概述

2019年12月28日，央行釋出公告，從2020年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準，從貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，原則上這一轉換應於2020年8月31日前完成。12月份北京市二手住宅成交量為12611套，同比上漲9%，環比上漲2.56%。12月份，租金市場進入淡季，加之“返鄉潮”影響，租金呈現在持續下降趨勢。

1.1行業動態

01北京首發分割槽規劃各區特色突出

繼近期北京市人民政府正式批覆朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、順義、昌平、房山、門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶共13個區的分割槽規劃（國土空間規劃）及亦莊新城規劃（國土空間規劃），12月11日，14個分割槽規劃全文正式釋出。

據悉，這是北京首次編制國土空間分割槽規劃，規劃框定了各區人口、建設用地等規模總量，形成了覆蓋全區、多規合一的底圖。

02住建部等六部門整頓住房租賃市場強調“當下改”+“長久立”

12月25日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，規範住房租賃市場。

從《意見》內容上看，本次規範內容廣泛，維護了租房市場各主體的規範性：一、引導“商改租”、“工改租”租賃，改造房屋用於租賃住房的，應當符合建築、消防等方面的要求；二、對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求，同時加強對採取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管。三、不誘導租戶使用租金貸租房，租金貸收入佔比不得超過30%；四、中介不得收差價，續約不得重複收中介費，保護租戶權益；五、住房租賃合同，也需要辦理網籤。六、監管網路平臺，要真實發布房源，30天未更新房源需撤銷。

03央行：明年3月存量房貸利率定價基準將轉換為LPR定價方式

12月28日，央行釋出公告，從明年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準，從貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，原則上這一轉換應於2020年8月31日前完成。

公告規定存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

1.2土地市場解讀

1.2.1 12月北京土地成交溢價率走低 2019年“爆冷”收官

2019年12月北京共計成交7宗經營用地，包括兩宗招標出讓和5宗掛牌出讓地塊，建設用地面積共計493516.43平米，規劃建築面積共計1242582平米。

這7宗經營用地中含有兩宗純商品房用地、一宗限競房用地、一宗共有產權房用地和3宗商服用地。值得注意的是，掛牌出讓的5宗地塊均以底價成交，溢價率為0。

進入12月以來，北京土地市場開啟“寒冬”模式，不僅限競房地塊關注度底，不限價地塊也“無人問津”。12月5日，北京豐臺區長辛店鎮辛莊村A-46地塊以底價成交，由首開+保利以26億元底價獲得，樓面價僅為3.17萬元/㎡。

2019年成交的最後一宗經營性用地是懷柔雁棲湖不限價地塊，在12月19日被北科建+北控+長城偉業聯合體以16.1億元的底價拿下，摺合樓面價約2.37萬/㎡，溢價率為0。而同一天競拍的順義仁和不限價地塊因為無人報價，臨時撤牌。上述兩宗地塊均為不限價土地。

對於土地市場的降溫，業內人士表示，年底大部分企業的資金壓力大，放棄拿地，即使價效比高的土地也避免不了底價成交。

1.2.2 年底土地供應放量 不限價地塊佔比增加

2019年12月份，北京新增掛牌土地13宗，包含一宗招標土地和12宗掛牌土地，海淀、昌平、大興、通州、石景山均有涉及，建設用地面積共計686568.48平米，規劃建築面積共計1509977.35平米。

據諸葛找房統計，2019年北京合計入市供應40宗各種屬性含住宅土地。其中共有產權9宗，限競房14宗，不限價的商品房住宅17宗。不限價宗地佔比明顯提高。

另外，12月31日，北京土地市場一次性掛出7宗經營用地，除了海海淀區清河地區宗地為共有產權房用地外，其餘土地均為不限價地塊。可以預見的是，限競房正在退出舞臺，北京樓市重回商品房時代。

不限價地塊的增加一方面會凸顯限競房的福利屬性，另一方面也表示市場的供應將向高階改善需求傾斜。但是，此前所供應的限競房去化並不理想，就目前而言市場上大約還有5-6萬的限競房庫存。

1.3新房市場解讀

12月北京新建商品住宅成交成交3438套，昌平區獲得銷冠

12月份，北京新建商品住宅成交成交3438套，成交面積45.3萬㎡，成交均價為52372元/㎡，成交金額237.3億元。

從成交套數來看，大興區以587套的網籤資料位居排行榜第一名，豐臺成交485套位居第二，昌平469套位於第三。從成交金額來看，豐臺以50.56億元的總成交額位居第一，其次為大興區33.44億元，朝陽28.56億元。

具體來看，剔除回遷房、共有產權房後，豐臺區中國中鐵諾德春風和院以135套的網籤資料獲得銷冠，順義新城國譽府成交88套位居第二，昌平未來金茂府限競房以網籤87套的成績位第三。

1.4二手房市場解讀

1.4.1 12月北京二手住宅成交量環比小幅上漲，年底以價換量效果顯著

隨著北京新房供應的持續增加，尤其是限競房陸續入市，吸引了不分購房者，使得二手房成交放緩；此外城市政策持續收緊，購房者持觀望態度。這才導致了今年二手房市場一直平平淡淡。

12月份成交量小幅上漲一方面是因為此前積壓的購房需求集中釋放，購房者陸續進場；另一方面臨近年底，業主為了促進成交不得不採取降價措施來吸引購房者。

1月1日下午，中國人民銀行宣佈將於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司），釋放長期資金約8000多億元，這是央行自2019年以來的第四次降準。張大偉表示，在2019年1月降準及當時各地房地產市場人才政策井噴的情況下，2019年曾出現了一輪持續2～3個月的小陽春。“此次降準，2020年市場的確有再現企穩小陽春的可能性。”

1.5租賃市場解讀

1.5.1 2019年12月北京平均租金91.35元/㎡/月，環比下降1.01%

12月份北京平均租金91.35元/平方米/月，環比下跌1.01%。由於畢業季租房需求激增，北京租金在7月份達到峰值，隨扈開始下跌。11月份鱉精租租金再次回升，是因為北京租賃市場嚴厲打擊違規中介，下架大量虛假房源，使得租金出現暫時上漲。目前處於租賃市場處於淡季，上漲趨勢難以為繼。預計下跌趨勢會延續到春節後。

居室租金方面，2019年12月北京一居室租金均價5579.88元/月，環比前一月跌幅最大，為1.23%；三居室跌幅最小，環比前一月下跌0.07%。

1.5.2 城區城郊租金分化明顯，西城區最高，昌平區領跑近郊

城區城郊租金分化明顯，西城區最高，昌平區領跑近郊。北京各城區租金差異顯著，西城區以129.88元/㎡/月的租金價格高居首位，東城區其次，租金為125.88元/㎡/月。海淀、朝陽分列第三、四位，租金均過百且高於全市平均租金水平。各城區租金價格分佈梯度較為明顯。近郊方面，昌平受益於西二旗網際網路產業工作人員旺盛的租房需求，以65.96元/平方米/月的租金領跑郊區租金。

分居室租金來看，西城、東城、海淀、朝陽四個區域的一居室租金均價均超6000元/月。二居室普遍價格漲幅不是很大。三居室以朝陽平均價格最高，區域內三居室相對大面積豪宅租賃較多。

1.5.3 東城、西城、朝陽、海淀包攬商圈租金TOP20，西城區金融街租金均價居首

東城、西城、朝陽、海淀包攬商圈租金TOP20，西城區金融街居首：商圈租金TOP20由東城、西城、朝陽區全部包攬，其中租金均價前三的商圈中，全部為西城區。

西城由金融街、復興門、西單，東城由東四、交道口、北新橋等著名高階商圈帶動高階租賃房源發展，朝陽由於有國貿、三里屯等高階住宅及商業區，高端出租房源較多，帶動商圈均價較高，海淀中關村有眾多產業園，租房需求極高，帶動租金上漲。