環比上漲1BP，為LPR加100個基點。

但是，假如你是去年10月份以前買房的，現在依然執行的是以前參考基準利率浮動的房貸合同。

這就是我們今天要說的重點。

正在“還房貸”的有房族注意：國家“新政”釋出，你的房貸、月供、利息都要變了！

近日央行釋出公告：從2020年3月1日開始，去年10月之前的存量商貸，要陸續轉換成參考LPR的合同，今年8月份，這些存量房貸要全部轉換成LPR。

下面來說說央行“新規定”是如何影響有房族的。

1，房貸、月供、利息的計算方式會改變。

舉個例子，你2018年買的房子，參考基準利率上浮1.1倍，也就是10%，實際執行的是5.39%。

換成LPR的計算方式後，參考12月4.8%的報價，要在4.8%基礎上加0.59%，維持5.39%的利率水平不變。。

切換後，這個加點0.59%就永遠固定了，變的只是5年期LPR。

如果5年期LPR報價降了，你的房貸也會跟著降，如果報價漲了，你的房貸、月供、利息也會跟著漲，但這個加點的幅度是不會再變了。

有人會問，以前我的商貸利率很低，比如在2010年、2015年買房的人，不少人都享受了9折乃至75折的利率折扣，如果切換成LPR合同，不能低於5年期LPR，還要加點，豈不是吃虧了？

這一點請放心，央行公告中明確指出：存量房貸切換LPR合同，加點可以為負值。

比如你十年前買的一套房，房貸利率參考基準打了7折，目前房貸利率僅為3.43%，換錨之後，差值為4.8%-3.43%=1.37%，也就是加點-1.37%就行（相當於減點）。

3，選浮動還是選固定，只有一次機會！

央行在公告中明確：今年切換LPR合同的存量房貸，在換錨時，可以選擇“浮動”或者“固定”利率，機會只有1次。

那麼問題來了，選浮動還是選固定？

筆者建議，對很多房貸利率偏高的購房者來說，選“浮動”最合適，尤其是最近兩年的購房者，利率普遍上浮程度較高。

原因很簡單，低利率時代是大勢所趨，前央行行長前不久的演講中也提到了一句話，我們是在延緩低利率乃至負利率時代的到來。

中泰巨集觀近日指出，降低資金成本，貨幣政策只能跟著經濟基本面走。11月下調逆回購利率後，銀行間資金利率中樞已經明顯下行，有利於LPR的下行和實體融資成本的下降。

參考國際上的經驗，很多國家都已經進入到了負利率乃至低利率，長期來看，5年期LPR下降也是大勢所趨，因此，選“浮動”利率，定價週期選1年，可以享受到5年期LPR下降，減輕房貸負擔。

有一種情況是例外。

比如上文第2條裡我們舉的例子，之前享有7折的利率下浮，現在房貸利率僅僅只有3.3%左右，而且房貸已經還了七八年，選“固定”利率也是可以的，畢竟，短期內5年期LPR是很難降到4%以下的。

很多人糾結的問題是：現在要不要去銀行辦理？

這一點完全不用著急，只要安心等待就行，今年3月份，會有銀行相關工作人員跟你主動聯絡，畢竟，國家存量房貸轉換的“新政”也剛出沒幾天，銀行需要培訓相關人員，準備具體文字，還有系統的除錯完善，這都需要時間去準備。

需要指出的是，就算房貸、月供、利息的計算方式都變了，正在還房貸的人也不必擔心，不會對房價或月供加減有什麼實質影響。

從央行去年至今的幾次動作來看，對房地產的態度一直很“微妙”，重點在於“穩”。

比如，2020年的第1天，央行出手降準。

1月1日當天宣佈，降準的資金會在1月6日釋放出來，有關負責人表示，此次是全面降準，釋放長期資金約8000多億元。

在2019年，央行已經先後3次宣佈全面降準或定向降準，共計釋放約2.68萬億元流動性。

第一次是2019年1月4日，第二次是在5月6日，第三次是在9月6日。相當於每隔4個月，就要降準一次，給市場市場流動性。2020年的第一天，恰恰距離上次降準近4個月。

降準無疑對房地產這樣的資金密集型行業是有利的，但是，央行考慮的是春節將近，市場資金缺口較大，用於緩解資金面，而不是為了刺激樓市，更不必與存量房貸轉LPR聯絡起來。

比如，去年10月份實行LPR後，1年期LPR連續下降，5年期LPR只降了5BP。

這是非常具有“調控藝術”的舉動，大家都知道，房貸掛鉤LPR，參考的是5年期LPR，而1年期LPR，是針對實體經濟、製造業、小微企業的短期貸款，現在不斷降低1年期LPR，5年期依然在4.8%的水平，說明央行對於房地產的態度，依然是穩字當頭。

最後，筆者給各位有房族、打算置業的購房者3條建議。

1，坐等銀行工作人員聯絡即可。

2，除非以前的房貸折扣能達到75折，否則大部分人最好選“浮動”方式，定價週期選1年就行。

3，打算買房的，盯準每月央行公佈的5年期LPR報價，出現“下降”後再買房不遲。