2月3日，從福建傳來一個大訊息：

經國務院批准，福建省對漳州行政區劃調整正式批覆——撤銷縣級龍海市，設立漳州市龍海區；撤銷長泰縣，設立漳州市長泰區。

漳州的“存在感”並不高，所以訊息沒有引起太多的關注。

其實，漳州行政區劃調整的意義遠遠超過了其本身，可能對廈門、深圳未來的發展產生影響。並且直接影響廈門和環廈門地區的房價，以及深圳、環深圳地區的房價。

或許有讀者會大吃一驚：What？這事竟然跟深圳還有關係？

且聽我詳細講來。

先看一張圖，中國主要城市的陸地面積排名：

很明顯，在中國內地廈門、三亞、深圳、海口是主要城市裡面積最小的。三亞、海口的人口和經濟總量都非常“迷你”，而且是地級市。

廈門、深圳都是計劃單列市、副省級城市、特區，堪稱“三位一體”。但其管轄面積，都只是一個縣的規模。

而深圳和廈門人口、經濟總量都增長非常快。深圳是廣東過去10年的綜合增長冠軍，廈門是福建過去10年的綜合增長亞軍（其中小學生增長第一）。

因此，關於深圳、廈門擴容的建議和傳聞，一直不絕於耳。去年恰逢特區成立40年，大家的期待非常強烈，但最終沒有兌現。

上圖是福建地圖。可以清楚地看出，廈門是被漳州和泉州包圍的，如果擴容只能向漳州或者泉州“要地”。

福建省提出重點發展兩個都市圈：福州都市圈和廈漳泉都市圈。漳州、泉州和廈門同屬於一個都市圈。

由於廈門城市級別高，是福建省唯一的副省級城市，所以理所當然是“廈漳泉”都市圈的老大。事實上，泉州才是福建省經濟總量的老大，2020年泉州GDP為10159億元，雖然被福州逼近，但比廈門的6384億元還是高出一大截。

而漳州的GDP只有4546億元。而且是2020年福建唯一負增長的地級市（見下圖）。

因此如果廈門擴容，應該在漳州身上打主意。

有人建議說，乾脆把漳州劃給廈門，總面積一下子就達到了1.4萬平方公里以上，可以徹底解決廈門的發展空間不足問題。

但問題是，廈門的經濟總量、人口增量都不足，想帶動總面積1.26萬平方公里的漳州顯然力不從心，屬於“小馬拉大車”。

如果就近劃一些土地給廈門，最方便的就是長泰縣和龍海市。

尤其是龍海市，跟廈門簡直就是無縫連線。其漳州港，跟廈門島隔海相望，直線距離只有4公里；其角美鎮，正頂在廈門海滄區的“腰眼”上，基本上實現了同城化。（下圖）

但問題是：龍海市對於漳州也非常重要，不僅是重要的出海口，龍海市的西北部還緊緊包裹著漳州市區。

所以，漳州一定不願意看到廈門拿走龍海。

而漳州雖然面積巨大，但市區非常小。按照嚴格的行政區劃，漳州市區只有薌城區和龍文區，加起來面積不到390平方公里，佔全市總面積的比例只有3.1%。從發展的眼光看，的確應該做大城區。

此次擴容之後，漳州市區面積從389平方公里增加到了大約2400平方公里，佔全市比例接近20%，顯得比較均衡。

上圖：漳州擴容之後的福建各城市“市區面積”，很顯然福州和泉州也很有必要“市區擴容”。

漳州透過市區擴容，把長泰、龍海緊緊抓在了手中，這大大降低了廈門擴容的可能性，至少短期內很難了。

泉州雖然面積也非常大，達到了1.1萬平方公里。但沿海地區是晉江，晉江是泉州的臺柱子。旁邊是南安市，南安也緊緊包裹泉州市區，剩下的“魚腩”只有盛產鐵觀音的安溪了。

問題是，泉州是福建經濟的一面旗幟，分拆泉州難度顯然更大。

於是一個推導鏈產生了：

漳州市區擴容，拿下長泰、龍海，封殺了廈門擴容的最好選擇——廈門短期擴容無望——深圳短期擴容也不太可能——高層暫時不想強化計劃單列市的地位——大灣區和福建的樓市格局不會有大的變動。

中國有6個計劃單列市，其中重慶早早就修成正果，升了直轄市。剩下的還有5個，分別是深圳、廈門、寧波、大連、青島。

所謂計劃單列市，是國家對人口大省、經濟強省的管理模式，有點分而治之的意思。說白了，計劃單列市是經濟上的直轄市，或者“半直轄市”。其財政主要上交中央，比較少交給所在省。

5個計劃單列市裡，寧波、大連、青島的面積都足夠大，沒有擴容的必要。深圳、廈門較小，長遠看擴容是必然的。但近期的種種跡象顯示，短期內（比如5年）兩個城市擴容機率不大，尤其是漳州市區擴容之後。

為什麼高層不急於讓深圳、廈門擴容？或許跟目前中央財政相對寬裕、地方財政相對緊張有關。

幾輪財稅體制改革之後，財政的主動權牢牢掌握在中央手裡，實現了全國一盤棋。而地方政府由於穩增長、保就業任務更重，再加上發展不均衡，壓力逐步顯現。

計劃單列市是跟中央財政繫結的，是二級財政（很少向省裡交錢），已經擁有政策優勢，為了實現均衡發展，所以暫時不考慮擴容。而是透過建立都市圈的方式，讓他們回饋本省的發展。

如果深圳、廈門暫不擴容，那麼本身和周邊的樓市格局就不會有大的變化，可以避免刺激周邊房價。

但另外一些效應也會顯現：比如深圳、廈門本身房價非常高，如果不能擴容，高單價會繼續維持，甚至得到進一步強化。

第三方機構的資料顯示，2021年1月深圳住房均價突破了每平米9萬元，位居內地城市第一；而廈門則突破了5萬元，僅次於深圳、北京、上海，位居第四。

另外，透過城市之間協調的方式構建都市圈，顯然不如行政區劃調整（變成一個城市）來得高效率。

比如最近深圳向惠州方面推進軌道交通建設，部分跨城線路遭到了惠州的“婉拒”，因為惠州財力有限，而且有自己的發展重點和先後次序。

再比如最近上海提出重點發展5大新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯），將其變成長三角獨立的節點城市、現代化的城市、長三角的增長極，估計也是考慮到在“自己的地面上”更容易實現藍圖吧。（見下圖）

漳州市區擴容的訊息對於龍海市、長泰縣的樓市來說，算是一個利空，因為失去了“廈門概念”和“擴容想象空間”。

當然，這對於惠州、東莞樓市也是偏空的，但對於中山、珠海樓市的算是一個好訊息。

對於廈門和深圳樓市來說，這當然是一個好訊息。不擴容，意味著土地資源稀缺，意味著深圳、廈門充裕的財政資金不會撒胡椒麵。

不過從長遠看，深圳和廈門未來一定會擴容，只是時間不確定。

下圖是中國主要城市的市區面積情況，鄭州、合肥、泉州、溫州、福州等市區面積偏小的城市，都可能會“市區擴容”，把代管的市縣變成自己的區。