一

是非成敗轉頭空！

2019年對所有房企都是一個嚴峻考驗，倒下的無數小房企自不必說，留下來的大房企日子也不好過。

眾所周知，房地產是重資產行業，放眼國內的地產巨頭，表面看都是“大富豪”，但把借來的錢拿掉後，一秒鐘就變身“大負豪”。

而壓垮房企的最後一根稻草，從來不是拿地或蓋樓，而是借不到錢。現在，曾貴為“華南五虎”之首的富力地產（02777.HK），正在遭遇借不到錢的煩惱。

最終，富力選擇了配股融資，這是公司上市14年來首次啟動配股融資，而且價格還打了折，可見真是被逼到了牆角。

2019年12月19日晚間，富力公告稱，公司共計配售2.73億股新H股，每股價格13.68港元，相比18日收盤價折讓約7.19%，預計籌資37.35億港元，用於償還境外債務性融資。

實際上，富力的配股融資方案早在2018年11月就提出來了，原計劃發行8億多新股，相當於擴大後股本的20%左右，若按當時股價完成配售，可募資90多億港元。

彼時，富力董事長李思廉對外表示，配售價格不會低於15-16港元。現在方案落地，李思廉被“狠狠打臉”，不僅發行規模與價格大幅縮水，市場還不買賬，富力股價連跌3天。

（李思廉）

在市場不看好的情況下，富力為什麼寧願縮量縮價也要堅持進行配股融資呢？說來說去還不是因為兩個字：缺錢！

二

對富力而言，2018年是喜憂參半的一年。這一年，富力終於衝進千億房企俱樂部，也是在這一年，富力的債務危機愈演愈烈。

實際上，早在2014年，富力就提出要在2016年衝刺千億目標。但天不遂人願，延期兩年後，富力的合約銷售額終於在2018年突破1300億元。

據說，為達成千億目標，富力把銷售代理公司簽訂的代銷合同金額也一塊兒算進來了，有的房子還沒賣出去，就算進了銷售額，這1300億裡面水分有多大，請你們自行體會。

千億目標之下，富力的債務危機如影隨形。截至2018年末，富力負債總額為2963.23億元，而公司淨資產為698.3億元，負債總額是淨資產的4倍多！

同一時期，富力借款餘額為1632.39億元，其中一年內到期的債務規模達522.56億元，佔負債總額的32%。而公司現金餘額為347億元，資金缺口明顯。

此外，富力現金與短債的覆蓋比僅為0.66，遠低於正常水平，這意味著公司需要更多的資金支援，才能保證現金流的安全。

為補充流動資金，富力2018年公開發債超20次，融資總額超500億元，公司陷入借錢度日模式，在“拆東牆補西牆”的惡性迴圈中，一刻都不得喘息。

在2018年債務高企的原因中，富力提到了一條，2017年公司接手萬達77家酒店耗資近200億元，承壓較大。

三

提到這件事，就不得不說一下2017年那場轟轟烈烈的“世紀併購”了。在此之前，咱們先介紹一下富力的老闆們。

不同於其他地產巨頭只有一個當家人的做派，富力有兩位老闆：李思廉與張力。李思廉是富力董事長，張力是富力聯席董事長兼Quattroporte，兩人對富力持股也不相上下。

（李思廉與張力）

放眼整個地產圈，“二人轉”的領導班子都非常罕見，而富力卻打破常規，由兩個不相干的人一起創業，而且一干就是26年。

李思廉出生於1957年，畢業於香港大學的數學系，是一個數學高材生。畢業初期李思廉做過證券金融交易員，後來到內地做起貿易生意，之後又轉戰房地產。

張力出生於1953年，畢業於美國國立波士頓大學，是土生土長的廣州人。張力最初是一個公務員，後來下海創業，主要從事裝修和工程設計。

1993年，廣州樓市開始急速升溫，各路人馬紛紛殺入，同在廣州做生意的張力與李思廉嗅到商機，於1994年聯手成立廣州天力地產集團，就是富力的前身。

富力早年間以舊廠改造起家，賺到了第一桶金。在廣州站穩腳跟後，富力又北上北京，並迅速開啟全國市場，成為國內數一數二的地產巨頭。

從富力成立至今，李思廉與張力已經攜手走過26個年頭，據說合作期間兩人從來沒有紅過臉，這在企業合夥人中實屬難得，更被傳為一段佳話。

與張力的鐵腕手段相比，李思廉更顯溫和，為人也很低調，是公認的紳士。然而，但凡重要場合，李思廉一定不會缺席，2017年那場轟動業界的“世紀併購”就是如此。

四

都說三個女人一臺戲，其實三個男人、尤其是地產圈聲名顯赫的三位大佬湊在一起，也註定了戲不會少。

2017年7月，在萬達與融創的商業談判中，半路殺出個程咬金，那就是富力。最終，萬達所售資產包中的酒店業務，變成了富力的囊中之物。

據說，整個談判過程狀況百出，什麼臨場更換背景板，什麼印表機壞了，什麼談判室裡傳出摔杯聲，雖然過程曲折離奇，但最後走出談判室時三個男人都掛著得體的笑容。

尤其李思廉笑得開懷，他被認為是這場談判的最大贏家，富力以6折、199.06億元的價格接手了萬達的77家酒店，一舉成為全球最大的豪華酒店業主。

富力給出的價格，不說低到了塵埃裡，其實也差不多了。王健林當然不樂意，但李思廉另有高招，打折部分讓孫巨集斌買單了。

敢跟王健林砍價，還敢敲孫巨集斌竹槓，放眼整個地產圈，除了李思廉也是沒誰了。經此一役，李思廉名聲大噪，被外界稱為“地產圈最會砍價的男人”！

春風得意馬蹄疾，2018年李思廉又迎來了人生中的一大喜事——嫁女兒。婚禮現場星光熠熠，連霍英東次子霍震寰、“賭王”四姨太樑安琪都到場祝賀，刷爆了地產人士朋友圈。

李思廉的女婿也非等閒之輩，而是傢俱大佬劉志強、翟美卿的長子，A股上市公司香江控股就是他家的。據說早年間恆大集團許家印見到劉志強，都要尊稱一聲“強哥”。

李思廉與劉志強是多年好友，現在又結為兒女親家，算是喜上加喜了。當然，在這場盛世婚禮背後，是地產巨頭與傢俱巨頭的結合，被外界稱為地產行業最強聯姻。

五

生活還在繼續，富力的負債也在一筆一筆往上堆。截至2019年6月末，富力負債總額飆升至3340.46億元，其中借款總額達1955億元，一年內到期的債務有578.66億元。

同一時期，富力的淨負債率突破200%，大幅提高至219.0%。而2019年上半年174家房企的加權淨負債率約為91.37%，遠沒有富力的高。

2019年，富力設定的年度目標是1600億元。李思廉曾親自簽署一份檔案，提出2019年下半年暫停拿地，所有工作均圍繞“促銷售、抓回款”開展。

截至2019年11月末，富力的合約銷售額約為1203.5億元，還差400億缺口，能否在最後1個月達成年度目標，就要看富力的造化了。

值得注意的是，進入2019年下半年，富力的發債被叫停，對外融資途徑生生切斷，這也是公司上市14年後首次啟動配股融資的直接原因。

實際上，富力曾嘗試迴歸A股融資。2018年10月，富力A股IPO被終止審查，這已經是公司十年內第五次回A失敗。現在鉅額債務壓頂，富力的回A之路更加遙遙無期。

當下，富力總負債已超3000億，股價也是跌跌撞撞，目前在14港元上下徘徊，而李思廉親家的香江控股也跌到了2元左右，雙方之間想互相攙扶一把，恐怕也是有心無力了。

曾經的“華南五虎”之首，早就被小弟恆大地產甩在了身後，滑出了一線房企梯隊，成了沒落貴族。而負債累累的富力，會被李思廉帶向何方？