過去10年的歷史走勢表明：在樓市裡，存在一道“心理防線”。

具體來說，這個“心理防線”是：房價下跌-限購放開-房貸利率下降-房價止跌回升-去庫存政策助推-房價重回上漲。

也就是說，不用擔心樓市走弱，每次房價下跌後，調控都會放鬆。

比如，2014年商品房銷售面積增速轉負，下行壓力逐漸加大，下半年，房地產刺激政策和貨幣寬鬆陸續出臺。

2015年3月到9月，央行累計降息3次，降低了75bp，全面降準2次，下調150bp。2016年地王頻出，樓市四小龍橫空出世，二三線城市房價一路上揚。

因此，只要這道“心理防線”一直存在，樓市似乎總能找到房價“反彈”的理由。

但是，從去年至今我們發現：樓市的“心理防線”被擊破了。

有3個現象值得留意。

根據中指研究院釋出的百城房價指數，2018年漲幅為5%，在2019年下降為3%。與2018年的5%或者之前動輒10%以上的增速相比，房價漲幅明顯收窄。

最近兩年買房少說利率也得上浮20%，改LPR合同後動輒就要加上百個基點，光資金成本就6%了。

漲幅變窄的同時，上漲持續時間也變得越來越短，2019年只有3-5月份樓市出現難得反彈，貫穿全年的是土地流拍、降價促銷、特價房頻出。

第二，城市分化明顯。

在土地出讓金收入方面，2019年全年40個典型城市土地出讓金收入達28609.1億元,同比增長18.6%。其中，杭州、上海、廣州、北京和南京五個城市土地出讓金排名位居前五位，這5個城市的土地出讓金總額合計超過9400億元。

但是，從克而瑞釋出的300城土地資料，截止2019年11月底，成交建築面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。

大部分地塊低溢價甚至零溢價成交，整體溢價率已經跌至10%以下的低位，三四線城市的市場熱度更是持續回落，土地市場進一步轉冷。

一邊是40個大中城市賣地收入創紀錄，另一邊卻是300個城市（大部分為三四線）賣地收入出現回落，溢價率下降。

這隻能說明一個結果：大城市在吸金，而小城市的資金在流出。

第三，房地產資金面依然從緊。

近日，有研究機構釋出了12月房貸市場報告。

根據報告，全國首套房貸款平均利率為5.54%，為5年期LPR加點74BP；二套房貸款平均利率為5.85%，為5年期LPR加點105BP。

大家都知道，在2019年10月份之後，新購房就轉換成了LPR合同，按央行的要求，首套房不低於5年期LPR即可。

最新的5年期LPR報價是4.8%，在這個基礎上，全國的首套房平均利率依然要加74個BP，也從側面說明了房地產資金面依然比較緊張。

這3個堪稱“反轉”的現象出現後，調控的態度絲毫“不為所動”。

比如，調控次數依然高企，因城施策的框架沒有變化。

資料顯示，2019年全國各地釋出的房地產政策高達620次，相比2018年，釋出次數的密集程度再創紀錄。

這些調控中，既有放鬆，也有收緊，總體依然遵循了“因城施策”的框架。

舉個例子，深圳、南京、廣州、成都等城市雖然對人才購房放低了門檻，但中心城區並沒有出現任何鬆動，呼和浩特、唐山等城市，還因為房價過熱而收緊了貸款和限售。

這跟我們印象中的調控“路數”是不同的，原來是隻要看到房價有回落的可能性，馬上全面放開，隨後樓市出現反彈。

現在的“因城施策”乃至“因區施策”，房價過熱的城市會加碼，成交冷清的區域會“託市”，完全不像以前那樣動輒就是放開調控。

包括住建部、銀保監會、央媒的表態，也都異常堅定。

在前段時間舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部重申“房住不炒”的定位不變，此次會議新聞通稿中連續提了20次“穩”字。

在1月初，銀保監會發布《關於推動銀行業和保險業高品質發展的指導意見》，明確指出：防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長，促進儲蓄轉化為資本市場長期資金。

經濟領域發行量最大的《經濟日報》日前刊文指出：2020年樓市調控總體將繼續保持從嚴從緊，調控不會放鬆，穩定壓倒一切。可以說，給樓市找“接盤俠”的觀點根本站不住腳。

正是在這樣的氛圍下，我們才在文章開頭說：原來樓市的心理防線是“下跌-放鬆-上漲”，現在已經被擊穿了，因為調控的態度非常堅定。

對購房者來說，有2類人可能會變成“砧板上的魚”。

第一類，寄希望於2020年抄底的投機者。

從2019年末至今，短短兩個月的時間，部分城市調低了購房門檻，有的中小城市還發布了購房補貼政策，加上央行開年降準，很多人在期待2020年樓市出現“小陽春”，藉以實現抄底目的。

在現在的環境下，這樣的想法有點天真，別說“小陽春”能否出現還在兩可之間，就算真的出現了，樓市又能有多大反應？幾百個城市中，上漲的城市又能有多少？

如果抱著投機目的買房，想在2020年抄底，極有可能買到“半山腰”，大城市二手房市場流動性日益下降，中小城市的環境會更不利於多套房持有者。

第二類，持有超過2套非自住房產的人。

很多人都以持有“非自住房產”為榮，認為只有把現金換成房子，才能實現資產保值。

這樣的思路在過去10年並沒有錯，因為房價漲幅大幅超越了持有成本。

但是，從最近兩年的房價波動來看，漲幅越來越小的同時，持有成本反而越來越高了，比如去年河北實施的“房東稅”，合肥也開始進行房主登記，包括今年可能會實行的“第二次房屋普查”，存在為房產稅鋪路的可能性。

此時如果還持有大量的非自住房產，房屋持有成本的上升將不可避免，如果只有1套非自住房子，打算未來養老或留給兒女婚嫁，還算合情合理，但是，手中如果有2套以上的多餘房子，尤其是在中小城市，未來極有可能會面臨“賣不動、賣得虧”的局面。

以上這兩類人，在房價步入“穩中微漲”、“穩中有降”時，還執拗的抱著投機思路買房，正如“砧板上的魚”一樣，只能在市場中“被動挨打”，卻沒有任何還手之力。