這個話題拖了好幾天了，明公子還是打算寫寫吧。

2018年12月28日央行釋出公告稱，將對存量房貸進行改革，計劃2020年3月到8月，完成與LPR利率掛鉤，事關所有還貸的人。

根據公告，對於存量房貸，上浮利率將轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，定價基準只能轉換一次。

也就是說，房貸以後不跟貸款利率掛鉤了，改用LPR定價機制了；過去按照基準利率貸款，而又不是以固定利率還款的朋友，明年起你的貸款合同將會有變動。

什麼LPR定價機制？

簡單的說，就是由18家不同背景的銀行，他們根據自己的情況報出一個利率，接著去掉一個最高利率和一個最低利率，平均得到的值就是LPR定價機制。

LPR值在哪裡可以看到呢？

每個月的20日央行會進行公佈，那麼這個值也能很精準的反映出當前的市場利率水平。

房貸有固定利率和浮動利率兩種，如果你跟銀行簽訂的合同是固定利率的，那這次的調整跟你沒有關係。

重點和大家講解以LPR為定價基準加點的新房貸利率。

調整後的房貸利率=最新LPR+加點數，而加點數=原房貸利率-4.8%（2019年12月的LPR）。

這個要怎麼理解呢？

舉個栗子，李大仁的房貸利率是基準利率4.9%上浮20%，即這份貸款目前的利率應該是4.9%*（1+20%）=5.88%。

假如2020年5月，銀行通知要調整利率了。

那加點數就是：5.88%-4.8%=1.08%，加點數一旦確認，也就不會再變了。

李大仁新的房貸利率就是：最新的LPR+1.08%。

當然，如果你現在的房貸利率小於4.8%的話，這個加點數就會成負值。

總之，調整後的貸款利率是隨著LPR利率浮動的。

LPR利率下降，實際貸款利率就會下降，LPR利率上升，實際貸款利率就會上升，但加點數是固定不變的。

未來買房，究竟該選擇一年調整一次的LPR浮動利率，還是選擇一個多年不變的固定利率？

這一次央行提供了選擇，但選擇機會只有一次，一旦確定就不能再更改。顯然，浮動利率的好處是，只要市場降息，那麼房貸利率也會隨之下降。

固定利率的好處是，如果未來存在長期的加息預期，那麼維持一個低水準的房貸利率就是好事。

既然如此，在現在的經濟環境下，到底該選擇浮動還是固定？

答案其實一目了然，目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，中國的利率相比於幾年前已經大幅下行。

要知道，5年前的基準利率高達6.5%以上，現在還不到5%。

所以，答案只有一個：1年調整一次的浮動利率。

1月1日，央行宣佈於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元，直接支援實體經濟。

但受經濟下行壓力影響，市場還預計美聯儲在2020年還會降息1-2次。可見，負利率時代將不可避免！

像日本、瑞士、歐盟等發達經濟體都是負利率了。

今年，丹麥已經出現了房貸利率為負的情況，銀行向貸款人提供年利率0.5%貼息購房貸款。

這就意味著你向銀行貸款不僅不用給利息，銀行還會幫你一起還貸。

長期來看，LPR肯定是不斷下降的。

而我們的房貸週期一般都是30年左右。

所以，選擇跟隨LPR浮動。最好選擇1年重新定價一次。

為什麼說現在是負利率時代？

一方面，今年以來全球多個經濟體陸續降息，有的採取了零利率甚至負利率。美國今年也連續3個月下調利率75個基點。在這種低利率環境下，中國再次跟進降息只是時間問題。

另一方面，去年下半年以來居民消費價格指數（CPI）持續上漲，11月已突破4.5%，創2012年1月以來新高。雖然CPI上行受豬肉影響較大，但相比持續下滑的理財收益率來說，物價還是在上行週期內。

中國進入負利率時代後，對房地產和房貸有何影響？

理論上，負利率時代來臨，現金存款變相貶值，資金會不斷流入其他投資領域，使得房地產市場的投資價值開始凸顯。

首先，房產是實物不動產，在貨幣貶值情況下，實物資產可以起到保值或升值的作用。其次，市場利率的走低，使得房企融資成本降低。因為房地產是典型的資金密集型行業，負利率使得房企融資成本進一步下降，有利於房地產企業更容易獲得資金來實現擴張。再者，老百姓在負利率情況下，更傾向於理財基金、房地產等資產，以尋求更高的收益。

國家統計局歷史資料顯示，1987年以來，在中國4次負利率期間，國內商品房平均價格分別上漲了60%、34%、12.8%以及15%。也就是說，當市場利率趨於下行的話，房地產上漲的概率更大。

此輪房地產市場週期與此前普漲的市場格局不一樣，因為在這輪房地產週期上漲前期，剛需較多的一二線城市房價上漲速度很快，三四線城市房價因為棚改貨幣化，同樣也上漲了不少。但現在看來，樓市調控並無全面放鬆跡象，房貸利率甚至在利率大環境向下的背景下依然維持在高位。

此外，目前國內城市發展分化情況現象嚴重，三四線城市由於棚改任務“打折”面臨著去庫存壓力，房地產行業供求差異大。

因此房地產在此輪負利率行情下，明公子判斷，即使政策有邊際寬鬆，也很難出現之前的普漲行情。