經常看到一個比喻，貨幣是水，樓市是蓄水池。
房價之所以上漲，是因為這些年印出來的錢，不少都流入到了房地產裡面。
經濟學家沈建光日前在某論壇上指出：主要信託的資金去向，接近20萬億（一半左右）流到房地產，還有20%左右流到金融，這部分可能也是進入私募，最終也是進入房地產。真正跟實體企業有關的，也就是20%左右，能進入工商企業的資金連10%都不到。
想想也可以理解，貨幣可以印出來，但房子、土地是印不出來的，尤其是在一二線城市，土地就那麼多，這些年，流通中貨幣每年增長15%-20%，大家預設每年對內購買力減值了15-20%。
這意味著，我們可以把15-20%的貨幣增速，看做是買房的潛在收益增速。蓄水池中的水越來越多，不見得是好事。
比如，絕大部分人的生活都已經被房子“拴住”了，根據長江證券經濟學家趙偉的測算，2018年，中國住宅總值總市值大約在250-300億元之間，根據社科院編制的中國居民資產負債表，2016年末，中國居民的金融資產約為180萬億人民幣，跟房子比起來相形見絀。
如果我們用250萬億元，來計算2016年住宅總值，其佔居民總資產的比重已經達到了56%，房子，已經成了居民最重要的一類資產。
這也是調控政策考慮的重點，拿目前來說，樓市就有根無形的“抽水管”，被綁住之後，流入到房地產中的貨幣，會被慢慢的抽出來。
近來浮現了三個訊息，值得關注。
第一，房地產融資越來越難。10月5日，克而瑞研究中心釋出的報告資料顯示，9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環比上升45.3%，同比上升17.2%。
看起來似乎還不錯，環比漲幅達45%，但是，8月份的資料環比7月大降了60%，9月份再次反彈，也在情理之中。
關鍵是融資利率的問題，單月來看，房企9月融資成本6.47%，環比上升0.76個百分點。
報道指出，目前，在境內外融資環境全面收緊的情況下，無論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難，融資成本持續上漲的狀況，超過10%以上的債券融資已不再是行業個例。
第二，各地樓盤打折之勢蔓延。中新經緯10月4日報道稱，買房送車、送車位、送裝修、送物業費，房地產市場的促銷手段，在“金九銀十”期間爭相上演，有的專案甚至還傳出6折優惠。
克爾瑞研究中心總結稱，營銷範圍逐漸擴大，春節前後的營銷活動多集中於三四線城市，後逐步擴大到一二線城市，特價房營銷方面，也逐漸從去化較難的三四線區域擴充套件到一二線郊區。
顯然，目前很多特價房、打折樓盤都是以衝業績的“套路”為主，還沒有傷及開發商的筋骨，但是，降價活動的區域，已經從三四線蔓延到了熱點城市的遠郊，這一點尤為值得注意。
第三，熱點城市調控有再度收緊之勢。據澎湃新聞10月7日報道，呼和浩特釋出樓市新政：三套房不能貸款，全力穩房價、穩地價、穩預期。
《呼和浩特市房地產市場調控工作實施方案》顯示，明確實施差別化限制購房貸款。購買商品住房申請商業貸款的，購買首套房首付比例不得低於20%，購買二套房首付比例不得低於40%，購買三套及以上住房的不得辦理商業貸款；購買商品住房申請住房公積金貸款的，第二次申請須在第一次公積金貸款還清之日起5年後申請，三次及以上申請住房公積金貸款不予受理。
無獨有偶，在呼市出手的前幾天，熱點城市之一的無錫，也在悄然收緊。
9月底，江蘇省無錫市住房公積金管理中心釋出意見：將公積金貸款發放物件認定標準由“認貸不認房”調整為“認房又認貸”。“房”是指職工家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）名下在不動產登記中心（包括江陰、宜興）登記的住房；“貸”是指住房公積金貸款。
重點在於：降低貸款額度，個人最高額度由50萬降至30萬，家庭最高額度由80萬降至60萬。
呼和浩特與無錫，雖然熱度沒有杭州、蘇州、南京、成都那麼火熱，卻也是今年房價上漲的典型代表。從新房市場來看，呼和浩特自今年5月以來，新房價格連續4個月排名全國第三，在此之前，今年1月至4月連續四個月新房價格，排名全國第二。
融資難，樓盤降價打折之勢蔓延，房價上漲過快的城市連續出手，這也從側面說明了調控的態度：要讓資金從房地產中逐步抽離。
那麼，水抽出來之後，下一步樓市何去何從？購房者又該如何應對？中原地產分析師張大偉10月6日發文指出：到底四季度能不能看房，其實很簡單，看看10月8日後的房貸利率，從920的lPR降低看，利率平穩微跌是趨勢，如果未來幾天看到利率降低了，就可以看看房了，如果利率不跌，那大概率市場要調整到2020年。
專家的意思很明確，緊盯住“房貸利率”這個指標就行。
按筆者的理解，調控收緊的態勢不會改變，“抽水”之後，樓市大概率會繼續“穩中有降”，但這與剛需沒什麼關係，比如多套房停貸，公積金門檻提高，房企融資難，這些事不會對首套購房者有什麼影響。
關鍵在於房貸利率的變化，因為LPR馬上就要實施，央行公告的內容中，首套房是不低於5年期的下限即可，這就意味著各個城市有相當大的自主空間，假如房貸利率依然居高不下，甚至還繼續上升，那2019年最後三個月，安心看戲便可。