新冠疫情到現在，經濟下行急需刺激，全球準備開啟放水模式，內外部都有條件，很多人覺得樓市又要創新高了。

不過央行和住建部接連出手：

1、央行：3月3日央行會同財政部、銀保監會召開電視電話會，再次強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

2、住建部：在住建部的規定下，馬鞍山、廣州借疫情鬆綁樓市的政策被上級主管部門叫停，業內表示這傳達了一個清晰的訊號：地方為樓市紓困不能違背房住不炒的原則，更不能將紓困升級為刺激房地產。

為何會這樣？我們來簡單分析一下。

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要理解一個政策，必須了解它的來龍去脈。

中國房地產從長達十年的暴漲到持續的冰凍，經歷了什麼過程？

我們知道，2008年的經濟危機，中國開啟了4萬億的刺激，主要集中在基建和房地產。

帶來的結果有這麼幾個：

1、成為全球經濟增長的火車頭，並且把全球經濟從危機的泥潭中帶了出來。

2、當然，我們自己也付出了沉重的代價：天量債務、金融風險和脫實向虛。

十年間，中國的貨幣量超過了100萬億，這些貨幣主要都流向了基建和房地產，這也就是為何我們沒有發生通脹的原因。

帶來的效果也是譭譽參半：

1、基建方面：高鐵和4G網路等設施，讓中國經濟上了一個臺階，各種新經濟得以催生髮展起來，比如物流、移動電商、O2O等。

2、房地產方面：城鎮化大幅推進，拉動上下游十幾個行業發展，但是帶來的問題也很嚴峻。

房地產帶來的問題主要有這麼幾個：

1、天量債務：分稅制之後地方政府的土地財政、房企的高負債發展、居民部門的槓桿越來越高。

2、金融風險：國家投放的貨幣通過各種渠道、非標、表外統統流入房地產，推高泡沫，產生很大的金融風險。

3、脫實向虛：因為房地產佔據全社會大部分資源，導致利潤一直向房地產，實體經濟地租成本上升，利潤卻在減少，很多企業轉而參與炒房，整個產業在脫實向虛。

樓市顯然成了“洪水猛獸”，刺激經濟刺激出樓市這個大問題，再這樣下去恐怕要反噬經濟，怎麼辦，關進籠子裡：

1、國地稅改革：規範地方舉債，把地方土地財政關進籠子裡；

2、資管新規：把違規流入房地產的資金通道切斷；

3、房住不炒：史上最嚴的調控到現在還沒有取消呢？

但是，留下的債務怎麼辦？

2015年，我們“創造性”地漲價去庫存，通過房價翻番把槓桿從地方和企業身上轉移到居民身上，然後冰凍樓市。

這只是第一步，轉移完槓桿之後就要用時間換空間，花十年或者更久的時間用經濟發展和適度通脹來熨平樓市槓桿。

簡單點說：2015年房價2萬，你月薪1萬，到了2025年，房價2萬5，你月薪3萬，槓桿不久下來了嘛。

這是目前唯一一個比較穩妥的房地產軟著陸方法了，不然只能刺破泡沫萬劫不復。

但是，這個方法的前提就是實體繁榮和穩定的就業，一句話：扛下債務的居民現金流不能出問題。

這也是為什麼近些年來一直強調就業，一直給企業減稅降費的原因。

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疫情之後，經濟面臨更大的下行壓力，放水是必然的，很多人就在想樓市又要漲。

但是，看完上面你就知道，沒那麼簡單，沒辦法像2008年那樣一印解千愁。

2008年居民是沒有負債的，地方和企業把負債加滿，2015年還能轉移到居民身上，現在沒法轉移了。

而且，現在缺的並不是錢，而是利潤和需求，疫情不結束，經濟轉不起來，跟錢多少是沒關係的。

這時候放水更多的是解決債務問題，保障企業不倒閉，保障居民充分就業不斷供。

同樣這個時候推高房地產顯然是不明智的：

因為高房價本來就會提高企業成本，降低企業利潤，進一步損害居民就業。

這是一個鏈條：

推高房價 —— 地租升高 —— 企業成本升高、利潤降低 —— 企業倒閉 —— 居民失業 ——房貸斷供 —— 樓市鏈條斷裂。

退一步說，我們來看買房人的鏈條：

剛需購房者（租房） —— 一套房 —— 二套以上房 —— 高槓杆炒房 —— 海外接業。

分析看看：

從人數上來說，剛需和一套房佔大多數，剛需最不希望房價漲，一套房漲跌不太重要反正也不會賣，這個群體最多整體不傾向房價漲。

從槓桿來看：一套房和炒房的槓桿最高，現金流最脆弱，二套以上的中產最穩定，炒房者槓桿斷裂反而可以出清，中產也更能扛。

從影響來看：還沒買房的群體最不穩定，他們現實中生活受經濟波動影響最大，目前就業嚴峻，CPI居高不下，物價上漲，已經很困難了。

綜上，在房價的選擇題面前，國家是選擇可想而知：

不推高房價、保住一套房槓桿安全和無房群體的穩定無疑是最符合現實的選擇。

無論是經濟考量還是現實的因素，都不支援放鬆樓市。

未來怎麼辦？

就這樣。