經歷史上最嚴調控下的小陽春、境內外融資渠道全面收緊之後，2019年“金九”成為考驗房地產企業銷售決心及營銷能力最重要的節點。

億翰智庫《2019年1-9月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單顯示，前九個月TOP10房企銷售額一舉超3.2萬億元，與此同時，銷售過千億的房企較8月份再增4家、TOP30房企門檻值繼續延續高增長態勢，行業集中度再次提升。

“金九”收官成色幾何 2019年千億房企陣營將再擴容

TOP30房企銷售端集中度達50%

前9個月，房企各陣營門檻值仍然保持穩步增長，但TOP20房企增速呈現放緩明顯態勢，同比漲幅較2018年同期下降63%。對“千億目標”的強烈追求之下，TOP30房企門檻值延續了高增長態勢，同比2018年1~9月上升18%，集中度達到50%。

頭部房企的優勢則更為顯著，億翰智庫資料顯示，截至2019年9月30日，“碧萬恆”三強房企銷售額已突破1.5萬億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對每經記者表示，“行業集中度對提升比如會給中小房企帶來一定的競爭壓力，至少中小型房企在投資、拿地、房屋銷售方面都受到一些掣肘。當下應該適當考慮，尋找一些新的機會，包括存量物業的經營、農村集體建設用地的開發等等，都值得中小型房地產企業積極嘗試。”

億翰智庫預測，由於行業融資環境的逐步緊縮，為提高行業話語權，並降低融資難度，“準千億”房企規模訴求愈加強烈，預計企業間兼併合作將更加頻繁，2019年千億房企陣營將再度擴容。

恆大“金九”效應顯著 世茂重回第一梯隊

1~9月，TOP10房企銷售額一舉超3.2萬億元，但表現最為亮眼的企業當屬中國恆大與世茂房地產。

單月資料看，中國恆大9月全口徑銷售金額高達830億元，不僅位居全行業首位，更創下歷史新高。2019年9月，恆大全口徑銷售金額環比增長達74%，同比增長32%，“金九”效應顯著。

世茂房地產則以累計全口徑合約銷售金額1740億元、同比增長44%重回TOP10，歷時五年再度迴歸行業第一梯隊。世茂9月單月業績表現仍然不俗：銷售金額約320.9億元、居行業第六，環比增長49%、同比增長57%，9月單月全口徑合約銷售面積為180.6萬平方米，環比增長50%，同比增長41%。

“從銷售資料上看，由於以上企業自身較為穩定，世茂這兩年進行的一系列做大規模、收購專案的動作，令公司在銷售層面能夠獲得較好的成績。這從一個側面也說明，大型房企現階段經營比較穩定的情況下，業績不會受到太大的影響，而部分缺乏穩定性和規模效應的企業，則相對更容易受到市場壓力大影響，業績呈現一定的波動。”嚴躍進認為。

土地市場或進一步降溫

在近期調控政策延續“維穩”的大基調下，億翰智庫預計未來融資端政策收緊趨勢大概率將延續。

億翰智庫分析，資金端及全年目標壓力的共同該作用下，企業加速推盤的搶收意願明顯。由於融資政策短期內暫無明顯放鬆的可能，加之臨近年末，工程款和農民工工資等各項資金支出量較大，現金流對企業的重要程度可見一斑。

另一方面，金九銀十更是實現銷售增長的黃金時點，為完成全年銷售目標，企業推盤搶收的意願會更加強烈。進入三季度以來，中小房企也追隨規模房企的腳步，大舉進入營銷行列，並儲備了充裕的可售貨值。因此，總體來看，四季度行業的供應量將有一定支撐，在剛需剛改的基礎下，成交端或將延續回暖趨勢，全年新房銷售面積有望實現正向增長。

基於房企對銷售回款的重視，無論是客觀政策層面還是房企的主觀意願，在現金流緊張的情況下，房企有可能做出以價換量的選擇。

而土地成交溢價率下半年來明顯走低，顯示企業在投資端表現趨於謹慎，因此億翰智庫預計，未來在資金壓力限制下，企業在土地投資上仍將維持謹慎態度，土地溢價率下行趨勢也將大概率維持。

嚴躍進指出，“後續宅地交易市場是否活躍，取決於房企的去庫存效果以及資金回籠狀況。從目前來看，庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有得到實質性的改變，據此判斷，至少今年10月份宅地交易市場會繼續降溫，購地增速曲線也將繼續下行。”