2020剛開年，樓市裡各類訊號就讓人感到眼花繚亂。

一方面，是央行、銀保監會的動向。

央行在新年首日宣佈降準，釋放資金8000多億，今年春節靠前，1月份的資金缺口較大，這意味著房地產也稍微“沾了點光”，銀行的資金寬鬆了，房貸利率、房貸額度也可能會有補充。

而銀保監會則在1月4日明確定調：防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長，促進儲蓄轉化為資本市場長期資金。這也就意味著，業內諸多期盼調控政策大幅放鬆的希望，已經落空了。

另一方面，是各個城市輪番“表演”。

比如，唐山明確購房人購買新建商品住房，自網籤之日起42個月內不得上市交易，進一步降低了當地新房市場的流動性。

四川自貢市富順縣釋出通知，對於在2020年上半年購房的居民，可以享受每平方米200元的財政補貼，買房送補貼的手段，自2015年後時隔4年再次出現了。

以上這些政策風向，看起來有點“矛盾”。

既有央行釋放資金、中小城市買房補貼的“寬鬆”，也有銀保監會再度表態抑制居民槓桿、房價過熱城市出手“收緊”。

這也是2020年樓市的基調，房價過熱的城市要遏制投機情緒，房價回落壓力較大的地方，要出臺措施“託市”，房價既不能大漲，也不能大跌。

按照這樣的思路，2020年買房的話，未來10年，樓市會“橫盤震盪”還是“飛流直下”？

我們可以從以下幾個方面展開探討。

第一，2020年的調控思路會不會得到延續？

上文說到，目前從央行到銀保監會，再到各個城市調控的細節，都是以“穩”為主，大漲大跌都不行。

這並不是今年剛出現的，事實上，從2017年開始，“房住不炒”的理念就已經開始得到執行，從2018、2019連續兩年的調控表現來看，去年各地釋出的房地產政策近500次，2019年各地釋出達620次，次數越密集，說明調控越細緻，房地產市場的表現也就越穩定。

從房價表現也可以看出，2018年百城房價指數上漲5%，2019年百城房價指數上漲僅3%，以往的普漲、大漲已經不復存在。

因此，我們可以肯定，未來10年，房住不炒的理念、“穩房價、穩地價、穩預期”依然會是樓市的主要思路，從這個角度來說，指望樓市整體均價“飛流直下”很不現實，微漲、橫盤震盪、小跌才是主要趨勢。

經濟學家此前釋出研報指出，2009年之後，中國15-64歲人口占總人口比重連跌十年，從高點的51%跌至46%。

北大教授蘇劍最近稱：中國勞動力人口從2013年開始減少，一直持續到現在，每年大概減少300多萬。我們判斷，中國人口峰值前年已經到了，中國人口的負增長去年已經發生了。”

他認為，從2022年開始，中國勞動力人口每年都會減少1000萬左右，而且將持續15年。

原因很簡單，彼時1962年出生的人開始進入退休年齡，而60年代是中國生育高峰期的開始。

勞動力人口減少，老年人增多，必然意味著購房需求的減少，也就是說，未來會有越來越多的城市加入到“護盤”的行列中，爭取房價能實現“橫盤震盪”。

人口年齡結構的變化先放到一邊，人口流動趨勢的變化更為重要。

前段時間，300萬人口以下城市放開落戶的訊息引起了大家的熱議，當大城市的落戶門檻變得越來越低，存量人口的時代背景下，未來10年，人們會加速向大型城市流動。

與之對應的，必然是農村、小城市的居民減少，購房需求隨之下降。

我們不妨來看一組資料。

鄉鎮層面看，2007-2017年建制鎮建成區面積擴張38%，而鄉的建成區面積縮減16%。

市縣層面看，2007-2017年中國城市的城區面積增長12.7%，縣城面積縮減23.8%。

從在校小學生數量變化來看，2015-2018年城區學生數量的增速，超過了鎮區的2.5倍。

也就是說，鄉村在減少，城市在擴張，學生在加速流入城市，尤其是佔有稀缺資源的大城市。

綜上所述，未來10年，房價的整體變化大概率是“橫盤震盪”，可能是微漲、持平、微跌，不會再出現大起大落。具體到城市層面，只有人口常年大幅流入的二線以上大城市才有上漲機會。

雖然樓市整體均價會保持平穩，但用專家的話來說，也有房價下跌的可能性，“不可不防”。

經濟學家姜超此前曾指出，房價跌幅不超30%，是完全可以承受的結果，過去4年當中，許多城市的房價上漲了一倍左右，這種短期大幅上漲的背後，有著居民鉅額舉債的推動，顯然不合理。

但是，另一方面來看，過去4年經濟總量的名義增速，每年都在10%左右，4年下來累計增幅達到40%，這意味著至少有40%的房價上漲應該是合理的，所以，哪怕房價下跌，也不會跌回原點，姜超認為，跌30%左右應該是極致。

30%的下跌幅度，雖然發生的概率極小，但是，2020年買房的人也一定要有所防備才行。

馬雲去年曾說：“如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人”，一語道破了老齡化對房地產的影響。

董明珠在2019中國企業家領袖年會上說：我們沒有院士，但1.4萬的研究人員，15個研究院，1000個實驗室，很多項技術都是世界第一，給自己優秀的研發人員頒發證書，享受院士待遇。

她講這一席話的背景是：董明珠從2012年就開始推動“一人一房”，到今天推動兩房一廳，人人都有，退休了就給。所以大家能夠安心搞科研。

馬雲講的是未來樓市要面臨的窘境，董明珠則提出了問題的解決之道，10年後的房地產，不管經歷了“橫盤震盪”，還是會出現“飛流直下”，唯一可以肯定的是，普漲、大漲、猛漲的時代已經遠去了。