前幾天，中泰證券首席經濟學家李迅雷在接受媒體採訪時表示，要對房地產市場可能出現的波動做好預案。在“房住不炒”的前提下，穩定預期，防止房價暴跌。很顯然，在李迅雷看來未來一段時間房地產市場波動將加大，部分城市房價可能出現較明顯的下跌。

眾所周知，2020年受黑天鵝事件影響，房地產行業遭受了前所未有的危機，前段時間售樓處暫停開放、中介門店暫停營業及在建專案延期開工，直接導致了今年前兩個月新房市場成交量大幅縮水，部分城市甚至0成交。機構資料顯示，1-2月房地產開發投資同比下降16%，房屋新開工面積同比下降45%，商品房銷售面積同比下降40%。

房地產行業作為高資金週轉和高負債的行業，現金流對於開發商非常重要。目前大部分開發商面臨回款週期延長和開發速度放緩的情況，這意味著企業將陷入資金短缺的境地。為了緩解資金壓力，部分開發商已經選擇降價賣房，以期加快回款。某品牌房企甚至史無前例地打出了“全國75折買房”的口號，其他開發商也正“蠢蠢欲動”。有專家預測，今年4月份全國將迎來“降價潮”，屆時房價將同比下降5%以上。

隨著越來越多的開發商加入降價賣房的行列，購房者面臨兩難的選擇：是現在立即上車，還是再等等？筆者認為，一線城市由於人口持續流入，購房需求強勁，現在樓市低迷的時候便是剛需購房的最佳時機；大部分二三四線城市由於人口外流、購房需求對房價支撐有限，未來一段時間房價依然有較大的下降空間，購房者不如再等等，也許後面還有更大的優惠。

總體而言，在“房住不炒”大環境下，中國房地產市場的“黃金時代”已經一去不復返。未來房產投資價值將大大降低，閉著眼睛買房的好日子已成過往。今後，下面兩類房子不再值得投資購買。

第一類，三四線城市的房子。首先，中國大部分三四線城市人口呈外流態勢，購房人口減少意味著未來房價支撐力不足。也就是說，未來很多此類城市的房子將面臨無人接盤的尷尬局面。其次，“棚改”已經透支三四線城市房價漲幅，過去幾年在“棚改”帶動下，大部分三四線城市房價已經翻了一番，明顯處於高位。再者，三四線城市樓市已經過剩。資料顯示，大部分三四線城市的住房空置率高於20%，如此高的空置率說明房子已經“過剩”，未來房價很可能打折出售都不好賣掉。因此，三四線城市的房子已經失去投資價值。

第二類，商鋪和公寓。過去“一鋪養三代”，買商鋪是很好的投資。但隨著網際網路的發展，電商經濟快速崛起，實體店鋪受到很大沖擊。在這樣的情況下，商鋪投資價值越來越小，而且還非常難轉手。相信很多人選擇買投資公寓，是想著坐收租金，同時還能坐享公寓升值的快樂。但是，近年來隨著租賃市場的大力發展，各個城市都在建所謂的人才住房和公租房，這意味著未來租賃市場將日漸飽和，甚至出現過剩情況。屆時，公寓很可能面臨租不出去的情況。

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