@千萬個買房家庭，2020年房貸將“重新定價”！

“2019年收官之際，12月28日，一則公告讓部分原以為事不關己的購房者坐不住了，基於深化利率市場化改革，2020年將針對存量貸款的定價機制進行調整，將原有的定價方式轉換為LPR定價方式。

今年10月實施房貸利率換錨LPR後，存量房貸仍舊參考央行基準利率 *（1+浮動比例）的傳統計算方式，這也就意味著存在兩套利率體系並行的情況。

央行最新資料顯示，截至2019年11月存款類金融機構各項貸款合計為151.79萬億元，其中大部分為浮動利率貸款。

另據不完全統計，存量房貸合同約6000多萬筆，如要徹底市場化，統一計算方式或是第一步。與此同時，也意味著至少千萬個存量房貸的家庭將受到影響！”

哪些人會受影響？

公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

這次可以視作是10月正式實行LPR加點計算模式後的補充和完善，換言之，只要是還按照老計算方式的貸款，都需要在2020年8月31日之前調整完畢。

影響程度多少？

劃重點：首次調整的時候，實際利率是不變的，不會增加月供？

商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

劃重點：加點可為負值，折扣換差值？

小新原執行利率為4.9%*（1-10%）=4.41，享受基準利率9折優惠

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為-0.39個百分點（4.41%-4.8%=-0.39%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是4.41%（4.8%-0.39%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR-0.39%，此後每年以此類推。

選擇LPR加點或者固定？

劃重點：定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

劃重點：固定利率=原先合同的利率

此次的政策為了保證貸款人的利益，全方位考慮了需求，包括存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

劃重點：選擇背後的兩種邏輯

方式一：以LPR為定價基準加點 —— 判斷未來貸款利率成下降趨勢

方式二：固定利率 —— 判斷未來貸款利率成上浮趨勢

未來房貸利率的判斷？

在11月份的總精算師論壇上，銀保監會人身保險監管部副主任賈飆表示，“目前，所有法定責任準備金覆蓋率低於120％的保險公司都要停止銷售預定利率為4.025%的終身年金產品”。

這番言論的深意是，監管部門比較關注保險公司的利差損風險，如果將來市場利率不斷下行，保險公司的利差損更大，從側面看出來風控部門對於未來利率走勢的初步判斷。

短期內房貸利率水平或將保持穩定

LPR定價機制的房貸利率已有4期，而到了11月份則有所下調，分析認為，全新的定價基準下，LPR水平的下降，最終會帶來房貸利率的下降。但值得注意的是，縱觀這兩年調控因城施策的堅持來看，LPR水平的下降，也只不過是全國統一的房貸利率最低下限水平。

因地制宜的大前提下，各地的實際執行水平還需要根據各自的市場形勢，進行再次加點的數值，確定當地最終的實際下限，房住不炒成為長期戰略後，更是要保證新定價機制不會給房地產市場帶來刺激從而影響房地產市場的健康發展。

長期來看，整體利率水平的走勢

資料分析認為，自2014年以來，總體利率趨勢是走低的。一個國家的經濟和製造業相關聯，因此通縮就會極大的影響其製造業。

從經濟角度考慮，通脹讓貨幣更便宜，增加持幣成本，促進主動消費，資金流入實體，同時降低企業獲得資金的成本和難度，以實體經濟最終刺激經濟增長，與近兩年多次定向降準或是同一個目的。

目前中國一年期存款基準利率是1.5%，1年期貸款市場報價利率(LPR)是4.15%，5年期是4.8%，和其它發達國家相比，中國利率水平在主要經濟體中還是比較高的。

結語：

短期內對於購房者實際月供幾乎沒有影響，只是演算法變了。關於一些影響房價的疑問，小編認為樓市穩字當頭的前提下，LPR的出現，也僅僅只是一個服務於政策的工具，絕不會影響政策，也很難影響到房價！

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