2019年三季度，整體的政策基調體現為：不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防範房地產金融風險。在此影響下，重點城市商品住宅成交規模同比有所調整，價格環比漲幅穩定在低位區間；土地市場推地節奏放緩帶動成交規模有所回落，宅地成交樓面均價環比下跌，土地流拍率回升，平均溢價率走低，土地競拍熱度明顯減弱。

一、政策環境不將房地產作為短期刺激經濟的手段

2019年三季度，整體的政策基調體現為：不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防範房地產金融風險。

第一，中央政治局會議強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段。此次會議確定了三、四季度的政策基調，對市場情緒、後續政策的跟進起到了關鍵引導作用，三季度市場整體調整預期進一步強化。

第二，房地產行業資金定向監管繼續從緊。三季度，貨幣政策在保持流動性合理充裕的同時相關部門針對房地產行業的資金監管並未弱化。特別是在數次降準、房貸利率掛鉤LPR改革過程中更加強調通道監管，確保資金流向、房貸利率變化符合調控方向。此外，浙江銀保監局要求銀行機構加強消費貸用途管控，上海銀保監局嚴控新增房地產信託業務。

圖：相關部門對房地產金融監管的表態

資料來源：中指研究院綜合整理

第三，地方政府緊縮政策數量達到階段高點，調控緊盯市場變化及時調整的特點仍較明顯。整體來看，地方調控政策在7、8月明顯加強，9月有所減弱：蘇州進一步升級了限購政策、合肥升級土拍政策、部分城市房貸利率上浮水平繼續回升、各地公積金政策密集調整、多地強化房地產市場監管。值得注意的是，三季度各地政策整體收緊的同時，上海、長沙、武漢、貴陽、東莞、株洲、徐州、嘉興、任丘等地也適時優化公積金政策、限購政策以更好滿足部分自住群體的購房需求。

圖：2016-2019.9地方出臺調控政策數量分佈（收緊）

第四，房地產供給側改革取得關鍵性進展。三季度，中國房地產供給側基礎性制度構建方面取得了突破性進展，土地資源有望進一步盤活：集體經營性建設用地入市在法律層面及稅收機制層面得到確認、國有建設用地二級市場配置通道進一步開啟。

展望2019年四季度，房地產行業管理政策仍將立足“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”進行構建：

①2019年中國房地產調控過程中金融政策貫穿始終，這一點在四季度仍然會繼續堅持，金融監管政策基調仍從嚴從穩並逐步由中央下沉到地方；

②一方面部分城市的調控緊盯市場變化存在適度升級的可能，另一方面部分城市通過區域性優化現有政策，繼續精準保障首套自住購房需求；

二、市場表現價格表現平穩，重點城市成交規模穩中有降

百城整體價格表現平穩，今年以來各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查資料顯示，2019年9月，百城新建住宅均價15051元/平方米，環比上漲0.31%，漲幅連續11個月保持在0.4%以內，整體價格較為平穩。累計來看，2019年1-9月百城住宅價格累計上漲2.54%，漲幅較去年同期收窄1.51個百分點。

圖：2017年至2019年9月各級城市住宅均價累計漲幅和環比漲幅對比

資料來源：CREIS中指資料

從各級城市來看，2019年1-9月一線城市新建住宅價格累計漲幅較去年同期略有擴大，二、三四線城市價格累計漲幅均收窄。具體來看，一線城市今年前三季度價格累計上漲0.61%，較去年同期擴大0.3個百分點，三季度累計上漲0.32%。二線城市1-9月價格累計上漲3.59%，較去年同期收窄2.57個百分點，三季度累計上漲1.26%。三四線代表城市1-9月累計上漲3.55%，較去年同期收窄3.65個百分點，漲幅收窄幅度在各線城市中最顯著。

十大城市二手房價格整體平穩，累計漲幅低於新房。2019年三季度十大城市二手房價格累計上漲0.29%，較去年同期收窄0.15個百分點，整體價格較為穩定，累計漲幅低於新房。具體城市來看，北京、廣州、天津市場短期內有所調整，其中廣州、天津各季度二手房價格累計均下跌，北京三季度價格也有所鬆動，累計下跌0.57%；南京二手房價格上漲週期持續，1-9月累計上漲2.82%。

圖：2014-2019年9月50個代表城市[1]商品住宅月度成交量走勢

各季度重點城市新房成交面積同比均有所回落，“金九”成色不足。據初步統計，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水平，其中各季度成交面積同比均有所下降。三季度以來政策環境趨嚴，購房者觀望情緒濃厚，疊加3-4月一二線市場銷售端的回暖導致需求後續釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模同比下降1.8%，降幅較二季度小幅擴大，8-9月重點城市成交規模同環比均下降，“金九”成色不足。

不同級別城市來看，三季度一線、三線代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為57萬平方米，三季度以來市場有所調整，月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米，同比增長0.3%，整體成交規模趨於穩定。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節奏放緩，加之進入三季度以來，監管層對房地產市場金融領域密集發聲，對購房者和企業信貸監管均強化，市場調整壓力有所加大，三季度重點城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有所擴大；價格端，今年以來新建住宅價格環比漲幅持續執行在低位區間，整體價格表現較為平穩。

展望四季度，全年業績壓力及資金面壓力的提升將進一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，價格漲幅有望繼續回落；而三四線代表城市由於前期需求存在透支後期增長乏力，市場將延續調整態勢，同時一、二線城市市場規模隨著市場環境的收緊及需求釋放放緩也將面臨一定調整壓力，四季度整體市場承壓。

三、土地市場：土地競拍熱度下降，市場有所降溫

今年以來住宅用地供需規模與去年同期基本持平，三季度宅地供應節奏放緩，成交規模有所回落。據初步統計，2019年前三季度，全國300個城市住宅用地推出面積同比增長0.9%，成交面積同比增長2.3%，其中三季度宅地推出、成交規模同比分別下降8.6%、6.8%。流拍方面，今年以來全國300個城市共流拍398 宗住宅用地，總規劃建築面積為3796萬平方米，三季度宅地流拍宗數佔比較二季度有所回升，各月佔比亦逐月提高，9月流拍宗數佔比為7.4%，但仍明顯低於2018年下半年土地流拍水平。

圖：2012-2019年三季度全國300個城市住宅用地成交樓面均價及平均溢價率

三季度住宅用地成交樓面價環比下跌，但仍保持高位，溢價率較二季度回落顯著。據初步統計，2019年前三季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4556元/平方米，同比上漲18.5%，平均溢價率為17.4%，較去年同期下降0.8個百分點。具體季度來看，今年一、二季度住宅用地成交樓面均價和溢價率均持續上漲，三季度以來土地市場熱度有所下降，宅地成交樓面均價及平均溢價率均有所回落，樓面均價較二季度下跌4.3%至4612元/平方米，溢價率較二季度下降11.1個百分點至12.5%。

圖：2019年前三季度各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

資料來源：CREIS中指資料

分線來看，前三季度一二線城市宅地供需規模明顯增加，成交樓面均價保持上漲；三季度各線城市土地市場均有所降溫。據初步統計，2019年前三季度，一、二線城市住宅用地推出面積同比增長，帶動成交面積提升，而三四線城市推出、成交面積同比分別下降9.3%、9.9%。價格方面，前三季度各線城市住宅用地成交樓面均價較去年同期均有所上漲，二線城市漲幅略微領先；三季度，各線城市住宅用地成交樓面均價環比均下跌，溢價率較二季度亦有所回落。

整體來看，三季度各地政府推地節奏放緩，住宅用地成交規模有所回落；價格方面，全國300城住宅用地成交樓面均價環比小幅下跌，但與去年同期相比，仍保持在較高水平，主要因一二線城市住宅用地成交規模保持高位，對整體樓面均價存在結構性帶動。值得注意的是，近期房地產金融監管持續收緊，受行業調整預期強化及資金壓力加大等因素的影響，房企競拍熱情明顯減弱，三季度宅地流拍宗數佔比回升、平均溢價率走低。預計四季度，房地產融資監管不會放鬆，疊加銷售回款壓力加大，企業資金面將進一步承壓，土地市場競拍熱度將繼續回落。

四、企業表現銷售業績增速放緩，拿地積極性減弱

重點監測房企[3]銷售業績繼續提升，三季度增速有所回落。2019年1-9月，20家重點監測房企合計銷售額達4.2萬億元，較去年同期增長13.4%；銷售面積為3.0億平方米，同比增長11.6%。3月以來，政策預期改善帶動重點城市成交回暖，房企積極調整營銷節奏，加快專案推盤和週轉速度，上半年重點監測企業銷售業績屢有突破。進入三季度，企業整體推貨力度不減，但在政策調控力度不放鬆和金融監管從嚴的形勢下，市場觀望情緒濃厚，專案開盤去化不及以往。三季度，重點監測房企銷售金額1.5萬億元，同比增長24.9%，增幅較去年同期收窄4.6個百分點。

融資環境延續收緊態勢，房企總體融資規模同比增速收窄，融資渠道收緊。2019年，監管層多次表示將繼續緊盯房地產金融風險，加強房地產金融審慎管理，企業融資環境明顯收緊。2019年1-8月，房地產開發企業到位資金11.4萬億元，同比增長6.6%，較4月階段性高點下降2.3個百分點，增速自5月開始連續4個月保持收窄態勢。三季度以來，房地產金融監管持續強化，其中針對信託和海外債等融資途徑繼續嚴格控制，受此影響，7-8月房地產信託發行規模環比走低，其中7月環比下降28.0%，8月環比下降12.4%；海外債融資規模也明顯萎縮，8月發行規模同環比分別下降24.4%和78.2%，融資收緊一定程度上削弱了房企的投資意願。

圖：2016年以來20家重點監測房企拿地面積和金額情況

房企投資態度趨於謹慎，拿地節奏放緩。2019年1-9月，20家重點監測企業共拿地2.4億平方米，同比下降7.9%；累計拿地金額12340億元，同比增長7.0%。具體來看，上半年受益於融資環境略有改善及優質地塊集中推出，20家重點房企累計拿地金額8866億元，同比增長6.3%。三季度以來，在融資渠道不斷受限，銷售業績增速放緩的形勢下，企業投資態度趨向謹慎，土地競拍熱度明顯下降。逐月來看，7-9月代表企業拿地金額環比均降，8月和9月單月拿地面積同比降幅也均超30%，房企拿地積極性明顯減弱。

整體來看，三季度重點監測房企銷售業績保持增長，但在房地產調控和信貸監管從嚴的情形下，需求入市積極性減弱，企業銷售業績增速放緩。與此同時，國家在房地產金融端保持嚴格管控，各項政策監管力度不減，7月以來針對信託、海外債等融資途徑繼續收緊，房企融資規模走低。在銷售回款承壓和融資難度上升的雙重壓力下，企業適時調整投資策略，整體拿地熱情有所減弱。預計在衝刺全年銷售業績目標的壓力下，四季度企業通過加大推貨、適度降價搶收回款或將成為一種趨勢。

五、趨勢預判經濟下行預期難改，市場規模小幅調整，投資開工增速繼續放緩

四季度經濟下行預期難改，房地產金融領域監管繼續強化。今年以來中美貿易摩擦有所擴圍，緊張的外部環境延續，國內避險情緒較高，總需求較為低迷，經濟延續下行態勢。在此背景下寬信用政策繼續推進，近期多種貨幣政策工具持續發力，在保持流動性合理充裕的同時進一步打通貨幣傳導機制。對房地產市場而言，近期監管層針對房地產市場金融領域多次發聲，在推進寬信用政策之時嚴防資金違規流入房地產領域，企業表內外融資渠道均收緊，房企資金面壓力明顯加大。

圖：2014年至今全國商品房開發投資額、新開工面積、銷售面積及價格同比走勢

截至目前銷售端仍具備一定韌性，預計四季度市場規模調整幅度將略有加劇。2019年三季度以來，中央層面關於房地產市場的表態愈加嚴格，同時行業金融管控也明顯收緊，但受房企提前積極推盤讓價促銷影響，全國商品房市場銷售規模整體雖仍在調整但7、8連續兩月銷售規模同比均出現一定回升，短期內市場銷售規模表現出較強韌性。但結合近期房企傾力營銷而需求端反應較為平淡的局面來看，在市場調控持續趨緊的背景下，全國房地產市場“金九銀十”成色難顯，預計四季度市場規模調整幅度將在供需拉鋸狀態下略有擴大。價格端，今年以來受高價地專案集中入市等推動的結構性因素影響，商品房銷售價格仍保持較快上漲，但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或將進一步回落。

在行業金融監管強化、融資渠道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房企資金壓力將進一步凸顯，進而影響房企投資開工積極性，預計全國房地產開發投資額及新開工面積增速將延續放緩趨勢。投資端，1-8月建築工程費同比增速達2015年以來最高水平，8月單月竣工面積同比也出現了2019年以來的首次回升，預計在當下行業竣工壓力深化的背景下四季度建安投資仍將保持較快增長，進而拉動開發投資額增速維持相對高位。但考慮到資金承壓對投資積極性的削弱及土地購置費增速的持續放緩，預計四季度投資增速將延續高位回落態勢。新開工方面，四季度銷售調整及資金端的壓力提升將對房企開工積極性產生顯著的影響，另外，去年的高基數也將在客觀條件上影響新開工的擴容，預計四季度全國房屋新開工面積增速將逐步回落至中低位水平。

[1]代表城市共50個，一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、瀋陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、宿州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市[2]如無特殊說明，土地面積指規劃建築面積；所有土地資料來自公開招拍掛市場[3]重點監測企業包括：碧桂園、萬科、恆大、保利、融創、中海、新城、華潤、龍湖、世茂、招商、金地、旭輝、金茂、綠城、富力、雅居樂、遠洋、奧園、龍光