第一階段

2009年之前，房價上漲是由於經濟發展帶來的自發性上漲，像超前消費的概念在中國還是一個新事物，大部分人的消費觀還是比較保守，很多人還是全款買房的，貸款買房的還沒有成為主流，中國居民儲蓄率非常高，槓桿一直很低。

第二階段

2008年爆發金融危機，股市和樓市崩盤，中國的房地產迎來了第一次真正意義上的下跌，而後政府發水4萬億救市，實現寬鬆的貨幣政策，同時銀行開始鼓勵貸款買房，買房只需三成首付，這一下子很多人又都買得起房子了，於是紛紛加槓桿上車，房價出現了一次飛躍性的上漲。（2008-2015）

第三階段

2015年之後，樓市開始去庫存，鼓勵信貸資金入市，於是各路資金通過信託，資管通道，民間借貸等途徑再次大幅流入房地產，人才計劃，棚改貨幣化等手段，導致房價出現了第三波上漲。（2015-2018）

根據上面的表述，過去20年房價上漲的邏輯可以歸因於一下幾點

中國經濟發展帶來的自發上漲, 人口紅利，中國城鎮化。寬鬆的貨幣政策，通貨膨脹導致上漲(房地產作為固定資產能很好抵抗通貨膨脹的)。資本炒作，信貸，信託，借貸資金流入樓市。

剛剛我們回顧了中國房地產近20年的發展情況，下面的內容我列舉一些影響房地產發展的變數，房地產未來的發展情況，看官自我決斷.

土地（政府政策）

我們都知道商品價格的上漲與下跌由供需關係決定，中國的土地掌握在地方政府手上，政府公開拍賣土地獲得財政收入，政府把握住了土地這個樓市命門，就可以調控樓市漲跌。良好經濟的發展不能只依靠房地產，除了房地產還有實體經濟，教育，醫療，科技等等領域需要發展。政府政策會引導資本合理的流向，這可能就是社會主義的魅力。

通貨情況

2018年-至今，國家實現緊縮的貨幣政策，去金融槓桿，以及推進金融供給側改革，以後貨幣的發行速度應該會與GDP增速持平的。

人口紅利與城鎮化率

中國的人口紅利正在消失，人口老齡化加劇，過去的10年時間，我們的城鎮化率從46.99%增長到了59.58%，差不多2億人進城。而未來的10年裡，中國的城鎮化率很難達到2億人進城，城鎮化率再提高10%左右。

結束語

隨著中國經濟的崛起，中國快速城鎮化，寬鬆的貨幣政策，資本炒作等原因，房價在過去的10年裡翻了2-4倍，造富很大一部分人。但就目前來看，中國的房地產未來的走向應該會趨於平穩增長，不會出現暴漲等情況，但機會還是存在的...(堅持房住不炒）