近日，為落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，中國人民銀行釋出公告。10月8日起，個人購房商貸利率有大變化......
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濟寧人購房商貸利率有大變化
10月8日起正式調整利率
中國人民銀行網釋出有關事宜公告
新的貸款利率計算方式
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自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，合同期限內固定不變。
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借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
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首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
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在國家統一的信貸政策基礎上，人民銀行省一級分支機構根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
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銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
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銀行業金融機構嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。
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2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
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商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
新LPR的報價頻率改為每月一次
央行為了解決“融資貴”難題，最近推出新的貸款市場報價利率(LPR)，新LPR的報價頻率改為每月報價一次，每月20日公佈。並且，在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種。
房貸利率將以最近相應期限定價
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之前，房貸利率定價是採取基準利率上下浮動的方式。自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
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其中，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求進行加點，加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
未來房貸利率不再有折扣價
按新的定價方式，以後就不會有房貸利率可打折的現象了。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
調整後房貸的最低利率提高了
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根據上述規則計算，10月8日後新發放的住房個貸，首套房的利率不低於4.85%，二套房不低於5.45%。
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有專家表示，一般首套房貸利率不低於基準利率的9折，二套房一般不低於基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。
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簡單對比這兩組數值，可發現首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。
新發放房貸借款客戶的購房成本上升
“從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。”專家分析說，如果10月8日之後的LPR大致維持目前的水準，最優質的新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。
公積金貸款買房的利率暫不調整
根據央行公告，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
存量個人房貸利率仍按原合同執行
央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。
剛籤合同沒放款的不受影響
2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
可與銀行協商利率重定價週期
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根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期，重定價週期最短為1年，最長為合同期限。
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但有專家分析，LPR是每個月更新一次，如果一年後LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。
每個人的商業房貸利率會不一樣
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按照“因城施策”原則，以後各省份可根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
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同時，根據各省級的加點下限，銀行可結合客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
二套房貸利率會大幅提高
專家表示，執行新政後，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%，相比LPR加點60個基點。二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策的原則，預計執行起來可能上浮水平會遠大於60個基點。
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對房價走勢會產生什麼影響
對樓市屬於中性政策
新政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，對樓市屬於中性政策。政策的出臺是為了平穩房地產預期，避免資金繞道進入房地產。
整體成交量呈現減少態勢
國家統計局房價資料顯示，7月新房上漲城市數量進一步減少，二手房連續2個月多達20城下跌。疊加8月是市場的慣例淡季，預計房價下調城市將繼續明顯增加。但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動下，整體成交量呈現減少態勢。