過去20年，房地產市場創造了數不盡的財富，同時也造富了相當一部分人。早期城市化程序不斷髮展，流入城市的人口數量不斷增多，房價開始上漲，因此早期投資房產的人以及開發商們基本上都賺得金銀滿缽。但隨著樓市調控力度不斷加強，樓市開始遇冷，炒房客紛紛退出，最為明顯的標誌就是庫存增量不停上漲，資料顯示2014年，全國房地產庫存面積上升到了6.2億平方米，大量房源賣不出去。

於是，以三四線城市為主的許多城市紛紛開始了“棚改”大招，也就是所謂的“拆遷”，透過拆掉老舊房子來加快新房的銷售力度。雖然將舊房、危房以及“城中村”拆掉是好事，保障了住戶的安全問題，但其本身處於城市比較核心的地段，因此賠付的拆遷款數額較高，不少住戶也因此實現了“一夜暴富”。至此，樓市又多了一項新的造富途徑——拆遷。

回顧棚改進行的這幾年，我們經常能看到這樣的新聞，某某小區或者村子由於拆遷，誕生了一些千萬富翁、億萬富翁。而正因如此，也讓很多投資者看到了新的機會，於是將投資目標轉移到了熱點城市的“老破小”，導致這類地方的房價一漲再漲，進而引起房價上漲的連鎖反應。對此，中央紀委國家監委網站還專門發文批評過這種現象：

“大拆大建”圍繞著GDP創收，搞大專案，很多房子建了又拆、道路修了又挖，造成了資源過度浪費。各地負債搞棚改，用大拆大建去當地房屋庫存，一定程度導致三四線城市房價上漲，不利於提高老百姓的幸福指數和安居樂業。

除了房價上漲問題外，過度拆遷還引發了額外的問題，由於拆遷產生的暴利，導致部分拆遷戶想從中多謀取一些利益而漫天要價，最後成為了“釘子戶”，既影響施工進度，也造成了交通堵塞，同時還影響了市容市貌。此外，很多老舊小區的老人都在當地居住了幾十年，搬遷到陌生環境很難產生歸屬感，因此很多老人也不願意拆遷。

因此，最近幾年很多專家學者都在呼籲“停止棚改”，理由是棚改加劇了貧富之間的差距，同時還加速了房價上漲速度，矛盾日益凸顯，最終的結果是導致百姓買房越來越困難。

好訊息是，2020將是“棚改”最後一年，住建部發文確定：“拆遷”即將成為歷史。

2020年年初，國家在相關報告中指出今年在完成460萬棚改任務後，棚改將進入收尾階段。此後相關監管部門也明確了棚改專項債只能用於已經開工的貨幣化安置專案。與此同時，住建部也已經明確：棚改拆遷時代將逐漸結束，住建部部長黃豔表示：在未來改造中，會避免“一拆了之”和“大拆大建”。諸多訊號表明，2020年將是棚改收官一年。

那麼對於房齡已經達到了20年，但是不符合拆遷條件的老舊小區，應該如何處理呢？相信很多人已經聽說過，就是所謂的“舊改”：到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需要改造城鎮老舊小區改造任務。包含17萬個小區，總共涉及超過1.2億居民。

老舊小區具體如何改造，也有了明確的指示，這點從2020年已經進行舊改的小區就可以看出。重點針對2000年底前建成的老舊小區，進行水電路氣等管道全面改造，滿足居民安全需要以及基本生活需求、最佳化綠化照明環境，對於符合條件的樓棟加裝電梯等改善型生活需求、養老托育等豐富社群服務供給提升居民生活品質等智慧化改造，基本包含了小區生活所需的方方面面，資金由“居民+政府+社會力量”共同分攤。

隨著“拆遷”終止，取而代之的是“舊改”後，將會產生3個方面的顯著影響：首先，三四線城市房價失去了大漲動力，炒房客會不斷退出，隨著未來調控加深，房價或許會很快回歸合理水平。其次，對於部分老舊小區住戶而言，拆遷停止後，“一夜暴富”夢或將破碎。最後，對於已經投資了多套老舊住房的投資者來說，將會產生很大影響，房子拆不掉也不一定賣得出去。

相對地，兩類人受益會比較明顯，未來“身價”可能會上漲。第一類是老舊小區住戶：對於這類住戶來說，“舊改”不僅僅意味著生活各方面都得到了很大改善，加裝電梯出行也得到了方便，更重要的是由於地段良好，舊改過後的小區也具備了新建小區的相應功能，可以說是迎來了“第二春”，未來有一定的升值空間。

第二類是相應的從業人員。上文已經提到過，舊改資金是由居民、政府、社會力量共同分攤。舊改涉及到17萬個小區，根據國家智囊仇保興的推算來看，未來5年舊改將會撬動約4萬億元的資金流動，因此對於相關的從業人員來說將是福音。以電梯行業從業人員舉個例子，截止到2018年，我國電梯保有量達到了628萬臺，未來這些電梯老化需要維修，加上舊改老舊小區需要加裝電梯，同樣也離不開這類人群。

簡單總結一下，“舊改”登場除了可能讓兩類人身價有所上漲外，對於剛需來說同樣是一件好事。首先是三四線城市房價上漲失去了支撐，同時對於老舊小區住戶來說，舊改過後自然也會取消購買新房的計劃，因此樓市將又少一部分需求，整體供求關係將進一步向買方市場轉化，加速房價迴歸理性。