2019年雙11，阿里京東要在樓市搞大事。

阿里拍賣將在雙11當天推出上萬套特價房。

同時，另一大電商巨頭京東最近也宣佈將在今年雙11期間在70個城市，聯合超過200家房地產開發商，投放超過6000套特惠房源。

我看了一下新聞，兩大電商巨頭準備賣的房子，型別涵蓋學區房、地鐵房、景區房等等。

法院通過拍賣的方式出售二手房倒是很常見，但通過電商巨頭真正大規模地拍賣一手房和二手房，在國內算是第一次。

房地產商借助電商力量賣房子，這事怎麼聽怎麼有意思。

賣不動的房子

這讓我想起了剛剛過去的國慶樓市：一片蕭條。

2019年國慶黃金週，北京、上海、廣州、深圳、杭州等31個核心城市總成交面積為187.88萬方，環比大幅下降了57.11%。

其中，北京新房成交下降20%，深圳則是“腰斬”，上海僅僅成交了5.6萬平方米，環比暴降68.8%。

二線城市在國慶期間的日均成交面積，也是較去年同期下降了21.8%。寧波降幅顯著，同比降幅超過五成，武漢次之，東莞同比降幅為26.8%。

三線城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的揚州跌幅超過90%。

其餘城市那就更差了。

可以說，三四五六線城市的樓市，在國慶期間的表現是最糟糕的。

其實，國慶樓市蕭條，已經是可以預料的事情。

因為在上個月，全國重點城市的新房成交同比和環比已經出現雙降。

2019年9月，全國重點新房成交面積2422萬平方米，環比下跌6%，同比下跌2%，成交面積不及月均值。

一手房賣不動，二手房市場同樣不樂觀。

資料顯示，除4月短暫小陽春外，其餘月份重點城市月均累計成交量均不足700萬平方米。

9月份除成都、青島環比小幅回升之外，其餘城市成交量環比皆降，北京同比降幅更是高達44%。

在新房、二手房市場持續轉冷的狀態下，全國土地成交規模也是連續兩月回落，三四線城市地價持續走低。

其實，稍微留意一下身邊就知道了，現在賣房真的不好賣。

很多房產中介，大晚上的，在人行天橋上，還在兜售房子。

生意要是那麼好做，那就不需要這樣賣吆喝了。

或許覺得吆喝也不容易，那就跟電商巨頭聯手玩一把新營銷，試水雙十一。

沒有人會否認，在各種因素疊加之下，樓市到處瀰漫著悲觀情緒。

有錢，也未必真的會去投資房子了。

市場趨於理性，房企的業績壓力肯定大得要命。

截至9月末，近4成房企目標完成率達75%以上，另有近4成目標完成率處於65%~75%區間，剩餘房企目標完成率未達65%。

看來大家的年終獎，不好拿了。

被延誤的樓市週期

房子不好賣，其實進入2018年，特別是當年的下半年，大家才明顯感受到。

到2019年，大家的直接感受就更明顯了。

實際上，這是因為政策因素，將這一輪樓市週期延長了。

也就是說，早就應該冷的，結果2018年才開始冷。

我們來看看資料就知道了。

最近的這一輪樓市週期，是在2015年初啟動的，如果依照中國的樓市週期數據，持續時間應該是在23~27個月。

也就說，按道理，應該是在2017年的年中左右結束的。

確實，我觀察到的資料是，一二線城市對房地產行業的拉動力，在2017年5月，變成負數轉為-0.45%。

但奇葩的是，三四五六線城市對房地產行業的拉動力，不但沒有跟隨一二線城市下行的趨勢，反而馬上達到了極值點，增速14.77%。

資料顯示，2017年5月，全國房地產銷售增速達到14.3%，這幾乎都是拜三四五六線城市所賜。

一二線城市跟三四五六線城市的銷售增速的分化，大家看下面這張圖就更清楚了。

我把對應時間點，各自的增速表現，圈紅標識出來了。

顯然，三四五六線城市的樓市週期是不正常的。

稍微對樓市週期有點了解的都應該知道，週期啟動時，各線城市應該是同步漲，下行週期時，應該是同步下行。

但為什麼最近這輪樓市週期，三四五六線城市會出現下行週期“拖後”的情況呢？

極其關鍵的原因，就是棚改貨幣化安置這個政策。

其實我們的房子，在2015年開始，就供大於求了，但還不算特別嚴重。

嚴重的是，之後啟動的新一輪樓市週期，從那個時候開始，房源就真的過剩太多了。

棚改貨幣化安置的政策，直接導致這些三四五六線城市“漲價去庫存”，延長了樓市產能出清的週期。

所以你會發現，當我在談樓市整體處於寒冬期時，直到去年，依然有人認為樓市依然是火爆的。

他們並不知道，那只是假象，只是三四五六線城市的樓市出清週期被拉長而已。

但到了2018年下半年，惡果就出來了。

因為棚改貨幣化安置的政策開始取消，哪怕沒取消的，棚改數量也開始大量減少，這些事情，我在去年的文章裡面，也分析過。

棚改一旦被放緩甚至叫停，房子立馬就賣不動了。

所以，從2019年下半年開始，樓市進入寒冬期，是非常明顯的現象。

這種現象，一直持續到現在。

但我們看上面那張圖，紅色框中的一二線城市，樓市銷售增速有所回暖，但三四五六線城市依然是在跌跌不休。

我們再看下面這張圖，會看得更明顯。

其中一線城市的銷售依然是負增長的狀態，雖然有所回升。

二線城市基本維持不變，三線城市略有增長但也是走得非常平緩，四線及以下城市的銷售有下滑的趨勢。

上面這些資料，都只是截至2018年的資料，到了2019年，其實整個樓市的狀態其實就更差了。

從9月的資料和國慶最近的銷售資料，就可以看得出了。

如果現在有人讓你還回老家投資房子，你還會買嗎？

別傻了。

我的觀點一直非常明確，除非是買來住，你可以買，而且有條件的話最好買核心城市核心地段。

市場上，能夠拿出來買房子的錢，畢竟不多了。

那些之前炒得跟番茄一樣紅火的城市，樓市註定是一片哀鴻。

調控態勢不會變

房子賣不動，價格自然很難漲上去，別跌就算萬幸了。

實際上，我最近出手賣房子的朋友，都是在自己的預期價格基礎之上下調20%~30%才能賣出去的。

特別是二手房，現在是妥妥的買方市場。

如果你有錢，想買來自己住，你可以直接在賣方開出的價格上，至少砍掉30%，要不然別買。

哪怕是這樣，你買到的價格，也只是2015年左右時的價格。

當然，你現在買房價格可能會便宜了，但房貸利率也上漲了不少。

按照新規，房貸利率應以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，9月20日公佈的5年期以上LPR為4.85%。

這個月，很多城市的房貸利率相比今年的7月和8月，都有明顯上升。

北京，農行與LPR掛鉤後，首套房利率5.4%，二套房利率5.9%，分別比之前執行的利率高1-2個基點；郵儲銀行望京支行房貸利率掛鉤LPR後，首套利率5.39%，二套利率5.88%。

在廣州，中國銀行和農業銀行首套房利率上浮54個基點，為5.39%，二套房為5.63%；平安銀行的首套房執行利率在LPR基礎上上浮60個基點，達到5.45%，二套房達到5.65%。

深圳地區，招商銀行自9月5日起深圳地區部分房貸業務利率已經掛鉤LPR，執行利率為首套5.15％、二套5.45％，而此前首套利率為5.145％、二套5.39％，均輕微上浮。

而杭州、南京、合肥、蘇州等二線城市，首套都要加55-80個基點，二套普遍加105個基點或以上。

對於樓市，國家嚴厲調控的態度是不可能改變的，否則今年以來，國家不需要依靠地方政府借錢拉動經濟增長。

至少，我們看到，國家對違規貸款資金流入樓市，監管是非常嚴厲的。

截至7月末,銀保監會、各地銀保監局及分局2019年已開出近1500張罰單，涉及全國共312家銀行、868名相關責任人員被罰,50人被禁止終身從事銀行業工作,46張罰單罰沒超過百萬元,總罰沒金額超過4.3億元。

由於披露罰單流程和時間會滯後,其實還有大批罰單沒有共識。

國家很清楚，房地產再不鎖住，這場金融化泡沫化的資本遊戲，最終就是一地雞毛。

新的經濟時代，新的經濟週期，已經在2018年開始啟動。

靠炒房賺錢的時代，已經過去，都洗洗睡吧。

有些人看到一些樓盤還在開建，可能還以為樓市是有希望的。

實際上，那只是開發商不得已而為之，而不是真的想建房子。

因為監管嚴控資金入樓市，這讓資金密集型的房地產行業非常難受。

很多房地產商其實資金流近乎枯竭，今年上半年已經有一百多家中小房企申請破產了。

融資渠道受限，房企不想開工也得開工，因為只有開工蓋好地基，五證齊全之後，才能拿土地去質押套取現金流。

但實際上，全國樓市竣工率這兩年都是在同比下降的。

2019年8月，房屋新開工面積同比增長8.9%，但是竣工面積同比下降9.6%。

但在一年前的2018年8月，房屋新開工面積同比增長19.7%，但是竣工面積依然同比下降13.2%。

房子建設，是有周期的。

為了跟時間賽跑，早點回籠資金，現在很多房企的開發速度，都是在加速的，品質如何，這兩年買了新房的人，應該很清楚了。

買到差的房子，還不算是最壞的，怕的是，你買到一個爛尾樓。

2018年開始，住宅用地永久產權已經正式生效了，房產證叫不動產權證了。

房子是用來住的，不是拿來炒的。

這個夜壺，起碼在這一屆不會再拿出來了。

但，鎖住天量貨幣在樓市，你知道又是在下一盤什麼棋嗎？

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