關於樓市，一直以來，每3年是一個週期，每10年是一個時代。

所謂3年一個週期，是指房價的變化。

在4月份，華泰證券巨集觀研究團隊負責人、經濟學家李超釋出研報指出：從2008年後，房地產共有3次週期性上漲，分別為2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今，每次大概持續3年左右時間，而政策是地產週期變化的重要因素。

所謂10年一個時代，是指樓市模式的變遷。

第一次，是在1998年，房改啟動，商品房市場化全面鋪開，居住方式迎來巨大轉變，人們不再依賴單位福利分房，不再屈居於老破小、家屬院、自建房之中，雖然房價上漲的大幕由此拉開，但投機成分並不濃，滿足居住需求是第一要務，城鎮化的起點也是從此時開始。

第二次，是在2008年，剛剛緩過氣來的樓市，因為流通貨幣增加，年均達15%的M2增速，使大量購房者的資金向樓市沉澱，房子成為最佳的保值增值投機品。

我們有理由相信，第三次，就是從2019年開始。

比現在年的集體土地入市，租賃房試點城市擴大補貼，房貸利率掛鉤LPR，城市舊改集中推進，都是長效機制的一部分，這在以前是沒有過的。

那麼，下一個十年，房價會比現在“更高”還是“更低”？或者說，房子會“更便宜”還是“更貴”？

筆者認為，要從以下幾個方面展開分析。

第一，勞動力與家庭結構的變化。

人體只有在年輕的階段才具有勞動能力，在經濟學上，通常把15-64歲的人口定義為勞動年齡人口。

這個年齡階段的人口，是樓市最大的推動力，只有年輕人、中年人、勞動力，才有婚房、改善房、二套房、學區房等各種各樣的需求誕生。

但是，在2014年，2000年左右出生的人口開始加入勞動力大軍，而這批人口的數量遠低於以往任何一個時期，甚至抵不上每年變老的人口數量。

這就使得中國的勞動力人口數量在2014年以後首次出現了負增長，而中國的就業人口增速也逐漸降至了零增長，甚至在2018年首次出現了負增長。

家庭結構的變化也是如此，十年以來，大部分家庭雖然上有老、下有小，但每對父母都有不止一個兄弟姐妹，包括爺爺奶奶這一輩，家族裡不缺人丁。

但是，未來十年，正如馬雲今年5月份的一場演講中說道：“如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人”。

房子繼承的越來越多，養老的壓力卻有增無減，8個老人，意味著“八四二一”家庭結構的逐步形成，夫妻雙方的父母、祖父母，都是獨生子女難以承受之重。

從這個角度來看，未來房價必然會步入“穩中有降”的趨勢中，房價會變得“更低”、“更便宜”不是沒可能。

第二，貨幣與樓市之間關係的變化。

貨幣與樓市的關係非常緊密，資料顯示，從2007年到2017年，M2（流通中貨幣）的均值增速為15%，同期房價上漲的幅度也趨近於這個速度，也就是說，人們把房產當成了金融投機品，而不是用來居住的消費品。

在前段時間舉行的博鰲房地產論壇上，東方證券經濟學家邵宇的話很有意思：這麼多年，我們賺錢的方式無非就是三種，掙經濟增長的錢、掙貨幣供應的錢，實在不行還可以掙隔壁老王的錢。

但是，再過十年，貨幣與樓市的關係還會如此緊密嗎？

筆者認為，答案是否定的。

首先，從近兩年的資料可以看出，銀行理財、信託、券商資管等影子銀行的規模都開始下降。從商業銀行總資產來看，2018年同比增速僅為6.8%，創下有史以來的最低增幅，不到過去10年增速均值的零頭。

其次，央行釋出新規，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

說白了，LPR充當了“一面牆”，未來10年的貨幣，重點傾斜領域是製造業、實體、新經濟、基建、工程機械、建材，房企和購房者想利用低利率的環境撬動高槓杆，可以趁早放棄了。

這種情況下，貨幣不再像以往那樣湧入房地產中，房價變得“更高”的基礎，將不復存在。

人口流動的方向，決定了樓市上漲的速度不盡相同，人口流入越多，需求越大，房子越值錢，這是一個很樸素的道理。

“寧要北上廣一張床，不要老家一套房”，這句話在最近幾年，表現的尤為突出，不光是在京滬深這樣的超級大都市，哪怕是在省會城市、新一線城市，也表現的淋漓盡致。

近些年來，23個千萬級大都市圈人口流動分化趨勢明顯，當前京津、深莞惠、廣佛肇、廈漳泉、長株潭、重慶等都市圈常住人口、戶籍人口、小學生增長居前，蘇錫常、南京等都市圈常住人口流入雖然放緩、但戶籍人口和小學生依然明顯流入。

反之，收縮型城市也變得越來越多。

像西北的甘肅、青海，東北的黑吉遼，這些省份的三四線城市，因為無法形成有效的集聚效應，哪怕經歷了兩三波上漲，房價依然保持在低位，有的地方甚至一千多塊錢每平都沒人要。

這樣的分化，未來10年會愈演愈烈，人口流入持續且擁有城市群連線的區域，房價“更貴”是必然趨勢，而其他房子越蓋越多，人口流出也越來越多的城市、郊區、新城區，房價變得“更低”也是大勢所趨。

柳傳志曾在接受採訪時表示，年輕人彆著急買房。

他說，“現在有的年輕人看到房價漲得很高，就急著要買房子。然後就變成了房奴，變成了蝸居，生活很不愉快。其實真的可以改變方式，租房住，就不用跟銀行貸款，貸款的那個錢跟租房一樣。如果現在買房壓力太大，不如調整好心態，先安心工作，等自己的薪酬高了以後再去追求屬於自己的房產”。

換個角度思考，柳傳志就看出了未來樓市的“端倪”，租賃房雖然過去這些年沒有被廣大購房者接受，一是因為顛沛流離，沒有安全感，二是因為體量太小，無法享受和購房一樣的學區、落戶、考試等本地居民權利。

但是，未來十年，隨著租賃市場體量不斷擴大，更多的集體產權屬性土地入市，假如租購同權的城市越來越多，租房的選擇面會更寬，這就完美規避了房子“更貴”還是“更便宜”的選擇題。

經濟學家李奇霖在7月份的時候也做出過預測。

他預計，未來11年，全國住房需求是79億平米，而2016-2018三年時間內，就已經透支了11億平米，佔比達9%。

也就是說，在過去三年當中，已經透支掉了11億平米的購房需求，剩下的住房需求，平攤到未來十年當中，對樓市來說只能起到一個“平緩過渡”的作用，從巨集觀上看，房價“穩重趨降”將是必然。